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【调研笔记】热点三四线市场调研纪要（二）绍兴篇
正文共：2997字
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文／研究员 杨科伟、邱娟、李思潼
市场综述
目前，绍兴房地产市场依旧火爆，新开盘项目去化表现优异。中低端产品认筹现场十分火爆，由于价格较低，吸引了众多安置户，往往一经开盘立即售罄；中高端产品尤其是排屋均已售罄，高层也仅剩下底楼。二手房市场运行平稳，老旧公房价格相较稳定，学区房目前是成交主力。整体而言，绍兴楼市成交量依旧维持在较高水平，房价运行较为平稳，目前全市成交均价约13000-15000元/平方米。各方面情况具体如下。
实施区域“限售”
目前绍兴实施区域限售。在绍兴市区（越城区、柯桥区、上虞区、袍江开发区、滨海新城）新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证书满2年后方可转让，购买时间以交易合同网签时间为准。
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贷款利率全面上浮
首套贷款利率上浮15%，二套上浮20%
银行贷款方面，绍兴的银行贷款额度在收紧中，从申请到拿到审批通过大约2个月左右。银行利率首套利率在4.9%基准利率的基础上上浮15%，二套利率上浮20%左右。
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购房客户
改善是需求主力，拆迁安置催生大量刚需
老城区学区房投资活跃
绍兴购房者投资比例较低，以本地客群为主，高达90%以上。外地客群主要来自杭州、萧山为主。各区域市场客群结构差异明显，越城各区由于配套完善，集中了本地改善客户，并吸引了周边乡镇进城客群，近年区域拆迁户客户占比提高；柯桥区以本地改善客户，尤其以轻纺产业客户为主，兼有部分杭州外溢客户。鉴于杭绍高铁有效拉近绍兴与杭州之间的时空距离，杭州、萧山客群更为偏爱柯桥区。
另外，柯桥是绍兴经济重区，全国纺织基地，贸易中心；人均GDP、城镇可支配收入高于萧山区，但房价不及萧山一半。加上绍兴民营经济发达，内生需求的购买力强，房价有一定的上涨空间。另外，基于房价上涨预期，柯桥区本地投资性需求也占据一定比重。从户型上看，由于绍兴整体上经济实力较强，120-144平方改善户型占比最大。
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土地市场
近几年土储逐年攀升，未来热度不减
从近几年的土地成交数据可以看出，2015年之后绍兴市土储逐年攀升，2017年经营性土地储备建筑面积高达429万平方米。近期又有多达46家开发商考察了绍兴市越城区、柯桥区和上虞区即将在2018年面市的8宗优质涉宅用地，其中不乏万科、碧桂园、龙湖等诸多全国百强房企。可以预见，未来一段时间绍兴市场热度仍会持续升温。
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成交热点区域
成交最为火热的是柯桥区
成交热点区域集中在镜湖（学区）、越城区（拆迁户较多，因采用全货币安置，导致交易激增，刚需与投资并举）、柯桥（由于离高铁站较近，地铁也即将开通，客户看中其投资价值，聚集了宁波、杭州、上海的投资客户）三地。尤其是柯桥区，多为新盘；一方面是因为柯桥区纺织业较为发达，多出口外销，聚集了外地、外籍的纺织业商人；另一方面是因为柯桥与杭州距离较近，吸引了杭州等地的投资客。
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棚改货币化安置
120%的货币补偿直接推高房价
