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【年报点评07】旭辉集团:新增土储创新高奠定规模提升基础

2018-03-20 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

年报系列点评之七

2017年旭辉集团合同销售和新增土储均创新高,为房企规模提升奠定基础;但今年新增土储平均楼板价高达8000元/平米,或将考验房企利润。

克而瑞研究中心   沈晓玲、冯惠

2017年,旭辉集团全年实现1040亿销售额,完成目标率达130%,且近3年合同销售年复合增长率高达70%;2017年全年新增土地建面1320万方,拿地总金额达1083亿,规模稳健扩张;但是从权益部分来看,企业今年权益合同销售额为550亿,权益比例仅为53%,而其他千亿房企基本都能占到70%或以上。另外,今年旭辉新增楼板价高达8000元/平米,或将考验房企利润。


销售:销售提速迈入千亿俱乐部

自2014年起,旭辉的合同销售年复合增长率都在逐渐提升,业绩表现越来越好。2017年全年,旭辉实现1040亿合同销售额,同比增长96%,成功在年底搭上千亿房企的末班车,相对于全年800亿的销售目标而言,完成率达130%,属行业领先。

但旭辉2017年全年权益销售金额仅550亿,权益比例为53%,而其他千亿房企权益销售基本都能占到70%或以上,旭辉需要适当提高权益占比。2018年,旭辉公布了全年1400亿的销售目标,公司只要以35%的同比增长速度就能够轻松达到。

从旭辉集团的合同销售区域分布来看,长三角区域以678亿的销售业绩,62%的贡献率位居全国四大区域之首,且遥遥领先;其他三个区域业绩也都有不同程度增长,其中中西部区域全年实现了146亿的销售业绩,同比增长高达245%,并且在2017年,珠三角区域实现了5年来零业绩的突破,共完成16亿的合同销售额。

另一方面,从城市能级的合同销售占比来看,旭辉集团二线城市全年合同销售达855亿之多,占比公司全年销售的8成有余,对比2016年62%的销售占比情况上升了20个百分点,同时,三线城市的销售占比小幅上升了1个百分点,而其一线城市的销售占比下降了21个百分点。


投资:楼板价创历年新高

在冲刺千亿销售规模下,2017年旭辉在拿地上十分积极,拿地规模同比翻番,拿地销售比达104%。2017年全年,旭辉共获得78幅地块,新增土地建面1320万方,于2016年的650万方新增土地而言,同比翻番;新增土地权益建筑面积590万方,新增地块平均权益为43%,相较于去年25%权益比例上升了19个百分点,权益占比有所提升。

2017年,旭辉共投入1083亿新增土地总价,且旭辉2017年78幅新增地块平均楼板价达8206元/平米(剔除香港地块,平均楼板价为7975元/平米),是2013年以来,新增土地楼板价最高水平,且和全年16530元/平米平均销售均价相比,接近半成;从旭辉新增土地明细来看,规模较大的武汉、重庆等地块楼板价均高于平均市场楼板价,为保证足够的利润,企业将来或需要花更多精力在产品打造上。

旭辉新增土地储备在各大城市能级分布上,以潜力型二线城市为主从2017年的新增土地城市能级分布占比来看,二线城市占比达81%,其中重庆、合肥、武汉、天津、青岛等5个强二线城市的总和即占据了全年新增土地的半壁江山。

在城市进入方面,旭辉运用三大策略完成全国战略性布局。从2017年旭辉集团新进入的城市分布及区域发展来看,旭辉主要有3种布局策略。

  • 首先,选择全国发展潜力巨大的强二线城市,逐步渗透区域,如选择进入郑州、成都、西安等城市逐步渗透中西部区域,布局青岛、济南、大连、石家庄等城市深耕环渤海区域;

  • 其次,进入无锡、太仓、嘉善、平湖、温州等环沪热点三四线城市,稳固长三角热点都市圈及省域渗透;

  • 最后获取香港、东莞、中山、南宁等热点城市的土地,实现公司在粤港大湾区的布局,同时也完成了在珠三角区域的布局。

截至2017年底旭辉集团土地储备为3100万方,同比去年的1750万方增长了77%,权益土地储备建面达1600万方,同比增长了52%。同时,随着企业将18年前2月新收购的项目以及旧城改造项目逐渐在未来挂牌确权,企业总土地储备有望突破5000万平方米。


财务:财务风险控制较好

根据年报公布数据来看,2017年旭辉集团的净利率提升至19%,相较于2016年上升了5个百分点,有所改善,而在营利性指标方面,今年毛利率上升至27%,同比上升2个百分点。但旭辉在销售和土储方面,强二线城市占比较大,随着这些城市楼市调控政策进一步趋严,旭辉未来盈利能否持续上升还有待观察。

在资本运营方面,公司财务风险控制情况相对较好。整体来看,旭辉的净负债率近几年正在逐步降低,2017年净负债率升至51%,和去年相比基本持平。长短期债务比为2.62,相比2016年有所改善,现金短债比为2.52,短期内无还款压力。

— END —

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