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总结展望| 市场走势惯性延续,三四线量价齐升能持续多久 ——2018年一季度房地产行业新特征之思考

2018-03-29 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

正文共:16918字19图 

预计阅读时间:43 分钟


小Q导读:2018年到底是不是房地产的“小年”?且听一季度市场表现给出的答案。

文/克而瑞研究中心

2018年一季度,政策面“房住不炒”已成共识,房地产税改革将稳步推进,金融去杠杆大局已定,然行业销售依旧“开门红”,全国商品房销售面积、金额同比分别继续增长。开发企业业绩喜人,三强房企销售过千亿元,百强房企各档次门槛同比提升50%以上。从结构来看,三四线城市房地产市场火爆形势延续,依旧占据近70%的市场份额,一、二线城市随着供应增加而销量回升,预示着上半年城市市场格局有望延续。

在当前形势下,2018年注定是房地产的“小年”这样的判断还能否成立?金融去杠杆与继续鼓励居民自住购房的尺度如何平衡?,普遍预期年内“难产”的房地产税会不会成为“灰犀牛“?三四线城市购房热潮还能持续多久?房企规模与企业利润又该如何抉择?一系列问题留待市场给出真正的答案……

核心观点

观点一:政策层面,3月“两会”政府报告再次重申“房住不炒”,提出租赁、保障房加快建设,并推进房地产税改革立法,金融去杠杆大局已定的情势下,房地产信贷资金监管趋严,多数银行上调房贷利率;在因城施策的指导方针下,“四限”城市再扩容,多个二、三线加入调控行列,兰州局部松绑限购,上海等一线、西安、南京、武汉等二线城市升级人才落户新政,“先落户在买房”看似突破“限购”藩篱,但其对房地产市场利好程度有限。展望二季度,资金面依旧是制约市场成交变化的关键,预计房地产信贷控制依旧偏紧,“四限”城市还将持续扩容,房地产税落地尚需时日。

观点二:行业层面,前2月房地产开发投资额达近3年同期最高,同比累计增速创2年来新高,商品房销售金额、面积分别同比增加15%和4%,尤其是东北地区商品房销售“爆发”式增长,投资、销售均超预期增长迎来“开门红”;但与之相对的则是,由于春节假期等因素影响,新开工累计同比增速回落4.1个百分点,土地购置增速由正转负。基于当前政策环境和去年同期基数较高综合判断,预计二季度行业各项指标继续回升幅度有限,投资、销售、新开工、土地购置以稳为主。

观点三:城市供求,一季度各能级城市新增供应量较去年普遍增加,“限价”力度较强的一线和热点二线也概莫能外,尤其是二、三线城市增量明显,三四线城市供应同比增加58%;在供应增加的带动下,城市成交依旧维持去年以来的走势,一线成交持续不振,二线涨跌互现,三四线市场惯性火热。市场成交并没有因为供应增加而相应地大幅回升,显示出市场热度正在逐渐冷却。预计二季度二三线城市供应仍会持续增加,而成交亦会稳中有升。

观点四:城市房价,热点一、二线城市房价回落,同、环比皆有下降,但八成三四线房价同环比继续上升,预计随着热点一二线城市新房供应回升,“限价”人为造成一、二手价格倒挂现象逐渐消退,一线、强二线房价稳中有升,三四线房价涨幅趋缓。

观点五:库存待售,整体上一季度多数重点城市供不应求格局并未改变,库存维持在较低的安全水平;但出现两个新变化,一是各城市库存两极分化加剧,部分同比倍增;二是整体库存触底回升趋势已成,过半数城市库存同比上升。全国层面来看,全国商品房待售面积减少的速度开始显著放缓。预计二季度重点城市和行业销售规模提升空间有限,库存维稳或缓慢上升将成为大概率事件。

观点六:土地市场,一季度整体土地市场成交规模周期性下滑,环比下降32%但同比仍增加39%,主要是三四线城市土地成交依旧活跃,热点城市土拍市场略有降温,溢价率小幅下降,预计二季度仍持续“量升价稳”。

观点七:企业运营,一季度品牌房企业绩继续向好,行业集中度继续大幅提升是大概率事件;受益于春节期间返乡置业的需求旺盛,部分区域性房企及布局三四线城市较多的房企业绩突出。房企2018年销售目标平均增长41%,预计将靠加大货量供应来实现,而且会通过前移销售节奏,尽快实现销售回款,缓解资金压力。


政策:

“两会”定调政策方向
落户新政与“四限”升级并行

一季度,房地产政策层面可谓是热闹纷呈,“两会”政府工作报告引发市场热议,明确提出坚持“房住不炒”,支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,推进房地产税立法,加强金融风险控制等多个方面。就各城市而言,一方面,“四限”城市再扩容,昆明、长春、阜南等二、三线城市加入调控行列;另一方面,西安、南京等市加码人才落户新政,北京、上海也加入人才争夺战,兰州部分区域率先取消限购,调控政策似有转向的错觉。

1、“两会”重申“房住不炒”,租赁、保障房加快建设,并推进房地产税立法

“两会”政府工作报告对于房地产市场着墨颇多,集中体现在以下5点:

其一,坚持房住不炒的定位,支持居民自住购房需求。2016年底中央经济工作会议首度提出“房住不炒”,现已成为市场共识。为了打击投资炒作氛围,减缓房价上涨预期,热点城市四限政策持续高压,“买不到”、“买不了”等问题愈加突出,难免会误伤部分自住型购房需求。受此影响,诸如南京、西安等二线城市早已打响人才争夺战,纷纷下调落户门槛,以便支持人才购房需求。不过,“支持”不是“培育”,更不是“发展”,对于地方政府的支持力度不应奢望过多。

