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闲逛魔都之四:上海各板块用车便利性研究

2017-09-14 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:外环沿线养车相对方便,新江湾城停车最为便利

文/克而瑞研究中心  数洞老表哥


据2016年官方统计数据,上海注册机动车达到359.9万辆,其中小客车283.7万辆(不包括新能源号牌小客车),同比增长36万辆,是近几年增速最快的一年。外地号牌小客车增长15万辆,增速与2015年相当,但总量达到139万辆,本外地小客车数量比例大约是2:1。交通出行方面,2016年外环线交通拥堵指数同比增长5-10%,拥堵时间同比增长50-80%。

那么对于这500万辆机动车而言,目前上海市的相应配套服务设施又如何呢?

简单给出一串数字:每4500辆车对应1个加油站、2个4S店、3个汽配铺、8个养护店和30个停车场。

以造访频率最高的加油站和停车场为例,如果大家平均两周加一次油,每个加油站的日均接待量大约是321辆,可想而知下班高峰期、油价调整前后加油排队自然是常态;每个停车场要负责114辆汽车的停放,但考虑到工作、办公、休闲等场所的地点差异,再加之各板块停车场数量的“贫富差异”,老表哥估计平均车位最起码要达到200个以上才能满足机动车辆需要。而每年数量达到百万级的车辆违停罚单,也从不恰当的角度反映了用车者的无奈。

作为一个驾龄0年的老司机,今天老表哥就来研究一下上海各环线与板块用车便利度的问题。

 



01

停车场与其他类型商铺分布高度一致
内环内“加油拥堵指数”最高

为了更好地分析机动车服务场所的区域分布,老表哥引入了其他所有类型商铺的分布情况作为对比。作为美食、购物、KTV等消费场所的必备配套,可见停车场的环线分布与其他场所高度一致,而在人口高度聚集、办公停车需求较高的内环内,停车场数量占比更是达到了31%,比其他商铺还高出了5个百分点。

而加油站、4S店、汽配、维护保养等店铺则“特立独行”一些,在中环内数量都比较少,反而是外郊环更多一些,最为典型的是加油站,作为日常用车造访频率仅次于停车场的场所,只有19%加油站在中环以内,而67%的加油站分布在外环以外,如果说车辆分布与停车场相近,那么外环外加油站每服务1辆车,

中内环加油站就需要服务3辆车,内环内加油站则需要服务6辆车,怪不得老表哥任何时候路过中环内的加油站,都能看见有车在加油了。

 


02

松江新城、嘉定新城等新兴板块机动车服务仍在蓬勃发展

分板块来看更加清晰,以最为常见的美食类店铺为参照,在餐饮店铺数量TOP20板块中 ,各板块停车场数量的平均排名达到了16位,与餐饮店铺数量相关性明显更强,而加油站、4S店、配件、维修的平均排名都在29名及以后。

以内徐汇为例,餐饮店铺数量高居全市第二,停车场数量全市第一,加油站、4S店等配套数量却只是堪堪达到全市平均水平,配件、维修更是低于全市平均,此外静安南、人民广场、内长宁情况也较为类似。对于此类市中心商务办公板块而言,配、维修的营业额有限,并且会对市容、交通管理造成更大的负担,可以看到相应的店铺数量明显更;4S店则是占地面积较大,大多难以在寸土寸金的中心板块立足;加油站作为应急“刚需”,数量也是满足最基本的需求即可。

也有少数板块实现了“均好”,并且隐隐约约地画出了两条半包围的线,一条是外环附近的周康(东南)、九亭(西南)、江桥(西),另一条是郊环外的南桥(南)、松江新城(西南)、嘉定新城(西北)。这些板块均为主城区外的大体量住宅区,也是年轻人置业的重点聚焦板块;而机动车服务场所在这些板块的大量开设,也一定程度说明了这些新城板块的消费诉求和发展潜力。

 


03

内环内停车平均16元/小时,达到外环外4倍

价格指标方面,考虑到购车、加油、配件价格并不会出现太大的差异,维修保养、车辆美容虽然收费差异较大,但消费频次比较低,驾车者也比较愿意突破地域限制,因此老表哥仅就停车费用进行分析,一方面是因为价格的地缘属性较强,另一方面也是由于地段间差异较大。

