文／克而瑞研究中心 数洞老表哥
先简单看一组数据，目前上海大约有近9000家酒店，其中限额以上住宿业一年营收大约261亿元，净利润12.58亿，而限额以上餐饮业一年营收612亿，净利润13.23亿。住宿业现金流不到餐饮类的一半，但净利润却差不多。看来不论是出售还是租赁，居住产业的盈利能力还都不错。所以逛吃N周之后，老表哥今天再度回归到居住，研究研究租住相关的问题。
在上月末国土局宣布十三市试点发展租赁住房市场之后，租房成为了房地产行业和股市的热点。而上海又是新政落地最快的城市，自7月7日发布十三五住房发展规划以来，上海已经挂出了15幅“只租不售”地块。因此老表哥在做研究时，将宾馆与租赁房一并做了分析。
内环酒店、房租价格达到外环两倍
分环线来看，酒店和房屋租赁（按待租房屋统计）展现出了相似的特征。
分布密度方面，酒店和租赁房都是内环内、中外环相对较多，而在内中环、内中环、中外环相对较少，外郊环虽然也聚集了较多的酒店和待租房屋，但考虑到内环内、内中环、中外环、外郊环的面积比大约是1:2:3.5:17，酒店的分布密度还是由内向外逐级减少的。
酒店和待租房屋相似的分布，在一定程度上说明了各环线人口吸纳的现状差异，上海内环以内面积大约115平方公里，占全市面积的2%不到，却聚集了全市32%的酒店，36%的待租房屋也聚集于此。
价格方面，二者都是由外向内逐级提升。不同的是，内环内的酒店房价优势更加明显，平均达到了493元/天，相比全市平均高出40%，而内环内平均每平方米房租为124元/月，相比全市平均高出33%。即外环内酒店价格的变化更大，原因也不难理解，毕竟相比上下班通勤而言，商务、旅游活动对于出行时间、餐饮配套的敏感性还是更高一些，对高价产品的支付意愿也更强一些。
注：因郊环外租房数据取样困难，实际待租房屋数量占比应高于样本。
酒店与租房市场规模基本同步
具体到板块，可以看到酒店密集分布的板块大多在中环以内，如内徐汇（肇嘉浜路附近）、静安南（南京西路附近），周边企业单位密度较高，商务会谈、会晤等活动密集；当然也有部分外环以外的板块聚集了较多酒店，一如周康，该板块除了万达广场、百联东郊及大润发等大规模商业配套之外，还有类似豫园的特色“小上海”商业步行街，并且更重要的是，上海国际医学园区也位于其内，板块汇集商务、研究、医疗、旅游等多类酒店客源，酒店数量高居全市前三；
再如嘉定新城，作为体育竞技、汽车文化和观光配套为特色的产业新城，该板块不仅仅承接了大量市区工作的人口，也成为了上海国际汽车城相关商务、会务、旅游、竞赛活动人士的首选休憩地，酒店数量也排在了全市前十的位置。
并且在大多数酒店密集板块，租房市场也比较兴旺，如不夜城、内徐汇、内普陀、周康等板块均是如此，频繁的商务活动带来了大量的就业岗位，也吸引着众多外地就业者向附近集聚租住。
确有少数板块例外，但也在情理之中，如人民广场是基本无房可卖，也基本无房可租；而川沙、朱家角主要还是主打旅游经济，因此长期租住市场热度不高。
淮海路酒店、房租、住房价格均为上海第一
加入房屋出售价格进行分析（见下图），可以看到租房、酒店价格更高的板块，二手房价格也往往更高。如淮海路酒店、房租、住房价格均为上海第一。
房价低于5万元/平方米的板块，每平方米月租房价格一般不会超过50元，酒店房价也都低于400元/天；
酒店房价高于600元/天的板块，绝大多数房价都超过了7万元/平方米。唯一例外的是佘山，不过佘山别墅群的单价虽然不高，但套均总价还是市内大多数项目难望项背的。
相比酒店价格，房租更能体现板块价值
具体到板块，诸如人民广场、陆家嘴、世纪公园等房价位列TOP10的板块，其酒店、房租价格也都位列TOP20。
最为典型的当属淮海路板块，该板块原为法租界，区域内不仅建筑密度较低、交通便利、配套齐全，更是美国、日本等国外领事馆的所在地，不论是住客、租客还是暂留人士，均具有较强的支付能力和消费倾向，该板块板块平均房价高居全市首位，1105元/天的酒店单价（主要是被思南公馆拉高）、以及228元的每平方米月租金都也都处于全市第一的位置。
