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酒店价格与房租,谁更能代表板块价值?——上海板块租售比TOP50

2017-09-10 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:华漕板块租售比高居全市首位。


文/克而瑞研究中心  数洞老表哥


先简单看一组数据,目前上海大约有近9000家酒店,其中限额以上住宿业一年营收大约261亿元,净利润12.58亿,而限额以上餐饮业一年营收612亿,净利润13.23亿。住宿业现金流不到餐饮类的一半,但净利润却差不多。看来不论是出售还是租赁,居住产业的盈利能力还都不错。所以逛吃N周之后,老表哥今天再度回归到居住,研究研究租住相关的问题。


在上月末国土局宣布十三市试点发展租赁住房市场之后,租房成为了房地产行业和股市的热点。而上海又是新政落地最快的城市,自7月7日发布十三五住房发展规划以来,上海已经挂出了15幅“只租不售”地块。因此老表哥在做研究时,将宾馆与租赁房一并做了分析。



内环酒店、房租价格达到外环两倍

分环线来看,酒店和房屋租赁(按待租房屋统计)展现出了相似的特征。

分布密度方面,酒店和租赁房都是内环内、中外环相对较多,而在内中环、内中环、中外环相对较少,外郊环虽然也聚集了较多的酒店和待租房屋,但考虑到内环内、内中环、中外环、外郊环的面积比大约是1:2:3.5:17,酒店的分布密度还是由内向外逐级减少的。

酒店和待租房屋相似的分布,在一定程度上说明了各环线人口吸纳的现状差异,上海内环以内面积大约115平方公里,占全市面积的2%不到,却聚集了全市32%的酒店,36%的待租房屋也聚集于此。

价格方面,二者都是由外向内逐级提升。不同的是,内环内的酒店房价优势更加明显,平均达到了493元/天,相比全市平均高出40%,而内环内平均每平方米房租为124元/月,相比全市平均高出33%。即外环内酒店价格的变化更大,原因也不难理解,毕竟相比上下班通勤而言,商务、旅游活动对于出行时间、餐饮配套的敏感性还是更高一些,对高价产品的支付意愿也更强一些。

注:因郊环外租房数据取样困难,实际待租房屋数量占比应高于样本。


酒店与租房市场规模基本同步

具体到板块,可以看到酒店密集分布的板块大多在中环以内,如内徐汇(肇嘉浜路附近)、静安南(南京西路附近),周边企业单位密度较高,商务会谈、会晤等活动密集;当然也有部分外环以外的板块聚集了较多酒店,一如周康,该板块除了万达广场、百联东郊及大润发等大规模商业配套之外,还有类似豫园的特色“小上海”商业步行街,并且更重要的是,上海国际医学园区也位于其内,板块汇集商务、研究、医疗、旅游等多类酒店客源,酒店数量高居全市前三;

再如嘉定新城,作为体育竞技、汽车文化和观光配套为特色的产业新城,该板块不仅仅承接了大量市区工作的人口,也成为了上海国际汽车城相关商务、会务、旅游、竞赛活动人士的首选休憩地,酒店数量也排在了全市前十的位置。

并且在大多数酒店密集板块,租房市场也比较兴旺,如不夜城、内徐汇、内普陀、周康等板块均是如此,频繁的商务活动带来了大量的就业岗位,也吸引着众多外地就业者向附近集聚租住。

确有少数板块例外,但也在情理之中,如人民广场是基本无房可卖,也基本无房可租;而川沙、朱家角主要还是主打旅游经济,因此长期租住市场热度不高。

 


淮海路酒店、房租、住房价格均为上海第一

加入房屋出售价格进行分析(见下图),可以看到租房、酒店价格更高的板块,二手房价格也往往更高。如淮海路酒店、房租、住房价格均为上海第一。

房价低于5万元/平方米的板块,每平方米月租房价格一般不会超过50元,酒店房价也都低于400元/天;

酒店房价高于600元/天的板块,绝大多数房价都超过了7万元/平方米。唯一例外的是佘山,不过佘山别墅群的单价虽然不高,但套均总价还是市内大多数项目难望项背的。

 


相比酒店价格,房租更能体现板块价值

具体到板块,诸如人民广场、陆家嘴、世纪公园等房价位列TOP10的板块,其酒店、房租价格也都位列TOP20。

最为典型的当属淮海路板块,该板块原为法租界,区域内不仅建筑密度较低、交通便利、配套齐全,更是美国、日本等国外领事馆的所在地,不论是住客、租客还是暂留人士,均具有较强的支付能力和消费倾向,该板块板块平均房价高居全市首位,1105元/天的酒店单价(主要是被思南公馆拉高)、以及228元的每平方米月租金都也都处于全市第一的位置。

