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【调研笔记】热点三四线市场调研纪要（三）台州篇
正文共：2851字
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文／研究员 杨科伟、邱娟、李思潼
市场综述
椒江新城受益市政建设与棚改
推高其未来市场预期
2017年台州房地产市场成交行情火爆，新开盘项目去化表现优异，项目开盘1000人抢200套房子是常态，尤其是价格中低端的刚需首改类项目需求量最大，市场持续供不应求，自下半年以来房价一路飙升。
就台州全市范围来看，各区域房价属椒江新城涨幅最大，尤其在2017 年下半年涨势迅猛，纠其原因一方面是受益于市政规划建设，由于靠近中央商务区（天盛中心、腾达中心等）的位置优势带来的巨大利好，抬高了椒江的投资价值；另一方面由于旧城大面积的拆迁，并采用货币化安置方式，成为推动这一波房价上涨的隐形推手。
二手房市场受新房供应不足影响价格也有所上涨，部分热点区域或是基建成熟的板块还出现一、二手房价格倒挂现象。整体而言，台州楼市成交量还将维持在较高水平，目前全市成交均价在1.2万/平方米左右小幅波动，短期内房价涨幅趋稳。
01
政策环境
相对比较宽松，贷款利率上浮
贷款基本利率一套上浮10%、二套上浮20%；公积金贷款方面最高贷款额度下调至60万元；征地补偿安置政策上征地区片综合价由土地补偿费、安置补助费组成，其中土地补偿费占40%、安置补助费占60%。现阶段政策方面并无限购限售规定，总体政策环境宽松。
02
棚 改
未来棚改规模还有继续扩大空间
根据省住房和城乡建设厅公布《浙江省2018年度棚户区改造计划开工项目清单（第三批）》，共175个项目，其中台州共有16个，棚改片区主要集中椒江、黄岩等中心城区及下属县，仅椒江、黄岩两区的棚改户数就高达7005套，现阶段各区旧城尚有大量公房、厂房尚待拆迁改造，未来棚改规模还将继续扩大。
03
客户结构
主要以本地客群自住为主
有相当一部分为改善型客户
台州经济发展水平在浙江省内靠前，随着本地人购买力提升释放出一定购房需求，同时还有从以工业为主的、人口密度较大，空气污染较为严重的黄岩区出来到椒江等区置业的的客户；另外一部分为老城拆迁货币安置的客群，他们大多也偏爱去离中心城区较近、交通便利、基础设施较为成熟的区域购置房产。2017年台州外地购房者投资比例较少，如若投资基本选择在椒江区置业，主要是看重椒江未来作为台州政治、经济、文化、教育、金融、科研发展核心区域的重要位置，包含部分客群是黄岩区、路桥区的经商者买来投资作为养老的。
04
开发企业格局
原本是本土开发商的天下
越来越多外来房企参与
随着市场热度越来越高，这种本地开发商独占鳌头的日子开始被打破，越来越多外来房企与本土开发商一起参与到台州土地市场竞拍中。碧桂园、恒大、融创、保利、绿城、新城、万达、旭辉、中南、阳光城、中梁等多家品牌房企均已有项目建成，企业布局方向主要还是集中在新城、热点区域、板块。本土房企以方远口碑最好，受到本地客户信赖。
05
市场展望
现阶段已进入平稳增长期
投资建议长期持有
经过去年一波热销，台州房地产市场热度还有望延续，目前市面上新房较少，热点板块持续供不应求，预计成交量还将继续维持在较高水平。房价方面，尤其是经过去年下半年的暴涨后现阶段已进入平稳增长期，短期内上涨空间有限，基本涨幅控制在1000元/平方米左右。从区域来看，椒江凭借中央商务区的逐步崛起，未来投资价值较高，其它区投资回报率相对偏低。对于有投资需求的客群，房价由于刚刚涨过一轮，短期3-5年投资回报可能不太明显，后期台州还规划有两条轻轨、高铁台州中心站等，伴随着城市基础建设的完善，若要投资还是建议长期持有。
典型项目一：首府壹号院
开盘时间：2016年12月首开，5月加推
入住时间：2019年年初
物业类型：住宅、商铺
装修情况：毛坯
建筑类别：叠排别墅、多层、高层
开发商：中梁地产集团
项目特色：品牌开发商、刚需房、改善住宅
区位&交通：台州椒江区商务区；处于城市中心，靠近市政府；邻近台州客运中心
配套：周边生活配套齐全，毗邻市民广场公园、市图书馆、中央CBD商务区、东商务区等
购买力：台州民营经济较为发达，购买力较强，置业过程中有许多一次性付款的土豪客户
市场：前期开盘已经售罄，2018年5月将加推2#、4#，预售房源紧张，基本已经被内定完，买到既赚到。
户型：97-138平方米不等，三房、四房为主。
看盘感受：工作日，现场有零星顾客前来看房，售楼处较为冷清。
价格倒挂：均价15000元/平方米（马路对面二手房17000-18000元/平方米，价格倒挂，主要是因为政府限价因素导致），因此房子较为抢手。
客群及投资潜力：本地自住为主，投资较少；由于椒江区目前处于大拆大建的新城建设中，安置户较多，且采用货币化安置，一定程度上也推高了房价。另一方面，椒江区作为台州的政治、经济、文化、教育、金融、科研中心，是台州城市发展的核心区域，而市政机构和重要职能部门坐镇的椒江新城区，更是重中之重。在以市民广场为中心的辐射区域内，配套日臻完善，尤其是中央商务区、东商务区的建设与快速发展，导致周边楼盘形势也一路看好，投资潜力也十分巨大。
典型项目二：绿城海棠花苑
首开时间：2012年4月
入住时间：现房
物业类型：住宅、别墅
装修情况：毛坯
建筑类别：别墅、高层
开发商：台州绿城房地产有限公司
项目特色：品牌开发商、绿城物业
区位&交通：紧邻台州椒江区商务区；体育中心游泳馆对面
配套：周边生活配套齐全，社区自配幼儿园、商业街、会所及泳池等。
户型及价格：142-260平方米大户型，均价20000元/平方米。
预售情况：最近没有新开盘的项目，预计5、6月新开盘的项目1个，江南墅项目，但基本抢不到。
市场：2012年4月首开，现仅余少量几套现房，多为底楼或者二楼，改善型客户较多，有相当一部分客群是黄岩区、路桥区经商者买来投资养老的，通常采用一次性付款方式。小区入住率仅30%，因高端不差钱，基本不出租。
置业动因： 交通方便、配套较完善、物业服务好。
未来楼盘潜力预判：伴随区域的重点打造和发展，中央商务区的逐步崛起，区域楼盘未来增值潜力可期。
贷款利率：首套上浮10%，二套上浮20%。
本地人态度：有房就买，外地投资者不多，内生型需求为主；二手房市场，房东更是惜售，不到心里预期免谈、态度强硬。
开发商观点：目前台州刚需客户非常多，房子很少；由于刚刚涨过一轮，后面涨幅不会像前期那么大，如果要投资的话，建议长期持有，才能收到较高的投资回报。
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