静安北（江宁路一带）由于平价连锁酒店占比较大，导致平均价格只有391元，排在全市第29位，但10万元/平方米的房价，以及161元的每平方米月租金，还是体现了板块的居住价值。
并且值得注意的是，房价与房租的关系更紧密，在房价TOP20板块中，房租最低的碧云板块也排在全市第38名，而在酒店价格指标上，却有5个板块排在全市40名之后，最便宜的龙华板块酒店均价只有188元/天，全市排名第77。
统计分析也验证了三者之间的线性关系，老表哥以板块房价为因变量，以酒店、出租房的数量、价格、标准差等指标为自变量进行逐步回归，得到如下公式，板块每平方米房价=21799+395.6*每平方米住宅租金+18.4*酒店平均房价,拟合值与实际值的相关系数为0.9，线性回归可决系数R²为0.82。
这里住宅租金的系数大约是酒店的21倍(395.6／18.4＝21.5)，去除单位因素后，住宅租金的系数可达到酒店的30倍左右，这也验证了上文的判断，相比酒店价格而言，还是房租与房价联系的更好，也更能体现板块价值。
涉外居住+虹桥枢纽辐射
华漕板块租售比高居全市首位
进一步引入租售比指标（年租金/房价），可以看到在大多数板块，酒店价格与租售比中等程度正相关（相关系数0.57）。绝大多数租售比高于2%的板块，平均酒店价格也都高于400元，如内长宁、静安南、天山、古北等板块均是如此；而租售比低于1.5%的板块，绝大多数平均酒店价格也都低于400元。
不过老表哥还是更关心游离在“大部队”以外的板块：
高租售比：华漕板块近虹桥机场，且涉外租赁较多，以西郊庄园为代表的涉外住宅小区带高了租金价格，每平米月租金超100元早已见怪不怪，但6万元/平方米的板块均价只在全市中游。房租与房价“一进一退”，2.6%的租售比超过淮海路，高居上海首位。
低租售比：随着旅游资源的进一步开发，朱家角板块的价值虽然已经越来越多的得到购房者认可，酒店价格也上升到了400元的门槛，但本地高附加值产业仍然有待进一步发展，外来租住人口的支付能力还是不高，因此租金价格上不去，租售比只有0.7%，全市最低。
高酒店价格：这类板块酒店价格均高于800元/天，主要是依赖两类优势，一是高端商务，即陆家嘴、世纪公园，二是低密住宅+高端配套，碧云、佘山均有高尔夫，而淮海路则是两类优势均沾。而租售比也在侧面印证了这些板块间的差别，佘山、碧云租售比明显低于陆家嘴和世纪公园，就算收入高了，相比“环境好”，租住群体还是更偏好“工作近”一些。
最后结合地理位置，老表哥在下图中标出了租售比TOP10板块，可以看到高价酒店、高租售比板块大多位于以淮海路为中心，东西向沿轨交扩散的矩形范围中。这些板块虽然房屋租售比较高、居住群体的支付能力也比较强，但待开发用地相对较少，市场已经趋于饱和，且持有住宅的成本较高，租赁房市场的发展难度相对较大。
次一级的板块则集中在市北的新静安、杨浦、宝山、嘉定等行政区，如彭浦、黄新绿地、共富、江桥等板块的租售比虽然与金桥、古美相比仍有一定差距，但也都在1.6%以上，但相对适中的租金让这些板块有了更广的受众面，且板块价值仍有进一步上升的空间，租赁房市场发展机会相对更多一些。
上海板块酒店价格与租售比（气泡大小代表租售比）
衍生数据研究
五星级酒店经营优势显著
目前上海一共有223家星级酒店，平均每间客房701元/晚，出租率71.29%，每年的收入大约是95270元/年。其中五星级酒店的入住率达到了74%，平均房价达到了949元，均明显高于三星、四星级酒店，真是“越贵越有人住”，怪不得酒店都希望提高星级。
房价与租金回报率
由下图可见，房价越高的地方，房屋的租金回报率一般也会更高一些，以淮海路为例，平均二手房挂牌房价达到了上海市最高的11.8万元/平方米，其2.3%的租金回报率也排在上海市第二的位置。第一的华漕主要是涉外租赁比较多且临近虹桥枢纽，上文已有提到。
数洞系列研究
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