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【调研笔记】热点三四线市场调研纪要（四）淮安篇
正文共：3726字
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文／研究员 杨科伟、柏品慧
市场综述
相继限购、限价、限签、利率上浮
但市场依旧火爆
2017年1月，为了维稳房价上涨预期，“淮五条”正式出炉，项目备案价格参照周边同类型、同品质楼盘，且不得高于上次以及2017年1月成交均价。受限价政策影响，热点板块项目售价大都低于市场预期，市场差价1000-2000元/平方米。2017年5月，淮安落地限购令，本市户籍家庭限购2套，非本市户籍家庭限购1套，2年内在淮安累计缴纳1年以上个税或社保。网签备案环节多有限制，施行“高低搭配”，高价盘网签普遍受限，以期结构性拉低全市成交均价。因信贷资金偏紧，多数银行上调房贷利率，工农交建四大银行首套房贷利率普遍上浮10%，二套房上浮20%。
但就当前市场而言，淮安楼市依旧火爆，多数项目开盘必售罄，热点板块基本“无房可售”，周边城市或者郊县客群通过落户可以变相取得购房资格。2016年9月以来，淮安房价开始出现补涨行情，截止目前房价已然实现翻番。
从CRIC监测重点城市供求数据表现来看，淮安前3月新增供应住宅127万平方米，同比增70%，居40个重点三四线城市供应第六高城市；累计成交202万平方米，同比增长116%，仅次于惠州、佛山、徐州而跃居第四位，整体供求比约0.63，市场处于显著供不应求状态。
01
客群来源
本地客为成交主力，投资客也占据一定比重
淮安市场客户结构还是以本地客群为主导，外地客群主要来自于宿迁、盐城、连云港这类周边三四线城市，大都在淮安工作或者生活。本地客群偏爱中心城区，外地客群喜欢跟着市政规划走，哪里“热闹”买哪里，学区房更受市场欢迎。基于房价持续上涨预期，倒逼部分客群购房需求前置，本地投资客不断进场，进一步助推市场热度。以往销售淡季，年底便进入返乡置业高峰期，房企也会开展一系列的营销活动。2016年下半年以来，随着房地产市场持续好转，返乡置业特征愈加明显，高峰期成交占比达50%，置业客群主要来自于苏南地区打工客。
02
购房者偏好
“喜新厌旧”致二手交易冷清
首选毛坯，品牌精装房不排斥
购房者大都“喜新厌旧”，购房首选一手房，二手房成交冷清。一手房交房周期大都要2-3年，二手房存有现房交付的优势，但其对购房者的吸引力不大。受限价政策影响，部分热点板块一二手房价格倒挂，尤以新城区为甚，差价约1000元/平方米。
在同等条件下，购房者更为喜欢低总价项目，毛坯较精装修更有优势。不过，购房者对于品牌房企精装修房源并不排斥，譬如碧桂园在淮安市场具有较高认可度，淮安碧桂园首开3个月便进入尾盘阶段。
03
热点区域
学区资源是生态新城板块最大“卖点”
目前，生态新城板块乃是淮安热点板块之一，学区资源成最大“卖点“。以翔宇大道为界，生态新城板块划分为东、西两个片区，东片区重点在于市政配套，淮安市政府进驻后，市政配套趋于城市。西片区重点在于学区资源，实小西校区、开明中学、淮中高中部均属重点学校分校，师资力量、教学水平有保证。目前，生态新城板块可谓是”一房难求“，部分项目甚至需要“找关系”才能买到房，预计2018年下半年生态新城西片区将彻底“断供”，新房全部去化完毕。
04
城市发展
本市政规划向东、向南发展
淮安市发展战略是“三城融合、五区联动、东扩南连”，城市规划是向东、向南发展，东部片区是以高铁东城为核心，京沪高铁二线计划2019年通车，届时高铁东城将成为淮安的交通枢纽。南部片区规划建设生态居住区，2015年淮安市政府搬迁至新城区，市政配套最为成熟。因公务员群体购买力强劲，新城区乃是南部片区房价高地，成交均价约1万元/平方米。淮安北部、西部片区大都以工业为主，发展进程缓慢。
05
棚改情况
由中心城区向外围区域扩散
棚改片区主要集中在淮阴区、万达广场以北片区以及高架沿线，拆迁户购房首选中心城区。棚改有外扩的趋势，未来清江浦区棚改规模有限，淮阴区、淮安区等远郊区域仍有大规模的棚户区留待改造，预计2018年棚改市场规模仍将维持在较高水平。
典型项目一：融侨观邸
▲融侨观邸售楼处现场图
地理位置：淮安市清河水渡口大道99号
交通：临近城市主干道水渡口大道
物业类型：高层、花园洋房
建筑面积：105万平方米