其二,培育住房租赁市场,加快建立租购并举的住房制度。目前,住房租赁市场尚处起步阶段,租赁房源主要来源于中小业主,市场化、规模化企业尤为稀缺。痛点在于租赁用地大都定向出让给地方国企,市场化企业参与程度有限,租赁企业融资渠道明显受限等。我们认为大中城市将加快培育发展住房租赁市场,并在供地层面予以积极支持,租赁用地出让规模有望持续增多。而在资金层面,中央以及地方政府也将积极创新公司债券、REITs等金融工具,进一步拓宽租赁企业的融资渠道,以便建立租购并举的二元结构。

其三,继续推进保障房建设,解决低收入群体住房需求。一方面,加大公租房保障力度,并将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围,以便提高新型城镇化质量,尽早实现2018年再进城落户1300万人的长远目标;另一方面,启动新的3年棚改攻坚计划,未来3年棚改计划开工1500万套,其中2018年计划开工580万套。相较于之前3年棚改开工量1800万套,棚改市场规模明显回落已是不争的事实,三四线城市未来的棚改红利也将随之减少。

其四,深化财税体制改革,稳妥推进房地产税立法。2018年将是房地产税改革的关键期,乐观估计年底北京、上海等部分城市将率先开启试点工作,房地产税距离全面落地仍需历经更长的时间周期,其对房地产市场影响还要看具体的实施细则。我们倾向性认为“重重的皮鞭轻轻落”,初始征收房地产税或将适用低税率,并设置减免、抵税等多种优惠政策。譬如,首套房不征税,二套房少征税,三套及以上住房可作为租赁住房抵税。

其五,加强金融机构风险内控,守住不发生系统性风险的底线。对于房地产市场而言,企业融资渠道、融资规模将明显受限,土拍市场有望逐步回归理性,地价上涨与房价上涨之间的传导效应将趋于减弱甚至消失;个人住房贷款将进一步规范化,重点打击首付贷、消费贷等,防范违规信贷资金进入房地产市场,居民加杠杆购房的局面将难以为继,三四线城市购房热潮将更快地向理性回归。

2、信贷资金监管趋严,多数银行延长放贷时间、上调房贷利率

一季度,央行召开工作会议,部署了2018年工作的9项主要任务,“保持货币政策稳健中性”继续位列9项任务之首,并将“切实防范化解金融风险”摆在更为靠前的位置。因银行信贷额度紧张,资金层面出现了以下3点新动向:其一,银行表外业务向表内转移,同业存单、银行理财、资管产品等业务规模受到压缩。对于房地产市场而言,“首付贷”、“消费贷”等成为重点监管对象,以防违规信贷资金流入房地产市场。受此影响,2月住户部门新增短期贷款净赎回459亿元,这在近一年内尚属首次。其二,放贷时间明显拉长。多数银行放贷周期长达3个月,更有民生银行、兴业银行等多家商业银行局部叫停部分省市二套房信贷业务,仅限于合作楼盘才能放贷。其三,房贷利率均有不同程度的上浮。河北、江苏、广东等省相继上调房贷利率,以常州为例,多数银行首套房贷上浮15%,二套房上浮20%。不过,住户部门新增中长期贷款占比依旧维持在较高水平,2月占比升至38%,环比增加16.6个百分点,显示房地产市场仍是银行巨额信贷资金的重要出口,居民高杠杆购房的局面并未实质性扭转。

3、一线加入、二线升级人才落户新政,房地产市场利好程度有限

自2017年以来,西安、成都、武汉等市纷纷出台人才新政,意在放宽落户门槛,吸引更多人才落户。2018年一季度,人才争夺战再掀高潮。一方面,西安、南京等市相继出台人才新政升级版。譬如,西安进一步简化落户程序,推出全国在校大学生仅凭学生证和身份证可在线落户大西安的新举措,3天合计吸引1.56万人落户西安。南京则进一步放宽人才落户门槛,40岁以下本科毕业生可直接落户,并给予面试补贴,凡外地高校应届毕业生来南京参加面试,政府将发放一次性补贴1000元,以期吸引更多高校毕业生来宁就业生活;另一方面,北京、上海等一线城市也加入人才争夺战,着力引进高端人才。以北京为例,将建立优秀人才引进的“绿色通道”,对“千人计划”、“万人计划”等国家高层次人才群体加速办理引进手续。

表面上看,落户人才随即可以取得购房资格,在一定程度上松绑限购政策。不过,人才争夺战的本意还是提升城市经济活力和竞争力,以便支持产业转型升级,助推经济更好、更快发展。相较于一线城市,二线城市户籍所赋予的隐形福利有限。对于高校毕业生而言,刚踏入社会工作、生活尚不稳定,前期大都选择租房居住,购房往往需要3-5年的过渡期。因此,诸如西安、南京等升级人才新政的二线城市房地产市场依旧保持平稳运行态势,成交量并未显著提升,人才新政对于房地产市场利好程度着实有限。