按照上海市2015年末出台的有关规定,目前还在执行六级路段、六等停车库的收费标准,即最低1元/小时,封顶10元/小时,价差为每上升一级或一等增加1元。当然考虑到停车供需情况,还是允许各区域适时优化调整收费。大多数住宅小区地面停车场是五等停车库,价差相对较小,中环内5元/小时、15-20元/天的收费也比较常见,而进出口分门的综合体停车场,大多可归为二等或三等,价差也更大一些。

为了更有针对性的分析环线间停车价差,老表哥今天仅选取了商业综合体进行分析,由下图可见,从中环到郊环,每小时停车的费用价差均是3元,但到了内环内,停车费用则骤然提升至16元/小时,诸如正大广场、百联世茂的停车费都达到了20元/小时,而外滩江畔某酒店为了保障住店客人停车,更是一度将停车费上调至80元/小时。各环线用车供需差异,由此也可见一斑。

联系板块房价可以得到类似结论,到停车费与房价呈正相关(相关系数0.52),如淮海路房价全市排名第一,停车费也高居TOP5。但也有不少板块的停车费明显“更贵”,或是由于消费依赖跨地域客群,或是处于区域的快速发展期,导致停车价格相对偏高。如生态商务区长风,别墅区佘山,最晚发力的副中心真如,主打旅游经济的朱家角,以及近年置业热点三林板块等。而碧云、世纪公园、静安北等部分老牌高房价板块,近年来到访人流相对稳定,停车平均费用反而相对实惠。



04

外环沿线养车相对方便
新江湾城停车最为便利

最后,老表哥根据机动车服务场所与其他商铺的数量之比,计算了各板块用车(停车、加油)与养车(维修汽配)的便利度。如果机动车服务场所越多,而餐饮、休闲等其他商铺越少。那么相应的便利度数值也会更高。

就用车比较困难的板块来看,不少都在中环以内繁华板块,典型如人民广场、静安南、淮海路均在此列, 此外在沿地铁线分布的大型居住板块,用车难度也相对较大,如七宝、莘庄、五角场既是如此。而这些板块发达的商业配套带来了外部客流导入,更是让板块内用车难度再上了一个层级。

用车比较轻松的板块方面,可以看到这些板块比较清晰的形成了三个“圈层”,最外围的是朱家角、临港、佘山、嘉定新城等板块,这些板块都有着比较明显的特色优势,对于板块外人群也有一定的吸附能力,停车、加油相对便利,但受地理位置所限,商铺数量大多相对较少,出临近嘉定汽车城的白鹤镇、黄渡等少数板块外,养车的便利度并不突出。

中间的一圈大致沿外环分布,即桃浦、江桥、九亭、长桥、周康等板块,大多养成便利度较佳,作为近年来的新兴住宅区,这些板块住户大多出行仍需自驾,地缘性车辆养护需求较多;而与主城区空间距离较近、而租金价格相对便宜的优势,也让车辆养护场所看到了更多发展机会,如大华、共富、高桥等板块均在此方面有所受益。

最内圈板块大多是停车相对便利,但养车场所仍然大多稀缺。大致可分为两类,一类是价格相对“高冷”的宜居板块,如定位低密住宅的新江湾城、涉外居住的碧云,新江湾城的用车便利度更是高居全市首位;另一类是平均建筑年龄较大,板块缺少新项目带动的市中心板块,如曲阳、宜川均是如此。

由外向内,板块发展阶段由起步、到发展、再到成熟,优势特征从停车便利、到养车便利、再到停车便利。不同发展阶段的配套差异,以及起步期和成熟期的相似优势,这或许也是板块发展轮回的一种体现吧。



附表:各板块车辆服务场所与其他类型店铺数量相关性分析

整体来看,停车场与各类店铺均有着较为明显的正相关,而维修保养、4S店则与美食、宠物相关性较强;加油站比较特殊,与游玩景点数量相关性更强一些,诸如松江新城、川沙、朱家角和崇明城桥镇,不仅游玩景点较多,加油站数量也都排在各板块前十的位置。汽配则相对“寂寥”一些,基本没有相关性较高的商铺类型,也就和宠物店堪堪达到了0.5以上的标准。



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