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总结展望|2017年三季度房地产市场九大变化(中篇)

2017-10-03 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:今天继续《2017年三季度房地产市场总结展望》第二篇:供应、成交、房价、库存。

文/克而瑞研究中心 

 回顾:总结展望|2017年三季度房地产市场九大变化(上篇)



变化四:供应下滑

限价致一二线供应低迷

三四线供应持续走高


三季度,新增供应依旧低位徘徊,无论是从同比还是与2季度月均水平相比,都呈微幅下跌之势。一线城市供应继续低迷;二线城市政策持续收紧,城市表现分化;三四线城市市场供应量持续走高。我们预计随着项目资金压力逐渐显现,市场逐步适应新政策并重回自身运行轨道,更多企业将放弃观望而接受限价,选择随行就市加快推盘节奏,四季度新增供应预计将较前三季度显著增加。

1、一线城市同比锐减33%,预计四季度仍持续低位

一线城市三季度商品住宅供应面积除深圳上涨外,其余城市回落明显。具体来看,北京、上海受限价政策影响严重,供应量均不足60万平方米,尤其是北京,供应面积仅40万平方米,同比大幅下降70%。广州政策较为宽松、房价相对较低,同比下降36%。深圳三季度供应面积达137万平方米,同比上涨明显。

与二季度相比,三季度商品住宅月均供应量同样低迷,月均不足176万平方米,较上季度月均减少23平万方米。除深圳月均值较上季度提升29万平方米外,其余城市均大幅减少,其中上海、广州下降最为明显,均超25万平方米。

我们预计,四季度一线城市新增供应仍旧低迷,短期内受制于严厉的调控政策抑制购房需求,而且土地市场难有新项目补充,企业普遍惜售心态短期难改,并不急于出货。另外,限制高价盘预售证审批等措施并未有松动迹象,供应量难有突破;长期来看,租赁住宅用地占据主流,改变供求结构和市场预期,销售类住宅用地成交愈加稀少,未来供应持续减少。

2、二线同比跌多涨少、分化明显,四季度供应将迎来高点

三季度,虽然26个二线城市商品住宅供应总量同比上涨18%,但城市供应量同比跌多涨少,仅个别城市涨幅明显。其中政策相对宽松的重庆、郑州、西安等市新增供应量激增,同比涨幅超50%。福州、贵阳、长沙等市供应量同比腰斩,福州同比跌幅达87%。

从与二季度月均供应相比,同样分化明显,涨跌各半。武汉、宁波等市有明显回落,分别下降60万平方米和49万平方米;郑州、合肥等市供应量持续高位运行,显著增加。

整体来看,二线城市调控政策愈加严苛,非热点城市也相继出台新政。而且近期开盘项目去化率显著下降,项目分化加剧,说明购房需求端支撑逐渐乏力。更多企业将放弃观望而接受“限价”,选择随行就市加快推盘节奏,四季度新增供应预计将较前三季度显著增加。

3、三四线供应量同环比皆上升,料四季度仍持续高位

三季度,三四线城市商品住宅供应量同比上升16%,重点城市中同比增多跌少。具体来看,汕头、台州、晋江等供应量大幅攀升,同比上涨一倍有余。洛阳,岳阳、泉州、肇庆等城市同比跌幅达六成以上。

相比二季度而言,三季度月均供应量增加8%。其中,温州、无锡、徐州、东莞、汕头、中山、漳州等月均供应量较二季度月均增长50%以上。而盐城、肇庆、洛阳、岳阳等热点三四线城市供应量显著下滑,幅度均超50%。

四季度,热点三四线城市市场活跃度仍将短期内惯性维持,一、二线持续紧缩政策给三四线城市带来“外溢”和“机遇”,在供求两旺的市场格局下,预计供应量将仍保持高位。


变化五:成交走低

政策趋紧、供应不济、需求显疲态

成交仍低位徘徊

三季度,紧缩政策环境没有丝毫转变迹象,政策效果逐渐显现,加上新增供应普遍减少,且诸多城市投资投机需求受到严厉政策抑制、缩小了套利空间而提高了投资风险,需求端开始出现支撑乏力的迹象,新开项目开盘去化显著分化而不再是普遍“日光”。各线城市成交量同、环比均有不同程度下滑,一线和三四线城市跌幅领先,二线城市间分化显著。基于四季度二线城市供应增加和三四线供应走高的判断,预计成交量将环比小幅回升但仍处低位。