4、“四限”城市再扩容,多个二、三线加入调控行列,兰州局部松绑限购

四限政策持续升级,长春、昆明、阜南等二三线城市加入调控行列。其中,大连落地限购新政,本市户籍家庭在中心城区限购2套,非本市户籍家庭在中心城区限购1套,且2年内个税或社保需连续缴满1年。泉州升级限购令,除原先的限购区域之外,此番将泉港区纳入限购范围。兰州、长春、大连和阜阳市阜南县相继出台限售政策,另有泉州、昆明两市升级限售。截止目前,限售城市已扩容至50城,其中三四线城市多达27城,限售已成为三四线城市防止炒房的重要手段。继升级限售之后,昆明接连出台限贷政策,二套有贷家庭商贷首付比例由原先的30%提升至45%,并暂停三套及以上商业贷款。为了维稳房价上涨预期,芜湖、合肥、三亚等市相继落地限价令,明确规定备案价格参照周边同品质、同类型项目售价,并严格限定备案价格涨幅。随着房地产市场持续升温,原先的风险城市也加入调控行列。典型如大连,在蛰伏多年之后,近两年房地产市场企稳复苏,2017年商品住宅成交量升至772万平方米,创近年来新高,房价同比上涨11%,市场热度可见一斑。在这种情况下,大连出台限购、限售新政也属意料之中。值得一提的是,兰州率先对部分区域松绑限购,取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的限购政策,以便提高调控政策的针对性及有效性。

5、展望:信贷中性偏紧,“四限”城市持续扩容,房地产税落地尚需时日

展望未来,“房住不炒”已成市场共识,未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”展开。具体而言,2018年调控政策或将了无新意,但加入限购、限贷、限价、限售的城市会越来越多,我们认为“四限”政策并非一时之举,有望贯穿更长的时间周期。资金层面中性偏紧,金融去杠杆、防风险的过程不可逆,或多或少会拖累未来成交量价表现。2018年注定难以重演2017年高热行情,全国成交量高位回落已是大概率事件。受惯性因素影响,三四线城市或将演绎“高开低走”行情,上半年市场热度有望延续,下半年将面临较大的调整压力。住房租赁市场已进入发展快车道,12个租赁试点城市名单将持续扩容,租赁用地出让规模有望持续增多,进一步丰富租赁企业融资渠道,降低融资成本,以支持租赁企业做大、做强。长期来看,租赁市场将与销售市场形成分庭抗礼之势,参与企业都能分得市场的一杯羹。房地产税立法引发市场广泛关注,但房地产税距离真正落地执行仍需历经更长的时间周期,初始征收阶段有望适用低税率,并设置减免、抵税等优惠政策,我们倾向性认为房地产税不会对房地产市场造成实质性冲击。

行业:

投资、销售均超预期“开门红”
预计二季度升幅收窄

在去年年末销售火爆的“惯性”作用下,1-2月销售金额、面积也显著好于去年同期,东北地区的表现尤为突出;开发投资额小幅回升,同比累计增速创2年来新高。与之形成鲜明对比的是,1-2月新开工累计同比增速却回落了4.1个百分点,土地购置增速更是由正转负。目前来看,“房住不炒”理念基本已深入人心,2018年调控主基调也已明确,楼市供需也在谋求新的动态平衡。

1、开发投资额达近3年同期最高,同比累计增速创2年来新高

1-2月,全国房地产开发投资额超预期增长,同比累计增速达9.9%,创2年以来的新高,与2017年稳步下行的态势形成了鲜明对比。这主要是基于去年销售情况良好、土地购置相对充足,普遍存在“补库存”的强烈冲动,加快存量项目和新开工项目开发进度,也为开发投资的回升提供了动力。目前来看,2018年楼市调控主基调基本已定,在严密的调控政策下,多数房企基本都已明确了自身的发展策略,并逐步找到了投资销售的应对之道,因而开发投资额实现了稳步上升。

2、销售金额、面积同比微增,东北地区销售“爆发”去库存显著

2018年开年,商品房销售面积、销售金额显著好于去年同期,同比分别增长了4.1%和15.3%。因基数原因影响,1-2月销售面积增速还是比全年回落了3.6个百分点,而销售金额增速则提高了1.6个百分点,成交均价仍处高位。从销售区域来看,非重点城市即多数三、四线城市市场“热度不退”,成为了楼市销售的有效支撑,数据显示,中部、西部、东北部销售面积增速、金额增速双双维持在10%和25%以上,远超东部区域。以东北区域表现最为突出,1-2月份,东北地区商品房销售面积416万平方米,增长15.2%,增速提高8.2个百分点;销售额达314亿元,增长35.2%,增速提高13.4个百分点。

值得关注的是,在近期克强总理发布的“两会”报告中再次强调了供给侧改革,核心是要“三去一降一补”即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板这五大任务,虽然东部多数城市调控从严,但实际上市场并无库存风险,随着中部、西部、东北部三四线城市销售发力,将对整体去库存起到积极的正向作用。

3、新开工累计同比增速回落4.1个百分点,土地购置增速由正转负

1-2月,新开工面积达17746万平米,较去年同期小幅微增2.95%,但累计总比增速仅为2.9%较2017年末回落了4.1个百分点,呈现低位波动。这主要源于一方面2018年刚刚开年,且恰逢春节假期,房企新开工意愿并不强烈。另一方面,此前部分企业所获的部分高价地块一般都处于房价较高的核心一、二线城市,这些城市也尚在“限价”之中,“以时间换空间”成为房企与政策之间的博弈。随着政策导向逐步明确,预期下月开工量有望小幅微增。

此外,2018年1-2月全国土地购置面积增速由正转负,跌落至-1.2%,一方面是2017年初同期基数较高,另一方面则是2018年刚开年,多数地方年度供地计划尚在制定中,土地供应周期性“断档”,故而1-2月全国土地购置面积增速有了显著下滑。

