16万亿蓝图的产业，房企要如何把握？

原创 2017-10-21 CRIC研究 克而瑞地产研究

小Q导读：创新模式、融合资源、升级服务，养老产业新走向

文／克而瑞研究中心朱一鸣、钟诗慧

近期，绿地控股发布了康养产业战略规划，旗下绿地康养产业集团正式揭牌。绿地康养将全面负责绿地“医康养”大健康核心产业平台建设，参与大健康领域的“医康养”产业项目的开发与运营，承担绿地健康养生示范区“康养居”建设。事实上，业内布局养老产业早已不是新鲜事，众多房企将地产业务做为发展重点的同时，积极尝试与探索养老产业这片蓝海。那么，养老地产整体现状如何？未来房企又将如何推陈出新、实现进一步发展？

◆ 01 ◆
“银发经济”催生养老地产
房企布局模式各异、经营情况较为复杂

伴随老龄人口的快速增长、养老需求日益庞大以及政策的大力支持，养老地产应运而生。根据国务院规划，健康服务业总规模在2020年将超过8万亿，在2030年将达到16万亿元。因此，庞大的市场前景下，众多房企纷纷掘金养老地产项目。截至2015年，已有80多家地产开发企业和大量的外资企业布局中国养老地产，投资总额超过3000亿元。

从目前房企养老产业布局及模式来看，房企在以机构养老、社区养老和度假养老为主的前提下，不同企业、不同项目的布局模式均有差异。以万科为例，旗下机构养老项目可分为自理型和护理型，而位于杭州的随园嘉树项目以公寓、康复护理中心、社区居家养老服务中心形成养老产业生态闭环；远洋则以轻资产方式运营高端机构型养老，通过与国外较为成熟的养老机构合作、引入设施及专业护理人员提升椿萱茂养老品牌的影响力。

从现阶段房企养老产业的经营情况来看，业内尚未形成完善的发展体系，可持续性较弱，首先，虽然多数房企采用了“养老+地产”的模式进入产业领域，但仍将“地产”作为发展重心。目前市场上养老地产项目的空置率普遍较高，分别在35%-45%之间，因此，房企在重金布局后，仍需花费较长的培育时间且无法实现快速周转。其次，目前市场上养老项目的入住率需达到75%-85%才能实现盈亏平衡，且多数涉及养老地产业务的房企尚未将盈利纳入优先考虑范围，因此目前养老地产盈利能力有待进一步探究，经营持续性也无法衡量。

◆ 02 ◆
绿地推陈出新
全面+服务引领养老产业发展新阶段

虽然近年来养老产业的模式及经营问题正在逐步凸显，但目前在养老产业进行探索和布局的房企数量依然持续增长。各大房企正寻找新的突破口，以求自身养老产业发展迈入新阶段。而从绿地康养产业的战略规划来看，其在模式、资源、服务上均有所创新与提升，为房企业内做出标杆。

医、康、养产业会员制战略模式。作为绿地大健康产业的核心平台，绿地康养未来将着重发展医疗产业、养老产业与健康产业。绿地康养副总经理胡迎春指出，当前国内老龄人口中，真正高龄、失智，需要快速进入养老院护理的人口只占20%；其余80%，也就是大部分70后、80后的父母依然健康、睿智、充满活力。绿地康养筛选55-75岁的健康活力老人这一年龄层次消费群体，采取会员制管理模式。而绿地康养的主打产品康养谷酒店，则定位以“医康养游娱学”六大主题内容为特色。而与上文中提及的目前其他房企的布局模式相比，绿地借鉴了万科的CCRC模式、扩大了产业范围；且融合了各房企养老产业类型，形成精准较为完善品牌定位。

资源融合、产业对接。根据战略规划，绿地将择机、择地开设专科医院与国际医院，并结合互联网、大数据等技术手段提供精准医疗与远程医疗解决方案，尤其将切入金融产业。绿地表示，目前康养集团与金融产业集团对接与设计产品处于起步阶段，将来计划在运营端做轻资产。而此前作为推进“投资+投行”的大资管金融全产业链布局，绿地已先后入股锦州银行、东方证券和上海农村商业银行、持有杭州工商信托19.9%股份、全资持有绿地（亚洲）证券。因此，绿地康养与金融产业的对接也将协助绿地着力布局全牌照，包括银行、证券、保险、基金、租赁等在内，未来都将协同地产主业和消费领域的持续发展。

此外，绿地康养在拓展整合产业资源、运营管理“医康养”相关产业之外，还将助力绿地特色小镇的产业运作、重点发展区域的健康养生示范区。早在今年4月，绿地已宣布将大力发展特色小镇战略，在一二线重点城市远郊及周边储备10-15个特色小镇大盘项目。根据企业公布，绿地从四月起布局了宁波杭州湾小镇、西安西咸新区项目、峨眉山文旅小镇、山东莱芜雪野湖小镇等项目，涉及医疗、健康、教育、文旅等多元领域。土地储备的扩充也将助力绿地进一步推进康养项目的落地，形成较为健全的康养特色小镇示范区。

“全托型”一站式服务。从“宠坏一群老小孩”的战略标语中我们不难看出绿地对于养老项目服务品质的信心。根据规划，绿地的“医康养游娱学”将借助互联网、人工智能、物联网等先进信息技术和行业领先的高品质服务标准，构建“全托型”一站式旅居养老服务平台。按照计划，绿地康养将投资200亿，在全国一线城市、省会城市及周边、旅游度假区等区域开工100家康养谷酒店，五年内在国内外形成500家连锁。而会员可以任意选择位于全国各地的康养居酒店，在享受一站式养老服务的同时，体验不同的自然人文风光。与现有房企养老产业会员模式相比，绿地将资源共享，会员服务范围不再局限于单一的地产项目、扩大至全国。

◆ ◆ ◆

总结：“养老+地产”已成过去式
“服务”才是产业升级关键

在老龄化趋势加速及政策支持的前提下，房企养老产业布局前景较为光明。尽管如此，虽然有众多开发上涌入养老地产市场，但其不完善的开发模式、缺乏管理的经营、不可持续的盈利都决定了目前房企于养老地产的开发仅处于初级阶段，发展现状与前景错位明显。

事实上，养老产业虽与地产息息相关，但“服务”才是提升产业综合能力的核心。仅仅做好开发与建设是不够的，在消费需求伴随消费水平上升的前提下，只有将特色服务与产业结合，才能保证持续、稳健发展。相对应的，医疗、健康、娱乐、旅游、学习等作为生活日常，都是决定服务品质的“加分项”。因此，以绿地为模板的养老产业布局，将为房企提供更多可借鉴模式，通过升级服务谋求更长远的发展。

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