装修：毛坯
商业：万达广场
教育：白鹭湖学校（幼儿园——初中一站式教育）
医院：第二人民医院东院、淮安市老年医院、淮安仁慈医院
开盘时间：2012年
交房时间：2020年
售价：高层：7800元/平方米 洋房：9800元/平方米
项目点评：项目销售持续火爆，前期推售单栋200多套房源，开盘2-3小时便告售罄。周边生活配套成熟，驾车10分钟可至万达商圈，白鹭湖学校是集幼儿园、小学、初中为一体的12年一站式教育，项目距离第二人民医院东院、淮安市老年医院均在2公里范围内。置业客群主要集中在中心城区，淮安区、淮阴区等远郊区域也占据一定比重，另有部分客群为棚改拆迁户。
典型项目二：淮安碧桂园
▲淮安碧桂园区位图
地理位置：青岛路与合肥路交界处
交通：城市主干道——翔宇大道，迎宾大道未来将建成淮安高架
物业类型：高层、花园洋房
建筑面积：8.4万平方米
车位配比：1:1.6
装修：精装修
商业：大润发、宜家家居广场
教育：新区实验幼儿园、新区实验小学
医院：淮安市第二人民医院东院、淮安市老年医院
开盘时间：2017年12月20日
售价：9000元/平方米
项目点评：项目位于青岛路与合肥路交界处，该片区属于国家级开发区，定位生态居住区。客群主要面向改善性置业群体，主力户型为140平方米4房、280平方米5房，销售总价130-300万。项目靠近城市主干道——翔宇大道，南面的迎宾大道未来将建成淮安高架，交通出行较为便捷，距离万达商圈15分钟车程。碧桂园在淮安品牌效应显著，客户认可度颇高，总计500多套房源3个月去化殆尽，目前仅剩余10多套房源。置业群体80%-90%为淮安本地人，其余客群大都来自于周边三四线城市。
典型项目三：淮安金奥中心
▲淮安金奥中心区位图
地理位置：明志路与天和路交汇处
交通：城市主干道——翔宇大道
物业类型：高层
建筑面积：71万平方米
车位配比：1:1.4
装修：毛坯
商业：金奥商业广场
教育：淮安市生态新城实验幼儿园、淮安市实验小学新城校区、淮阴中学新校区
开盘时间：2015年4月
售价：9600元/平方米
项目点评：该项目位于新城区，区域规划行政中心、商务中心、教育中心等综合功能。2015年淮安市政府搬迁至新城区，带来大批相关职能部门，市政规划渐趋成熟。景观资源丰富，项目靠近淮安森林公园。周边生活配套成熟，项目自带金奥商业广场。学区优势乃是项目最大卖点，临近实验幼儿园、实验小学、淮阴中学等多所重点学校。客群主要来自于中心城区，公务员也是重要的置业群体。项目共分两期开发，二期仅剩3栋500套房源，去化表现优异，去化率多达80%。
典型项目四：中南世纪城
▲中南世纪城区位图
地理位置：枚皋中路8号
交通：南侧规划BRT公交
物业类型：高层、小高层、洋房
建筑面积：160万平方米
车位配比：1:1
装修：1000元/平方米
教育：新城第二实验幼儿园、实小西校区、开明中学、淮中高中部
医院：妇幼保健院
开盘时间：2013年
售价：8800元/平方米
项目点评：项目分三期开发，三期玺园仅剩最后一栋70号楼，共计200多套房源，目前排号超300个，很多排号客户也买不到房，市场热度可见一斑。项目紧邻奥体中心，周边不乏福晟钱隆城等多个竞品项目，居住氛围浓厚。客群主要来自于主城区，占比多达50%，妇幼保健院搬迁后，吸引大量的医务工作人员前来置业。学区是项目的最大卖点，实小西校区、开明中学、淮中高中部均属重点学校分校，师资力量、教学水平有保证。
典型项目五：福晟钱隆城
▲福晟钱隆城售楼处现场图
地理位置：富城路28号
交通：南侧规划BRT公交
物业类型：高层、小高层
建筑面积：36.8万平方米
车位配比：1:1.1
装修：毛坯
教育：新城第二实验幼儿园、实小西校区、开明中学、淮中高中部
医院：妇幼保健院
开盘时间：2013年
售价：7500-8000元/平方米
项目点评：项目位于生态新城板块西片区，学区是项目的最大卖点，实小西校区、开明中学、淮中高中部均属重点学校分校，师资力量、教学水平有保证。福晟钱隆城为福晟在淮安的第一个项目，目前剩余6、9和10号楼3栋，其中6、9号楼仅剩32套房源，很多客户需要“托关系”才能买到房，预计2018年下半年生态新城西片区将彻底“断供”，新房全部去化完毕。客群来源广泛，主城区、淮安区、洪泽区等区域均有涉及，占比也较为平均。
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