4、二季度继续回升幅度有限,投资、销售、新开工、土地购置以稳为主

一季度行业主要指标整体向好,主要原因:一者是基于去年销售向好,房企土地储备较为充足,开工以补充可售货源意愿强烈。二者虽然热点一二线调控收紧,但“因城施政”的思路也为部分三四线城市带来了新的去库存机会,部分购房需求外溢至环都市圈,或选择返乡置业,从以前非热门的东北区域1-2月销售面积增长15.2%,增速提高8.2个百分点可见一斑。展望二季度,投资、销售、新开工、土地购置将以稳为主:

1)二季度受较高基数影响,销售金额、面积增速将继续保持回落。基于政策的严苛性,一线和核心二线城市的成交量已经保持了数月低位,而部分三四线线城市虽然保持着一定的市场热度,但随着这一波去库存成效渐显,居民购房的乐观预期也在逐步回归理性;在“销售惯性”和备案的延迟因素的双重作用下,销售金额、面积的绝对值有望保持小幅增长,但后劲显然不足,二季度增速将保持回落,而后逐步趋稳。

2)二季度房地产新开工面积仍将保持低位,平价地供应不足是主因。首先,在各城市严格的“限价”政策下,房企新开工积极性并不高涨,1-2月房企新开工面积与去年大体持平。其次新开工量的变化主要取决于有效的、可开工的平价土地供应,但从去年整体的土地成交来看,地价持续高位已成为不争的事实,房企选择延迟开发或拉长工期也在情理之中。最后,销售不振和融资受阻也会给房企造成资金层面的紧张,从而间接影响新开发进度,故而二季度新开工面积仍将保持低位,后续随着可售货源消耗殆尽,不排除部分企业会牺牲盈利空间推动项目入市的可能,新开工增速也将维持低位运行。

3)二季度房地产开发企业土地购置有望“量平价跌”。2018开年土地供应量明显不足,这也使得土地成交表现平平,1-2月开发企业土地购置面积增速由正转负。预计二季度,土地市场有望回暖:从供应端来看,此前国土部就曾发布“因城施策”,明确供求矛盾突出、房价上行压力较大的城市要增加住宅用地供应规模的通知,基于此后期土地供应量有望稳步提升;从需求端来看,房企资金层面依旧紧张,后期拿地也会日趋谨慎,收并购、合作等低成本拿地的占比也会提升,2018年土地市场价格下行成为大概率事件。

4)新开工、土地购置等多重影响下,开发投资额也将高位回落。2018年开年,全国房地产开发投资额超预期增长,我们认为9.9%的同比累计增速不可持续,原因如下:一是目前政策层面依旧严苛,基本没有放松的可能,成交量回落是大概率事件;房企的投资预期也在下降,新开工意愿明显不足,拿地也并不积极,这些都将在开发投资额这一指标上有所反映;三是金融层面,2018年我国将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,金融监管层面未有放松,对于房企而言,“资金攻坚战”仍在持续,开发投资热情也会受到影响。

供应:

一线城市供应量仍处低位
预计二三线城市增量明显

一季度新增供应量约5000万方,同比上涨39%,但与2017年四季度月均水平相比依旧呈下跌之势。受春节影响,一线城市同环比双降供应持续低迷;二线城市供应开始回暖但城市间表现分化;三四线城市市场供应量持续走高。随着土地市场逐步恢复供应节奏,更多企业将放弃观望而接受限价加快推盘,加上预售证放松,以往达标项目陆续入市,我们预计二季度新增供应将显著增加。

1、一线城市供应同环比双降,二季度回升幅度有限

受供地持续减少影响,一季度一线城市商品住宅供应面积整体下滑明显,同比除广州小幅上涨外,其余城市均有所回落。具体来看,北京供应量不足50万平方米,特别是深圳供应面积仅2万平方米,同环比降幅均超80%。上海虽环比大涨94%,但仍不及往年同期水平。主要是1、2月为土地市场的传统淡季,且一线城市成交地块的结构主要是以限价地块、共有产权房地块和租赁用地等为主,商品住房用地供应稀缺致商品住宅供应量严重缩水。

恰逢春节,一季度一线城市商品住宅月均供应量约为80万平方米,较上季度月均减少12万平方米。其中仅广州月均值较上季度小幅增加3万平方米,其余北京、上海、深圳均有所下降,但因新增供应量本来就较少,因此月均降幅不超过6万方。

二季度随着原先一些高价盘预售审批通过陆续入市,预计一线城市新增供应会有所放量,但长期来看新增供应总量还是难有突破,将持续保持在较低水平,主要是调控政策依然较严,并且现阶段发展住房租赁市场力度逐渐加大,越来越多的土地供应将作为租赁住宅用地,将进一步影响对销售类住宅的供应。

2、二线城市供应量同比涨多跌少,二季度将持续走高

一季度,26个重点二线城市商品住宅供应整体开始回暖,各城市新增供应同比涨多跌少,总供应量同比上涨32%,但各城市间分化十分显著。其中重庆、太原、长沙、宁波、和长春5市供应量大幅攀升,同比涨幅超100%,尤其是重庆高达255%。而苏州、大连、西宁供应量则同比腰斩,其中大连同比跌幅达93%。主要是部分二线城市调控政策没有松动,开盘项目去化率显著下降,项目分化加剧所致。