1、各线同环比双双锐减,一线和三四线环比跌幅皆超30%

三季度,全国商品住宅成交量全线下滑,从CRIC监测的全国46个主要城市成交情况看,商品住宅成交面积约6667万平方米,环比下滑15%,较2016年同期下跌34%。

一线城市在各线城市中整体表现最差,成交面积仅458万平方米,环比下跌31%,同比更是锐减65%。主要原因一方面是新增供应有限,同比减少33%,北京商品住宅成交面积已连续三季度下滑,三季度成交面积仅79万平方米,同比下降80%。上海案场到访量连续七个月下滑,客户观望情绪严重,环比跌幅25%。深圳则一直保持低位运行,同、环比受此影响跌幅不大,分别下降14%和17%。另一方面是“限购”和“限贷”政策并无放松,购房者观望情绪加重,新项目开盘去化情况十分一般。

二线城市整体表现差强人意,同、环分别回落25%和9%,城市之间分化显著。具体表现可以概括为以下几点:其一,部分城市如成都、武汉、杭州、重庆等市场热度依然不减,环比虽有下滑,但成交量仍处高位;其二,厦门、南京等市同比降幅均超50%,主要是因为三季度市场供应持续下滑,少量供应大多集中在远郊区域,去化压力大。其三,苏州、长春、合肥等市逆势上行,同、环比均有上升,其中,合肥成交量虽处低位,但环比攀升明显。其四,个别城市政策持续收紧或出台紧缩措施如沈阳、长沙、西安等市,市场快速降温。

CRIC监测的重点三四线城市成交萎缩,同、环比跌幅分别达45%和31%。经历市场量价快速上升后,三四线城市市场在三季度疲态尽显,前期热点城市后续支撑普遍乏力。监测城市中,东莞、惠州、肇庆、江门、温州、常州、廊坊、固安等核心一线城市周边三四线城市铜环比跌幅普遍超30%。襄樊、泉州等市三四线城市同、环比也均有不同程度的回落。

2、一二线小幅回升三四线整体下滑,四季度依旧低位徘徊

一线城市成交量将继续低位维稳。一方面受供应持续低迷影响,另一方面,一线城市市场观望情绪愈加显著,新开项目开盘去化显著分化,而“日光盘”更是凤毛麟角,只有一些因“限价”所造成的“高价差”的高性价比项目成交火热,市场结构性分化特征明显。综合多方面,预计四季度一线市场的成交量低位运行仍是大概率事件。

二线城市在新增供应增加后整体成交量将迎来小幅回升。首先,部分非热点二线城市后来居上,加紧出台限制政策,至此几乎所有二线城市都出台紧缩调控政策,且力度未见有丝毫放松。在这样的市场环境下,企业融资渠道受阻,回款压力逐渐增加,更多企业将放弃观望而接受“限价”,选择随行就市加快推盘节奏,四季度新增供应预计将较前三季度显著增加,市场依然高热的城市成交量显著放大,多数城市成交水平将保持稳定,整体小幅回升。

三四线城市成交将整体下滑。投资需求带来的房价快速上涨,严重透支市场需求,随着市场逐渐降温,恐慌购房难以为继,购房者逐渐回归理性,加之本地后继需求基数不足以支撑市场继续量价齐升,从三季度的成交情况来看,三四线城市的市场大热情况已逐渐趋于平稳。除此之外,前期市场过于乐观导致供应加大,随着成交量的持续走低,部分三四线城市已出现库存高企,供过于求的局面,未来抓紧去库存仍是此类城市楼市的主旋律。


变化六:房价回落

热点城市房价稳中有降

三四线变盘风险积聚

三季度,政策效果逐渐显现,多数热点一二线城市房价稳中有降,房价快速上涨势头得到有效控制。与此同时,更多三四线城市成为市场争抢的对象,房价随之快速拉升。正所谓盛极而衰,三四线城市房价过快上涨,或多或少过度透支市场,调整脚步似乎越来越近。

1、热点一二线房价稳中有降,环比下降、同比涨幅全线收窄

国家统计局数据显示,8月份,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平,同比涨幅全部回落。环比来看,15个一线和热点二线城市房价稳中有降,除北京、上海和厦门环比基本持平之外,其余城市房价环比已步入下行通道,广州暂以0.7%环比跌幅居首。同比来看,15个一线和热点二线城市房价同比涨幅全部回落,深圳、成都两市更是掉头向下,同比分别下跌2%和0.3%。

