榜 单 解 读
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2018上半年中国房地产企业运营收入排行榜
内房企Top10门槛高达18亿
住房租赁融资宽松助推长租公寓发展
资本登陆为联合办公输资造血
房企携手电商实现资源互补
01
入榜门槛：内房企Top10门槛高达18.4亿
2018年上半年，内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛分别为18.4亿元和4.3亿元，内房企的运营收入Top10门槛比外资房企高出了14.1亿元。此外内房企运营收入Top20入榜门槛为9.7亿元，甚至超出了外资房企Top10的运营收入门槛5.4亿元。可以看出，与稳中求胜的外资房企相比，内房企的商业拓展速度更为迅猛，未来随着内房企的商业扩张进一步加速，两者之间的差距还会继续扩大。
02
收入结构：租金收入仍为主要来源
总体而言，内房企以及外资企业中，租金收入都占据到了运营收入较大比例，其中内房企该比例达80.2%，而外资房企则为86.2%。
大多数的企业都以租金收入为主要收入来源，也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。例如中国金茂、碧桂园等房企。此外，近年来，多数企业都加大了长租公寓的布局力度，未来租金中长租公寓的贡献占比将持续增大。如龙湖集团的冠寓，截至5月底已经进入28个城市，开业超过2万间，给企业带来了一定得收益，且龙湖计划2020年长租公寓租金超30亿元，租金占比预计将达约30%。
03
住房租赁融资宽松助推长租公寓规模发展
2018年房地产企业融资环境在持续收紧，境内融资受限重重，企业中止发债的现象也不断出现，6月底国家发改委、财政部联合印发《关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，规范企业举债有关资质要求和资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，进一步限制了企业融资渠道。但值得注意的是，2018年4月证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，其中明确提出鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化；并对住房租赁资产证券化设绿色通道，试点REITs。
在传统融资渠道受阻，租赁融资春风的背景下，2018年上半年房企参与住房租赁资产证券化热情大涨，发行规模也不断突破。2017年底，招商蛇口全国首单储架式长租公寓CMBS成功获批，储架规模达60亿，为历年长租公寓类资产证券化最高额度。碧桂园的租赁住房一号资产支持专项计划也于2018年2月获得通过，规模创新高达百亿，并于4月27日完成首期发行，从获批至发行历时仅为84天。租赁住房资产证券化的发行，不仅有利于快速壮大企业的租赁业务，同时也为其他大力拓展租赁住房业务的房企提振了信心。
不仅是资产证券化，上半年租赁专项债券发行也较多，如龙湖、首创、富力、万科等都抢先发行了住房租赁的专项债券，此外还有不少房企则采用中票、银行合作等方式扩大布局长租公寓业务。以龙湖为例，2018年4月龙湖就发行了首期30亿元专项债券，6月又与新加坡政府投资公司合作成立了10亿美元长租基金。通过不断扩充融资渠道，为长租公寓的规模发展带来了必要的资金支持。
04
资本登陆或将为联合办公输资造血
除了租赁业务，房企在联合办公领域的发展也有所突破，上市之路或将打通，进一步扩大业务规模。2018年6月20日，SOHO中国董事长潘石屹表示，旗下联合办公业务SOHO 3Q计划于明年实现分拆上市。通过联合办公业务上市，SOHO 3Q将进一步获得资本市场的支持，从而迎来规模的新一轮增长。除SOHO 3Q外，优客工场毛大庆也曾表示，优客工场可能于今年或明年初实现上市计划。SOHO 3Q与优客工场的分拆上市，将会为其他布局联合办公的房企树立榜样，预计未来会有越来越多的联合办公品牌将资本登陆计划提上日程。
此外，房企与联合办公品牌携手合作，也是联合办公业务扩张的捷径。如2018年1月绿地集团就联合了WE+酷窝品牌，在西北六省区推动传统写字楼与联合办公、共享经济的融合。2018年4月，碧桂园也与方糖小镇合作了首个联合办公项目——碧桂园方糖小镇普陀科技中心社区，并正式签约落地。房企与联合办公品牌合作，不仅可以依托其丰富的运营经验，减少运营成本；同时也能凭借自身丰富优质的物业基础，从而实现快速布局，创造新的利润增长点。
05
房企携手电商实现资源互补
2018年上半年，在传统商业领域，房企与电商、零售商的合作也十分密集。一方面，房企的全国化布局和丰富的项目资源能够满足电商快速布局布点的需求；另一方面，电商、零售商的加入，也能够满足提升房地产项目的溢价。
以苏宁集团为例，2018年苏宁计划新开5000家互联网门店；三年内实现15000家，2000多万平方商业实体。在此目标下，苏宁2018年积极与房企合作，以快速拓展线下版图。自2017年底苏宁与万达、融创中国等拥有丰富商业、住宅等零售网络资源的企业开展战略合作后，2018年又分别与碧桂园、金科、恒大等企业进行了合作。
2018年6月，苏宁控股集团旗下苏宁易购与恒大地产签署协议，双方拟共同出资200亿元，设立深圳市恒宁商业发展有限公司。据悉该公司的主营业务仅从事苏宁易购广场的开发和运营，所有投资方向须为以开设苏宁易购广场为目的。此次苏宁与恒大的合作，不仅能够降低建设成本，加快广场的建设；此外凭借苏宁成熟的运营经验也能够保障广场的运作与回报。未来随着苏宁易购广场的运营成熟，其还可以运用轻资产的方式，如成熟物业的资产证券化、小股操盘等盘活资本，并使苏宁易购广场得以快速复制，扩大品牌影响，早日实现其线下的商业版图。
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