但与去年四季度月均供应相比,除太原供应增加64万平方米外,其余城市均有回落。杭州、南京、武汉、西安等市下滑明显,跌幅超100万平方米;武汉更是高达212万方。

整体来看,随着越来越多二线城市相继出台新政,城市间的分化现象还将继续存在。但从一季度供应有所回暖可以看出有更多企业将放弃观望而接受“限价”,选择加快推盘节奏,加上政府放松预售证审批,许多去年已达预售标准的项目得以相继入市,预计二季度新增供应将显著增加,特别是热点城市将会迎来一波供应高潮。。

3、三四线城市供应量同比大涨58%,二季度将持续高位运行

一季度,受春节返乡置业潮的推动,三四线城市商品住宅同比增多跌少,总供应量同比上升58%,在所有能级城市中同比增幅最大。具体来看,徐州、无锡、盐城、清远、岳阳、泉州、益阳、江阴等供应量激增,同比涨幅超200%。台州,柳州、南通、肇庆等城市同比跌幅达五成以上。

相较与去年四季度,2018年一季度月均供应量减少581万平方米,降幅达36%。其中,东莞、佛山、镇江、珠海等热点城市月均供应量较四季度月均减少50万方以上。而淮安、九江、芜湖、汕头等市供应量小幅增加,幅度最大的汕头也仅27万平方米。

二季度热点三四线城市市场热度仍将延续,今年三四线城市将继续加大土地供应面积,同时一、二线城市持续紧缩的政策导致部分需求外溢,在多种因素共同作用的市场格局下,预计三四线城市的供应量仍将保持在高位。

成交:

近七成城市成交同比下滑
二季度将环比回升、同比仍下降

经历了2017年成交火热之后,在政策普遍收紧、供应不济以及价格涨幅逐渐回落的大背景之下,多数城市进入调整期,一季度成交量同、环比均有不同程度下滑,部分城市成交量甚至创历史新低。考虑到开发商要回笼资金,预计供应上会有显著的增加,我们认为二季度成交也将呈现小幅增加的趋势。

1、40城成交同比回落20%,一线近乎腰斩、三四线微跌5%

CRIC数据显示,2018年一季度40个重点城市商品住宅合计成交5591.3万平方米,环比锐减29%,而同比降幅也达20%。各线城市成交同比全部下滑,其中一线城市下滑最为明显,高达45%;其次为二线城市,同比下滑20%,而三、四线城市小幅下跌5%。

从同环比上来看,考虑到去年年末开发商冲业绩、年初供应淡季及春节假期等各方面因素的综合影响,一季度商品住宅成交量环比下滑在意料之中。从同比上看,约有三成城市成交好于去年同期,且主要集中三、四线城市,一方面是返乡置业的影响;另一方面在调控压力与房价趋高之下,更多三、四线城市市场受到青睐。总体而言,政策面去库存与调控并存,进一步加剧的各城市房地产市场的分化,从各线城市来看:

1)一线城市成交量下滑尤为显著,仅上海环比小幅上涨。一季度北京、广州成交量同环比均下跌。上海由于年前供给偏低,成交一直处于较低水平,年后1、3月份略有回暖,整体上看上海一季度成交量环比小幅上涨15%;同比来看,由于上海限价政策的影响,供应量长期维持在较低水平,与去年同期相比,市场热度较低,同比下降7%。深圳去年同期受“10.4”政策的影响,房地产市场几乎处于“冰冻”状态,成交量处于较低水平;今年长期积累的需求有所释放,市场稍有回暖,因此成交量同比上涨37%。

2)八成二线城市成交量同比下降,累计跌幅达20%。第一,前期热点城市南京、郑州去年成为市场调控的重要目标,成交量较前年骤减;到了今年一季度,政策被消化殆尽,导致成交趋于活跃,同比略有上涨,尤其是南京为吸引人才落户,进一步放宽了户口政策,无形之中也成为成交量上涨的推手。第二,成都、南昌、厦门、青岛、重庆等后期热点城市开始大幅衰退,尤其是成都,其成交量同环比下跌五成左右,其次是南昌和厦门,同环比跌幅均在4成以上,热度渐减。另外,海口是二线城市中唯一的一个成交量环比上涨的城市,小幅上涨5%。究其原因,很大程度上是由于海南气候宜人,环境优美,吸引了众多岛外投资客,尤其吸引了京津冀和东北地区的购房者。尤其是春节假期的影响,来海南旅游度假的人群络绎不绝,其中不乏带着置业目的的群体,一定程度上也推高了成交。

3)受益于需求外溢与返乡置业,部分三四线量价齐升。数据显示,一季度18个三四线城市成交量共计1116.7万平方米,同比下滑5%,其中半数城市一季度成交量同比上涨,返乡置业的热点城市如湘潭、新余、三明、东营等城市同比涨幅较大,这些城市投资属性较强。值得注意的是,东营和三明是40个典型城市中仅有的2个同环比均上涨的城市,尤其是东营,同环比涨幅均在5成左右。根据易居代理楼盘数据统计,今年春节期间东营大定面积较去年春节同比增长1587%。

2、一、二线成交量将企稳回升,短期二季度三四线仍将稳中有升

一季度,一方面受传统春节的影响,各线城市成交量急剧萎缩;另一方面,相继有城市尤其是三四线城市持续加码调控政策,也进一步打击了投资性需求,导致一季度成交量环比大幅下降。考虑到供应端小幅放量,我们认为二季度成交也将呈现小幅增加的趋势,但各能级城市间存在一定的差异。

