行业数据｜销售投资持续下滑印证拐点已至，未来亦不容乐观

小Q导读：当前市场高位调整趋势已经确立，未来市场调整压力仍然巨大。

文／克而瑞研究中心  杨科伟、谢杨春

8月14日，国家统计局公布了前7月房地产行业的各项数据情况，其中商品房销售遭遇“滑铁卢”，单月金额、面积环比跌幅皆超四成，而新开工、房地产开发投资也迎来最差单月，仅待售面积、土地购置等差强人意。这些都足以印证当前市场高位调整趋势已经确立，未来市场调整压力仍然巨大。

01

商品房销售金额、面积增速创新低
单月环比锐减皆超4成

1-7月份，商品房销售面积86351万平方米，同比增长14.0%，增速比1-6月份回落2.1个百分点。其中，住宅销售面积增长11.5%；商品房销售额68461亿元，增长18.9%，增速回落2.6个百分点。其中，住宅销售额增长15.9%。

CRIC点评

1-7月销售面积、金额累计增速未能延续6月的上升势头，双双再次滑落，降至近一年新低和次低，分别为14%和18.9%，短期内持续下滑已经坐实。单月来看，商品房销售面积、金额环比跌幅均超40%，考虑到6月份因各种市场因素导致销售井喷，7月下滑也在情理之中。两者同比增速也大幅下滑，不足5%，8月份转负概率进一步加大。

实际上，7月销售下滑的原因一方面是传统销售淡季所致，且供应量仍处在萎缩态势中；另一方面，政策不断加码，尤其是货币政策收紧，部分三四线城市开始出现降温，从西部地区商品房销售面积增速不断下滑也可见一斑。此外，销售放缓也受到今年6月份和去年7月份基数较高等因素影响。

整体而言，7月销售指标迅速下滑延续着3月份高点之后4、5月份以来市场调整格局，确立了当前市场处在下行调整走势。政策上，随着愈来愈多的三四线城市和此前去库存的城市加入调控行列，商品房销售面积将继续下滑，三季度末同比增速或将降至10%调以下。

02

开发投资增速连续三月下滑

单月同比增速创近一年新低

2017年1-7月份，全国房地产开发投资59761亿元，同比名义增长7.9%，增速比1-6月份回落0.6个百分点。其中，住宅投资40683亿元，增长10.0%，增速回落0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.1%。

CRIC点评

在前4月房地产开发投资额累计增速达到近两年最高的9.3%后，随后连续三个月下滑，降幅达到1.4个百分点，冲高回落态势愈发明显，符合我们此前判断。值得注意的是，7月房地产开发投资额为9151亿元，不仅低于近一年平均值，且同比增速低至年内新低，不足5%。

究其原因，增速下滑与新开工等先行指标弱走势相关，主要是当前政策调整持续，房价上涨受到严控，适合开工的土地储备极其有限，企业开工意愿有一定程度下降。预计三季度房地产开发投资额增速仍将持续下滑，但降幅放缓。主要是城市陆续加大土地供应量，房企拿地补仓意愿有很强烈，土地购置等支撑开发投资额增速不可能出现大幅下滑。 

03

7月新开工环比锐减且同比增速转负

但土地购置再创新高 

1-7月房屋新开工面积100371万平方米，增长8.0%，增速回落2.6个百分点。其中，住宅新开工面积71746万平方米，增长11.9%。

1-7月份，房地产开发企业土地购置面积12410万平方米，同比增长11.1%，增速比1-6月份提高2.3个百分点；土地成交价款5428亿元，增长41.0%，增速提高2.5个百分点。

CRIC点评

新开工面积累计和单月同比增速均创下年内新低，其中前7月增速降至7.9%，较近一年最高点下降4.2个百分点；若单月来看，增速自2016年以来首次转负，且单月绝对值仅高于今年3月份，远低于今年月平均值。考虑到上半年企业补仓需求得到一定缓解以及政策风险逐步加大，三季度新开工将继续下滑。 

与新开工增速走势截然不同的是，土地购置指标持续攀升，其中土地购置面积增速达到11.1%，创近2年新高，比2015年1-10月最低点增长近45个百分点，一方面是前期基数过低所致；另一方面，仍然有部分企业致力于拿地补仓，而且三四线销售火热也带动其土地市场竞争激烈。整体来看，随着下半年多数城市土地供应增加，土地购置面积仍会继续增长，且随着部分核心二三线城市优质地块出让，成交金额仍然保持稳步上升的节奏。

04

住宅待售面积同比下降20.8%

商办库存持续减少但风险不容忽视

7月末，商品房待售面积63496万平方米，比6月末减少1081万平方米。其中，住宅待售面积减少988万平方米，办公楼待售面积增加1万平方米，商业营业用房待售面积减少64万平方米。

CRIC点评

尽管销售面积环比大幅下滑，但考虑到核心城市供不应求的局面未改，以及三四线火热带动去库存成效显著，商品住宅待售面积持续下滑，同比降幅达到20.8%，较最高点减少26.7%，预计三、四季度待售面积将继续下滑。此外，商办库存连续下滑，但绝对量仍较大，销售的风险不容忽视。

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