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这里房价高,这里的人爱吃面包——面包房人气TOP50板块

2017-08-17 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:沪上最具人气面包房攻略的另一种打开方式。

文/克而瑞研究中心  啄树洞的鸟姐

20世纪的一名英国作家曾经这样感叹,世界上最美妙的气味莫过于面包的香气。据说女性比男性更爱吃面包甜点是因为新鲜出炉的面包和甜蜜好味的甜点有治愈的疗效。

无论对此你相信几分,就鸟姐而言,明明晚饭吃太饱,脑缺氧想睡觉。还是硬撑着去附近的全家买了3个面包,想着甜点总是不能少。

不知何时开始,面包甜点和房子一样已经成为我们生活不可或缺的组成部分。



01

外环外面包店、甜点店最多,内环内人均消费最高

随着下午茶、聚会等休闲场景的兴起,面包甜点已经成为餐饮业最为重要的业态之一。

数据显示,上海大约有超过15000家面包甜点店铺,仅次于广州、深圳是中国排名第三最爱面包甜点的城市。从店铺分布上来看,上海面包甜点店铺主要集中在环线最外圈与最内圈,两者合计数占到65%左右的份额。外环外店铺最多达到35%、内环内次之为30%、中外环与内中环分别为12%与23%,两者合计数与外环外打平。(图1)

在人均消费上,全市平均消费面包甜点的价格约28元左右。细化至各环线人均消费,分别为内环内34元、内中环30元、中外环26元、外环外25元,费用从内环到外环依次减少,与环线房价梯度线变化一致。

图1: 面包甜点环线分布及人均消费情况


02

七宝、莘庄品牌星级店扎堆,外环外的吃货也有春天

尽管在人均消费价格上不及内环、中环,但上海外环外其实也有不少好吃的面包店、甜点店。从星级店铺环线分布来看,五星面包店、甜点店在外环外的数量与内环内旗鼓相当,而准四星店铺占比甚至超越了内环内。细化落到具体板块位置,这些好吃的店铺主要集中在外环西南的七宝、莘庄、松江大学城一带。其中,七宝约有200家左右准四星面包店、甜点店,由此成为外环拥有星级店最多的板块;而莘庄集合了如红宝石、多乐之日、许留仙、宝珠奶酪等众多连锁面包店、甜点店,在人气表现上为外环最高。(图2)

此外,外环西北嘉定镇、江桥、南桥以及浦东惠南镇、康桥周浦等板块也汇集不少,如西树泡芙、食之秘、猫山王榴莲等品牌店铺,居住在外环外的面包控、甜点控也有不浅口福。

图2:面包甜点准四星以上店分布情况


03

顶级面包甜点,最爱在高房价板块落户开店

上海顶级的TOP20甜点店铺,主要位于内环内(8家)与内中环区域(7家)。具体到板块来看,顶级店似乎更爱在高房价板块落户。从面包甜点消费力排名中可以看到,人均消费最高的前三名店铺“PEARIA”、“Queen Cake”、“蜜途”分别位于静安寺愚园路、北外滩丹徒路、陆家嘴世纪大道。这些板块的房价目前处于上海楼市的高价位区间(8-11万),因地段的优越性,但凡新盘入市,就可以用疯抢两字来形容。加之板块原本就已发展成熟,几乎无新地块入市,因此也造就板块楼市常年供不应求的情况。(表1)

这种情况在商铺租赁市场也是亦然,尽管静安寺、北外滩、陆家嘴、新天地、淮海路等板块店铺租金成本高企,但核心城市核心地段意味着一座城市顶级资源最大化集中,也代表着更高消费力与更超前生活方式,是高溢价产品的生存的土壤,这也促成了不少顶级面包店、甜点店不计成本的争相进驻。

表1:面包甜点消费力最高TOP20店铺


04

房价与人气正相关,高房价商务区更偏爱消费面包甜点

如果说顶级面包店、甜点店最爱落户高房价板块,那么,生活在高房价板块人群,是否更偏爱消费面包甜点呢?为了进一步清晰展示面包甜点人气与房价之间的关系,鸟姐进行了两者相关性计算,结果显示上海一百多个板块面包甜点平均人气与板块房价确实相关性较强,计算结果为0.735。反映在人气与房价散点图上,两者呈现正相关态势,即高房价板块对面包甜点热情相比低房价板块更高。以平均人气作对比,两者热度差距超过12倍。(图3)

与此同时,鸟姐还发现人气靠前的店铺所在板块不仅有较高房价,而且大多是商务区聚集之地,如徐家汇、淮海路、虹桥、大宁板块。这些板块是城市快节奏生活的年轻工作族出没之地,他们通常没有充足的早餐时间,追求简单便捷的消费体验,是面包甜点消费的主要人群。

此外,还有五角场大学城板块,新一代年轻人饮食习惯西化,面包甜点主食消费习惯逐渐养成。由此,也造就了板块内如鲍师傅、一点点、松饼先生生意火爆的态势。(图4)

图3:面包甜点人气与板块房价相关性

图4:面包甜点高人气板块分布热力图


05

面包甜点控的福利:沿着轨交2号线,流行新品吃个遍

最后是面包控、甜点控的福利时间,鸟姐通过POI数据可视化方式,把上海高人气面包甜点店标注在上海地图上,从图中泛起的白色涟漪点不难发现,魔都人气最旺面包甜点店铺被圈在4号线以内,并沿着地铁2号线、9号线重点轨道交通站点分布。特别是2号线几乎把高人气面包店、甜点店都串联了起来,南京东路站、人民广场站、南京西路站、静安寺站、中山公园站,人气店随着地铁流动连成一线。(图4)

附录:上海面包房人气最旺Top50板块与房价、挂牌量



数洞系列研究

  • 吃遍上海之一:从房价看“知名”餐饮配套

  • 吃遍上海之二:火锅人均消费与房价的相关性

  • 吃遍上海之三:星巴克、沙县与全家的商铺布点研究

  • 吃遍上海之四:这里房价更高,这里的人更爱吃面包

  • 吃遍上海之五:本帮菜价位中的上海板块等级

  • 闲逛魔都之一:从KTV档次看房价梯度线

  • 闲逛魔都之二:铲屎官人数与二手房挂牌量

  • 闲逛魔都之三:逆财富集聚区生长的手工作坊

  • 闲逛魔都之四:养车成本与板块价值研究

  • 闲逛魔都之五:从宾馆价格看上海租售比

  • 从居住成本看女性消费观:基础护理之美容、美发

  • 从居住成本看女性消费观:潮流前线之纹身、美甲

  • 从居住成本看女性消费观:修身塑形之瘦身、瑜伽


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易居中国集团旗下专业研究部门
专注房地产行业和企业深入探索
连续七年发布房企销售排行榜单

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