一线城市成交量将小幅回升。预售证限价制度使得一线城市供应量急剧减少,进而制约着成交量上升。但时至今日,考虑到前两年的“地王”项目相继到了还款期,加上现在融资渠道管控较为严格,企业要回笼资金势必将接受限价继而加快推盘节奏,供应上将有一定程度的增加。再加上目前一线城市价格相对稳定,若供应端稍一放松,前期被压制的需求也逐渐激活,成交量势必也会有一定程度的增加。

二线城市成交将有所转暖。首先,前期热点城市如南京、合肥等城市,经过2017年的调整,市场已然逐渐回归理性,供给上也相对宽松,政府适时推出了各类人才购房政策,一定程度上可以看作为“隐性”的松绑限购,以增加楼市成交,继续维持楼市稳定,因此预计这类城市成交量会小幅回暖;其次,去年大热的重庆、成都、西安,预计这些城市交易量将迎来小幅上涨,主要是因为这些城市经济基础较强,人口吸纳力较强,存在一定的市场需求,但是也要警惕长期风险,去年过热的市场已经有一定程度的透支,长期来看势必要有一定程度的回调。

三、四线城市短期内成交量将稳中有升但长期来看将显著分化。短时间内三四线城市热度依旧,加上供给量较为稳定,预计三四线城市二季度成交量稳中有升。但长时间来看,市场将持续分化。像绍兴、芜湖等核心城市辐射城市以及徐州、洛阳、开封等自身人口多、经济较强的城市成交量有一定的增长空间;但是绝大多数三四线城市缺乏产业基础较差,人口持续外流,市场需求十分之有限。仅仅靠着棚改货币化安置的利好带来的一波行情毕竟十分有限,尽管有政策层面的引导,但是市场需求难以为继,长久来看,预计大部分缺乏支撑的三四线城市成交量将会下滑。

房价:

热点一二线城市房价稳中有降
三四线继续小幅上行

一季度,各线城市房价走势呈现分化之势。一方面,限价政策还在严格执行之中,热点一二线城市房价涨幅趋于平缓。另一方面,更多三四线城市成为市场争抢的对象,随着投资、投机性需求大量进场,房价快速上涨行情还在延续。环比来看,超过5成城市2月份房价较去年四季度有所回落。同比来看,8成以上的城市房价仍处上行通道,但热点一、二线城市同比涨幅已开始趋缓。

1、热点一、二线城市房价回落,同环比皆有下降

据国家统计局发布的1、2月《70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况》来看,2月份15个重点一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比大部分下降或持平,同比也是跌多涨少。环比来看,15个一线和热点二线城市房价有所回落,除天津环比略微上涨1个百分点之外,其余城市房价环比均已步入下行通道,深圳暂以0.6%环比跌幅居首。同比来看,15个一线和热点二线城市房价大部分也低于或与去年同期持平,其中深圳下跌迅速,同比下滑2.5%跌幅最大。

2、五成城市房价较上季度末微降,八成三四线房价同比上升

一线城市房价上涨趋缓,上海降温明显。一季度一线城市供应成交持续低迷,受限价政策执行异常严苛影响,2月一线城市房价较上季度末几乎全线下滑,仅广州上涨1%,深圳相对稳定,北京、上海跌幅超10%,北京更是达20%。同比来看,上海市场是唯一降温的城市,房价同比下滑9%。北京、广州、深圳小幅回升,但同比涨幅控制在5%以内,在政策作用下大涨之势难以再现。

二线城市房价涨幅收窄,武汉、太原、兰州等市同环比皆降。截至2月份,二线城市房价较去年四季度相比涨多跌少,包括南京、苏州、宁波等在内的13个城市房价涨幅不超过10%,杭州上涨最多,涨幅达16%,可以看出各城市上涨幅度有所收窄。合肥、长沙、南宁等热点城市房价小幅回落,贵阳暂以13%跌幅居首。同比来看,青岛、西安涨势凶猛,同比涨幅超40%,西安暂以45%的涨幅遥遥领先,另外杭州、成都、昆明、重庆等热点城市市场热度持续不减,房价上行趋势不改。值得关注的是,武汉、太原、兰州是仅有的房价同环比皆降的二线城市,降幅基本维持在10%左右。

三四线城市房价同比大幅上涨,常州、肇庆、清远等市上涨尤为迅速。随着一、二线城市需求外溢和春节返乡置业推动,一季度三四线城市成交回暖,八成城市房价同比上升,肇庆、常州、清远三市涨幅均在50%左右,位列前三房价上涨动力强劲。石嘴山、徐州、太仓等市同比涨幅回落,房价步入下行通道。较12月份相比,珠海、东莞、佛山等热点三四线城市环比小幅下滑,受到成交不振因素影响太仓、香河、淮安、徐州等7市同环比双降,市场降温明显。

3、一线、强二线房价稳中有升,三四线房价涨幅趋缓

一线城市市场持续供不应求的现象短期内无法逆转,但基于限价政策仍从紧执行,因此我们预计上半年一线城市房价趋稳可能性更高。

二线城市房价将持续分化,当前杭州、成都、昆明、重庆、西安、青岛等市场热度不减,房价仍将以“稳”为主,一方面源于政府“控房价”的措施,另一方面,“房住不炒”理念基本已深入人心,加之房价处于高位,外来投资客和本地改善客群基本也都保持着持币观望的态度。诸如兰州、厦门等为针对性的去库存实行差别化调控政策的二线城市,预计二季度房价将继续回调。