静安北(江宁路一带)由于平价连锁酒店占比较大,导致平均价格只有391元,排在全市第29位,但10万元/平方米的房价,以及161元的每平方米月租金,还是体现了板块的居住价值。

并且值得注意的是,房价与房租的关系更紧密,在房价TOP20板块中,房租最低的碧云板块也排在全市第38名,而在酒店价格指标上,却有5个板块排在全市40名之后,最便宜的龙华板块酒店均价只有188元/天,全市排名第77。

统计分析也验证了三者之间的线性关系,老表哥以板块房价为因变量,以酒店、出租房的数量、价格、标准差等指标为自变量进行逐步回归,得到如下公式,板块每平方米房价=21799+395.6*每平方米住宅租金+18.4*酒店平均房价,拟合值与实际值的相关系数为0.9,线性回归可决系数R²为0.82。

这里住宅租金的系数大约是酒店的21倍(395.6/18.4=21.5),去除单位因素后,住宅租金的系数可达到酒店的30倍左右,这也验证了上文的判断,相比酒店价格而言,还是房租与房价联系的更好,也更能体现板块价值。

 

涉外居住+虹桥枢纽辐射
华漕板块租售比高居全市首位

进一步引入租售比指标(年租金/房价),可以看到在大多数板块,酒店价格与租售比中等程度正相关(相关系数0.57)。绝大多数租售比高于2%的板块,平均酒店价格也都高于400元,如内长宁、静安南、天山、古北等板块均是如此;而租售比低于1.5%的板块,绝大多数平均酒店价格也都低于400元。

不过老表哥还是更关心游离在“大部队”以外的板块:

高租售比:华漕板块近虹桥机场,且涉外租赁较多,以西郊庄园为代表的涉外住宅小区带高了租金价格,每平米月租金超100元早已见怪不怪,但6万元/平方米的板块均价只在全市中游。房租与房价“一进一退”,2.6%的租售比超过淮海路,高居上海首位。

低租售比:随着旅游资源的进一步开发,朱家角板块的价值虽然已经越来越多的得到购房者认可,酒店价格也上升到了400元的门槛,但本地高附加值产业仍然有待进一步发展,外来租住人口的支付能力还是不高,因此租金价格上不去,租售比只有0.7%,全市最低。

高酒店价格:这类板块酒店价格均高于800元/天,主要是依赖两类优势,一是高端商务,即陆家嘴、世纪公园,二是低密住宅+高端配套,碧云、佘山均有高尔夫,而淮海路则是两类优势均沾。而租售比也在侧面印证了这些板块间的差别,佘山、碧云租售比明显低于陆家嘴和世纪公园,就算收入高了,相比“环境好”,租住群体还是更偏好“工作近”一些。

最后结合地理位置,老表哥在下图中标出了租售比TOP10板块,可以看到高价酒店、高租售比板块大多位于以淮海路为中心,东西向沿轨交扩散的矩形范围中。这些板块虽然房屋租售比较高、居住群体的支付能力也比较强,但待开发用地相对较少,市场已经趋于饱和,且持有住宅的成本较高,租赁房市场的发展难度相对较大。

次一级的板块则集中在市北的新静安、杨浦、宝山、嘉定等行政区,如彭浦、黄新绿地、共富、江桥等板块的租售比虽然与金桥、古美相比仍有一定差距,但也都在1.6%以上,但相对适中的租金让这些板块有了更广的受众面,且板块价值仍有进一步上升的空间,租赁房市场发展机会相对更多一些。

上海板块酒店价格与租售比(气泡大小代表租售比)



衍生数据研究


五星级酒店经营优势显著

目前上海一共有223家星级酒店,平均每间客房701元/晚,出租率71.29%,每年的收入大约是95270元/年。其中五星级酒店的入住率达到了74%,平均房价达到了949元,均明显高于三星、四星级酒店,真是“越贵越有人住”,怪不得酒店都希望提高星级。

 


房价与租金回报率

由下图可见,房价越高的地方,房屋的租金回报率一般也会更高一些,以淮海路为例,平均二手房挂牌房价达到了上海市最高的11.8万元/平方米,其2.3%的租金回报率也排在上海市第二的位置。第一的华漕主要是涉外租赁比较多且临近虹桥枢纽,上文已有提到。



数洞系列研究


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