2、四成城市房价较二季度末小幅下滑,近半三四线房价同比涨20%以上

3季度,各线城市房价走势明显分化。一方面,热点一二线城市预售证审批趋严,预售价格管控更是愈加严苛,房价涨幅趋于平缓。另一方面,更多三四线城市投资、投机性需求大量进场,房价随之出现一波快速上涨行情。环比来看,将近4成城市8月份房价较6月份有所回落。同比来看,9成以上的城市房价仍处上行通道,但热点一、二线城市同比涨幅趋缓已是不争的事实,深圳、广州、苏州等市房价更是掉头向下,步入负增长区间。

一线城市房价涨幅趋缓,广州、深圳同比小幅下跌。一线城市限价政策执行层面异常严苛,8月一线城市房价较6月涨多跌少,但涨幅全部回落至5%以内,广州更是下跌5%。同比来看,北京房价同比大涨43%,上海房价接近4.9万/平方米,创历史新高,但前期房价高增长之势难以再现,同比涨幅降至15%。广州、深圳市场明显降温,房价高位盘整,同比双双步入下降通道。

二线城市房价明显分化,福州、西安加速上涨。到8月份,二线城市房价涨跌互现,包括南京、武汉、济南在内的多个城市房价涨幅较6月均控制在5%以内。唯独西安、福州房价上涨动力强劲,涨幅接近30%。重庆、天津等热点城市房价小幅回落,宁波暂以13%跌幅居首。同比来看,西安同比涨幅高达82%,遥遥领先。其次分别为海口、重庆,也是2017年新晋“黑马”城市,同比涨幅超40%。不过,海口、重庆房价上升势头减退,8月房价较6月小幅回落,预计4季度同比涨幅将进一步收窄。值得关注的是,合肥、苏州是仅有的房价同比下降的二线城市,市场风险不可不察。

三四线城市房价同比近乎全线上涨,盐城、泰州、徐州、镇江、九江、石嘴山等城市房价较6月房价涨幅皆超20%。与此同时,无锡、中山、惠州等热点三四线城市房价涨幅逐级回落,佛山、东莞更是步入下行通道。值得关注的是,随着北京外溢投资、投机性需求被迅速“冻结”,北三县房价剧烈调整,8月份大厂房价较6月份下跌25%,同比下跌19%,也是唯一房价下降的三四线城市。同比来看,常州、盐城、中山等市同比涨幅超50%,房价上涨动力着实强劲。佛山、东莞、珠海等城市同比涨幅持续回落,基本维持在10%左右。

3、一二线房价环比稳中有降,三四线房价显著下调风险累积

一线城市预售价格管控仍将从紧执行,在市场持续供不应求的大背景下,一线城市房价走平的可能性更高。

二线城市房价将持续分化,那些成都、武汉、杭州等市场依旧供不应求的二线城市可以参照于一线城市,房价将以“稳”字当头。而诸如西安、海口、沈阳、长春等这类新晋热点二线城市,随着炒作氛围逐渐消散,难以支撑房价持续过快上涨,预计四季度房价将面临回调。苏州、合肥等市场风险不断积聚,短期内房价继续下降。

三四线城市房地产市场正处盛宴下最后的狂欢,诸如盐城、泰州这类新晋热点三四线城市房价上涨尤为迅速,或多或少透支未来市场预期,尤其是这类热点城市面临政策调控的几率大大上升,一旦政策基调生变,投资、投机性需求难以为继,房价必将面临显著下调风险。另外一些诸如无锡、佛山在核心城市辐射范围内的三四线城市,市场需求支撑依旧坚挺,长期来看房价犹存上涨压力,限价政策暂无松绑的可能性,房价涨幅也将缓步回落。


变化七:库存上升

半数城市库存、消化周期较6月末显著上升

三季度,虽然很多城市商品住宅成交下滑,但重点城市供求比依然小于1,表明供不应求矛盾仍然显著,市场存量同比持续减少。但随着多数一二线城市市场成交持续低迷,库存开始积压,8月末较二季度末库存上升城市数量占48%,消化周期上升的城市占比达55%。