三四线城市房地产市场热度还在高点,尤其是在今年加大住宅土地供应量的背景下会继续助推成交上行,一些在核心城市辐射范围内的三四线城市,随着需求外溢还会进一步带动房价上涨。诸如九江、泰州、肇庆、清远、南通等这类新晋热点三四线城市房价上涨尤为迅速,但这些城市受政策性行情影响较大,一旦政策基调生变,投资、投机性需求难以为继,房价必将面临显著下调风险。预计二季度三四线城市量价齐升的趋势还将延续,但经过年前一波疯涨之后,短期内房价涨幅也有所回落。


库存:

各城市分化加剧
但整体维稳或缓慢上升存在极大可能

2018年一季度,因供应锐减,多数城市供不应求格局并未改变,各城市库存量两极分化加剧,惠州、丽水同比增幅分别达到了147%和399%,而徐州、重庆消化周期已降至2个月左右,库存严重告急。全国商品房待售面积降速放缓,商业营业用房去库存效果显著,住宅办公市场犹存销售风险。

1、各城市库存量两极分化加剧,成交不振致部分城市消化周期显著上升

1)供应不济,供不应求格局未改,各城市库存量两极分化显著。到2月末,49个重点城市商品住宅库存量28293万平米,较2016年末微降191万平米;因开年又恰逢春节,房企推盘积极性不高,主要是加大营销力度促进在售楼盘去化,因而整体仍处于供不应求状态。各城市库存量呈现出显著分化,惠州、丽水同比增幅分别达到了147%和399%,而成都、海口库存量下降显著,与去年同期相比跌幅均超50%。

2)成交回落致消化周期明显回升,重庆、徐州等热门城市库存告急。首两月,房地产市场成交量高位回落,热点城市消化周期迅速上升,北京、济南、厦门、九江等市消化周期均超过20个月,同比上涨100%以上。与之相对的是,徐州、重庆消化周期已降至2个月左右,库存严重告急,市场供需矛盾加剧,房价面临着较大的上涨压力。

2、商品房待售面积降速趋缓,商业营业用房去库存效果显著

1-2月销售面积稳步增长,促使商品房的待售面积稳步下降,比12月末减少455万平方米,库存量仍处于下降通道过程中。其中,商业营业用房待售面积约1.48亿平方米,较2017年末减少362万平方米,去库存效果显著;对比之下,住宅和办公物业的库存量虽有不同程度下降,但总体降幅较小,不得不说,未来多渠道去库存的道路依旧漫长,销售的风险不容忽视。

3、二季度销售规模提升空间有限,库存维稳或缓慢上升将成为大概率事件

从供应层面来看,房企在3月业绩发布会,明确了自身的目标后,会积极加强规模扩张的步伐,推动项目入市;此外政府考虑到平抑房价,维持房地产市场稳定等因素,也极有可能加快预售证审批,增加供应量,因而二季度供应有望小幅回升。从需求层面来看,1-2月销售面积虽稳步回升,但是增速还是比全年回落了3.6个百分点,预计二季度在政策层面依旧严苛的背景下,销售面积增长速度将放缓; 由此我们不难得出,供应放量、成交量上升幅度有限,库存维稳或缓慢上升将成为大概率事件,销售结构性风险犹存。

土地:

成交规模周期性收窄
溢价率小幅下降,二季度持续“价稳” 

2018年一季度,土地成交规模先跌入谷底,后又逐渐回复,各城市均有明显缩减,受到开发土地政策与供地计划的持续影响,一线城市环比跌幅居高位。相对上季度而言,溢价率小幅回落,同比下跌较为明显。尤其是二月溢价率跌破20%,掉入谷底。与此同时,此前核心城市周边三四线城市溢价率虽仍较高,但也有所降温,一季度整体溢价率低于35%。

1、土地成交规模环比下降32%、同比增加39%,溢价率小幅回调

1)土地成交低迷,一线城市环比缩水近半。一季度,经营性土地成交建面为48152万平方米,同比涨幅为39%。受临近年关春节影响,土地市场较为低迷,成交量有所下降,成交面积与成交金额的环比都在下跌。相对于上季度而言,市场合计环比跌幅为32%,尤其是2月土地成交规模达到最低。

分城市能级来看,一线城市下降较多,环比跌幅为46%;二线城市与三四线城市环比跌幅相差不大,但二线城市同比增幅较低,与去年本季度相比涨幅不大;三四线城市成为土地市场成交主力,成交面积占比高达78%,成交金额同比大涨63%。

2)土地价格运行平稳,各线城市涨跌互现。一季度,土地成交楼板价2166元/平方米,同、环比几乎没有变动,上下浮动在2%左右。自2016年四季度以来,土地限价城市明显增多,土地价格维持在较低水平,仅有2017年出现过短暂的上升,随即又回落到3000以下。

分城市能级来看,一线城市土地价格有所回落,同、环比跌幅都在20%左右;二线以及三线城市土地价格小幅上涨,因受开放土地的持续影响,同比、环比上扬均不明显,三四线城市环比增幅仅有3%。

3)溢价率持续走低,三四线城市步入下行通道。一季度,土地溢价率23.5%,环比减少3个百分点,同比减少32.7%。一方面,土地限价政策依旧坚持房住不炒,有效抑制了溢价率上行空间。另一方面,稳定老区、扶持新区,重点针对热点城市进行调控,热点区域出让底价上调,相比年前较为放松的出让要求,新一轮的溢价空间非常有限。 分城市能级来看,一、二线城市溢价率持续走低,三四线城市溢价率没能延续去年的热度,开始走下坡路。从一线城市成交面积同比大幅上涨而成交均价同比下跌可看出,一线城市放出的土地多数都属于低价土地。热门城市周边的三四线城市土拍热度有所下降,但部分城市的溢价率仍然处于高位水准。