绍兴市老城区改造一波接一波，2017年，全市计划实施城中村拆迁项目74个，涉及26273户。2018年3月份又有4个区域要拆迁，涉及老城区、东浦等，征收补偿方案也在公示之中，住宅最高赔偿价达15531元/㎡。尤其是是120%的货币补偿使得房价在2017年快速上升。绍兴实行货币安置，最高120%，按区域评估房价计算，并“房票”三区通用；货币化安置奖励达到20%，被征收户可以拿到120%的安置补偿款，可以在整个市区购房，不仅可以购买新建住宅商品房，还可以购买二手房和非住宅商品房。总体上看，大量的棚改进一步刺激需求，推高了房价。
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杭绍城际铁路
柯桥区利好较大，吸引部分杭州萧山客群
柯桥区距离杭州萧山区相邻距离萧山区中心16公里，未来城际铁路完工，联通5号线，将与杭州萧山区无缝对接。绍兴与杭州萧山巨大的房价差，吸引了相对一部分杭州客户，尤其是柯桥区，刚需加部分投资。对柯桥区利好较大，吸引了一部分杭州的客户。
展望未来，绍兴房地产市场热度有望延续，成交量将维持在较高水平，存在一定的增长空间；房价现已进入平稳增长期，后期犹存一定的上涨空间。目前市场热门板块集中在柯桥区、镜湖新区和越城老城区，区域内库存小，去化周期合理，房价上涨速度快，但相较于杭州、宁波，仍是“价格洼地”。基于绍兴良好的人文环境、便利的交通等优势，未来房价有望进一步上涨，建议重点关注，尤其是柯桥区和镜湖新区。
典型项目一：星尚·悦湖
中低端、安置占相当比例、销售火爆
开盘时间：2018年3月17日
入住时间：2019年10月
物业类型：住宅
装修情况：毛坯
建筑类别：高层
开发商：绍兴海尚置业有限公司
项目特色：公园地产 , 湖景地产 , 名企盘
区位：迪荡CBD城市中心腹地，咫尺迪荡湖公园＆梅龙湖公园
配套：周边生活配套齐全，环境优美。
户型及价格：一期余少量房源在售，多为底楼，均价13300元/平方米左右，面积分为128㎡、131㎡、157㎡；即将加推二期高层20#、23#楼，建筑面积约88-131㎡。
市场情况：现场认筹火热，售楼处熙熙攘攘，销售人员无暇顾及，一般是熟人介绍。 因是限价盘，现场异常火爆，客群多为一期的老客户或者老带新；由于价格较低，吸引了众多安置户，现在许多客群都是亲戚、朋友结伴来看房。
星尚悦湖客户语录1：
你还要什么优惠，抢到房子就不错了；我一期买的9000元/平方米，现在涨到14000了，买到就是赚到。
星尚悦湖客户语录2：
我家几乎所有亲戚都在这个小区有房子，买了就是赚了。
典型项目二：世贸天樾
中高端、别墅+高层
开盘时间：2017年11月
入住时间：2019年6月
物业类型：住宅
装修情况：毛坯
建筑类别：15幢高层 36幢排屋
开发商：绍兴世茂新领域置业有限公司
项目特色：湖景地产 , 名企盘
区位：绍兴市越城区人民东路与迪荡湖路交汇处，接轨老城醇熟和新城繁华，依偎这栋古运河，雍享三面环水河谷秘境。
客群：改善型为主，定位高端
配套：医院、学校配套完善，交通方便
内部配套：3.0迭代景观互动园林、约500米环形全龄跑道、约1000米滨河景观绿化带
市场：高层房源已基本售罄，仅余少量底层房源，价格在13000-14000元/平方米之间。一期排屋已售罄，二期排屋将于本月底加推，面积为217㎡和237㎡；均价17000元/平方米。
看盘感受：置业顾问很傲娇，直接暗示要全款购房
典型项目三：恒大珺睿府
配套商业综合体同期交付，精装修
开盘时间：将于5月28日新开盘
入住时间：2019年12月下旬
物业类型：普通住宅、购物中心
装修情况：精装修
建筑类别：板楼 高层
开发商：绍兴恒大投资置业有限公司
项目特色：配套商业综合体同期交付
市场：88折（提价促销，意义不大），仅剩18、19层的121平方米，二期还没开盘，小户型售罄，以本地刚需为主。
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