1、9成城市库存较去年同期下降,但半数库存、消化周期较二季末上升

从CRIC监测的40个城市商品住宅库存变化看:一、二线城市中九成库存同比下降,有五成城市消化周期同比上升。8月末,除合肥、宁波和郑州库存量同比略有上升外,其余九成城市同比全线回落,尤其是重庆、杭州、武汉等市降至历史低位,同比跌幅超过50%。受成交持续低迷影响一、二线城市消化周期明显上升,北京、深圳、福州、厦门超18个月警戒线,沈阳、大连也高于15个月,与之相对的是武汉、杭州消化周期降至3个月以内。

但与二季度末相较而言:8成三四线城市库存显著上升,半数城市消化周期拉长到8月末,虽然同比来看,除惠州、无锡和东莞库存量同比有所上升之外,其余城市均有不同程度的回落,尤其是南通、常州同比跌幅超60%,但相比二季度末有75%的城市库存量显著上升。就消化周期而言,南通、常州不足三个月,无锡、晋江等超过19个月,其变化也非常明显,近半数城市消化周期较6月末显著拉长,其中惠州、晋江和九江最明显。

2、城市分化愈加显著,四季度库存继续减少的幅度将收窄

四季度,各线城市市场分化会愈发明显,强/弱二线和三四线会呈现“一城一景”的显著差异。预计成都、武汉、杭州、佛山、东莞、常州、南通等热点城市库存仍将继续下探,但降幅将会放缓。随着四季度新增供应放量,一、二线城市成交将会小幅回升,而多数三四线城市去库存的调控基调总体不变,三四线市场热度仍能惯性维持,库存将会继续被消耗,整体库存仍将维持下降趋势。

与此同时,城市间的分化现象将会愈发显著,除了个别一二线城市市场仍能供求两旺、库存大幅降低、消化周期持续缩短外,多数城市市场逐渐回归理性,部分被热炒的三四线城市也面临调整。整体来说,四季度库存的降幅将会收窄,消化周期上升城市也将增多。


未完待续


《2017年三季度房地产市场总结展望》专题目录

一、政策从紧:“四限”继续扩容叠加信贷收紧,各地落实“租售并举”

1、部分城市重启或升级限购、限贷,季末重庆等5市同步“限售”

2、严查消费资金购房、默许首套房贷利率上浮,但房贷占比仍处高位

3、加快发展租赁住房市场,构建“租售并举”的长效住房制度

4、四季度更多二三线城市跟进、升级“四限”,信贷继续收紧防风险

二、行业调整:三季度各指标增速放缓,预计全年销售规模仍将新高

1、商品房销售增速放缓,但全年销售面积、金额同比将略有上涨

2、开发投资增速连续下滑、新开工面积减少,四季度趋势维持

3、土地购置“量价齐升”,供地结构变化带来整体地价增速放缓

三、供应下滑:限价致一二线供应低迷,三四线供应持续走高

1、一线城市同比锐减33%,预计四季度仍持续低位

2、二线城市同比跌多涨少、分化明显,四季度供应将迎来高点

3、三四线城市供应量同环比皆上升,料四季度仍持续高位

四、成交走低:政策趋紧、供应不济、需求显疲态,成交仍低位徘徊

1、各线同、环比双双锐减,一线和三四线环比跌幅皆超30%

2、一、二线小幅回升而三四线整体下滑,四季度依旧低位徘徊

五、房价回落:热点城市房价稳中有降,三四线变盘风险积聚

1、热点一、二线城市房价稳中有降,环比下降、同比涨幅全线收窄

2、四成城市房价较二季度末小幅下滑,近半三四线房价同比涨20%以上

3、一、二线房价环比稳中有降,三四线房价显著下调风险累积

六、库存上升:半数城市库存、消化周期较6月末显著上升

1、9成城市库存较去年同期下降,但半数库存、消化周期较二季末上升

2、城市分化愈加显著,四季度库存继续减少的幅度将收窄

七、土地增加:成交规模、价格显著上升,四季度价格有望回归理性

1、三季度成交规模回升显著,一线土地溢价率受制回落

2、中西部经济强市成交规模持续领先,热点二线城市溢价率居高不下

3、四季度地价有望回归理性,租赁用地成为土拍新潮流

八、企业业绩:前三季度龙头房企持续增长,部分房企上调销售目标

九、企业拿地:长三角和热点二线受青睐,合作、收购比重继续加大



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