2、三四线城市土地成交依旧活跃,热点城市土拍市场略有降温

一季度,三四线城市成为土地市场的主力,成交建面最多的20个城市中15都是三四线城市。其中,前三名分别是菏泽、郑州、衡阳,菏泽位列第一,总建筑面积有1419万平方米。TOP20城市成交建面大都超500万平方米,同比大幅增长。土拍市场渐有降温迹象,各线城市溢价率均有不同程度的回落,企业拿地态度趋于谨慎。多个热点城市土拍竞争不甚激烈,武汉、西安等市溢价率低至2%,低溢价乃至底价成交渐成市场常态。

3、“三权分置”推进土地流转,一二线宅地供给难言乐观

在1月15日召开的2018年全国国土资源工作会议上,政府提出了要落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权的“三权分置”。这意味着某种程度上的开放土地市场,政府将不再是居住用地唯一提供者,将会有更多的闲置土地进入市场。再加上越来越多城市开始试点利用集体用地发展租赁住房市场,接下来农村集体用地将更多地参与到土地市场的供给中来。

为缓解市场中住宅供给不足的局面,2018年以来不少一二线城市纷纷加强了住宅用地的供给力度,成交面积均呈同比上升态势,但其中相当比例的住宅用地为租赁住房用地或拆迁安置房,对于房企而言,住宅的开发机会并没有实质性增多。并且对于北京、上海等一线城市而言,就目前趋势来看,商品住宅用地供给稀缺趋势还会在接下来的一年中持续。

至于2017年最为火热的三四线城市,为了更好地平衡供求关系,在一季度更是大幅加强了土地供应力度,成交规模出现大幅上涨,从价格指标来看,“十九大”、“两会”持续释放的调控信号也收获了明显成效,2018年一季度三四线城市地价并没有出现过快上涨,平均溢价率也在持续下滑。鉴于目前大多数三四线城市地价房价差距依旧较大,只要合理控制住地价成本的上涨速度,三四线还是有望在2018年实现市场热度的“软着陆”,不像目前部分二线城市因宅地地价过高而陷入“难开盘”的境地。

企业:

销售目标平均增长超四成
预计增加供货以实现目标

2018年一季度,由于行业集中度继续大幅提升是大概率事件,我们认为品牌房企业绩将继续向好。展望今年全年,目前大部分房企已经公布全年销售目标,且目标增长率较高。但我们认为在2018年较低的项目去化率预期下,房企的业绩增长主要将靠加大货量供应来实现。通过把全年的销售节奏前移,企业力争推出更多的货量,尽快完成全年的销售目标,缓解短期资金压力。

1、一季度TOP100房企销售金额仍将同比上升

虽然房企还没公布3月份销售业绩,但从1-2月份的情况来看,品牌房企销售业绩同比仍将大幅上升。TOP100房企1-2月累计业绩同比大幅增长45.1%。三家龙头房企已超千亿,受益于春节期间返乡置业的需求旺盛,部分区域性房企及布局三四线城市较多的房企如中梁、蓝光等,业绩表现较为突出。

2、2018年房企平均目标增长率41%

截止目前,已经有很多房企提出了2018年的销售目标。其中,有超7成的房企全年目标较2017年业绩的增长率在30%以上,还有近5成房企的目标增长率高于2017年全年的业绩增速,平均增长率达到41%。

分房企规模来看,规模较大的房企销售目标增长率较低,规模增长较为平稳。如碧桂园、万科没有提出业绩目标,恒大的业绩目标增长率仅10%。但那些规模在500-800亿的房企,销售目标增长率普遍在40%以上,这表明力争冲击千亿的房企,仍将销售规模的快速增长放在重要位置。

3、考虑到今年市场不明朗,去化率目标偏低

今年全年的政策环境、市场环境仍不明朗,企业依靠过去项目的高去化率、以点致胜的难度很大,个别项目的热销并不能掩盖大部分项目去化率不及预期的事实。考虑到市场的压力,今年企业在制定销售目标的时候,都把推出货值的销售去化率预期降低。如越秀、中海、融信、保利置业等的预期去化率都较2017年都有所降低。

我们预计,今年企业销售目标的增长主要是靠供货增长实现。通过尽可能的多推项目,以面取胜。我们发现,2017年投资力度较大的房企,今年销售目标增长率也相对较高。我们用房企2017年新增货值和2017年实际销售业绩的比值来判断房企的投资力度,其中,融信2017年通过合作及收并购方式获取了大量土储,2018年目标增长率达70.7%;富力、中骏的目标增长率也在50%以上,而这三家房企的新增货值和销售比最高。

4、回款成为未来房企重要指标

除了销售目标之外,现在房企越来越重视回款率指标。从房企的财务状况考虑,目前在已经公告2017年业绩的房企中有近7成房企现金短债比和长短期负债比呈下降趋势,短期偿债压力加大。在目前融资环境持续收紧的背景下,房企获取长期借贷的难度增加,短期偿债压力略有提升,融资成本也随之上升。从企业运营来看,原本仅规模房企关注的销售回款率,现在也被越来越多的房企重视。如龙光、首创、中骏等房企2018年力争保证90%的回款率。恒大、世茂、奥园、越秀等房企的回款率目标也在80%以上。

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