评司论企｜房企产业小镇布局及战略转型升级路径
导 读
潼湖科技小镇打造“广东硅谷”，演绎产城融合新路径。
◎ 作者 / 朱一鸣、贡显扬
近年来，随着房地产行业从高速增长转向高质量发展，越来越多的房企投资布局产业小镇，并将其作为自身战略转型升级的选择之一。同时，目前中国正在经济结构转型升级的进程中，科技强国战略提出。“一带一路”也在驱动产业升级，推动新兴产业投资全球化。这样的背景下，以科技为主题的高端产业小镇也逐渐成为规模房企投资布局的选择之一。
9月28日，碧桂园潼湖科技小镇第一期正式开园。作为广东首个以科技冠名的小镇，也是碧桂园“产城融合战略”的第一个代表之作。我们认为，潼湖科技小镇的运营及发展在一定程度上可以给房企未来的转型路径提供指引。
以产业为核心
产业小镇助力房企向产业平台运营商转型
产业小镇是以产业为核心，围绕“以产建城、以城促产”的运营理念，通过“产城融合”所打造的生产、生活、生态相融合的特定区域。近年来，越来越多的传统住宅开发企业投资布局产业小镇，并将其作为自身战略转型升级的选择之一。目前，“产城融合”作为城镇化发展道路上的趋势之一，国内的部分主要房企如碧桂园、华夏幸福、招商蛇口、华润置地、保利发展等都积极探索产城融合，投资布局产业小镇。
我们认为，当前国内房地产市场调控政策趋于常态化、房地产行业增速放缓。产业小镇的开发更强调长期投资运营，资金抗风险能力较强。同时，对于房企而言，探索布局产业小镇不仅可以以产业为依托为房企谋求新的利润增长点，还可以助力房企向产业平台运营商的战略转型。
碧桂园“产城融合战略”渐入佳境
30余个项目落地
以碧桂园为例，碧桂园自2016年8月正式发布“产城融合战略”以来，经过两年多的发展已在珠三角、环北京等地初步布局了多个科技小镇。并在粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀城市群落地30余个产城项目。包含近日正式开园的潼湖科技小镇在内，碧桂园还投资布局了思科(广州)智慧城、顺德新能源汽车小镇、惠州南站新城、张江长三角科技城等多个标杆产城项目。
我们认为，碧桂园以产业平台运营商的角色投资布局产业小镇主要有以下两大优势。一方面，碧桂园在多年刚需大盘及三四线城市高端改善住房开发的过程中，为打造产业小镇积累了丰富的造城经验。另一方面，碧桂园集聚了强大的产业资源。截至目前，已与碧桂园达成合作意向的产业资源超过1800家，其中世界500强52家，中国500强101家，龙头企业410家，上市公司442家；集聚平台圈层资源近300家，撬动企业资源超过1500家。
粤港澳大湾区区位优势
碧桂园潼湖科技小镇抢占产业新风口
目前中国经济结构转型升级进行中，科技强国战略提出。“一带一路”也在驱动产业升级，推动新兴产业投资全球化。这样的背景下，以科技为主题的高端产业小镇也逐渐成为房企转型布局的方向之一。但由于科技小镇的准入门槛以及对产业链规模的要求更高，因此目前只有碧桂园、华润置地、富力、中南等几家规模房企投资布局了科技小镇。
其中，潼湖科技小镇作为碧桂园“产城融合战略”的第一个代表之作，其正式开园也意味着碧桂园的“产城融合战略”又迈进了一大步。同时，潼湖科技小镇作为广东省首个科技小镇示范项目，在一定程度上可以给房企未来对科技小镇的投资布局提供参考。
1、粤港澳大湾区区位优势，打造世界级高新技术产业新城
从区位上来看，潼湖科技小镇紧邻深圳、位于惠、莞、深交界处。惠州潼湖生态智慧区作为粤港高大湾区的重要功能节点，交通网络、地理环境以及生态环境得天独厚。2017年初,广东省发改委正式印发规划，明确将潼湖打造成“广东硅谷”。这对于该区域率先实现临深片区的功能一体化、交通一体化、配套一体化、服务一体化具有重要的意义。
根据规划，潼湖生态智慧区不仅将导入美国硅谷、德国工业4.0相关产业链，打造对接港澳信息技术产业研发与孵化基地，还将积极参与“一带一路”建设，搭建高水平国际合作平台，并引领周边地区的机器人、3D打印、智能汽车等智能制造产业发展。
碧桂园潼湖科技小镇借势良好的区位优势，将承接粤港澳战略新兴产业的转型，并对接世界级湾区经济的发展机遇。目前来看，粤港澳大湾区已具备建成国际一流湾区和世界级城市群的良好基础，这里将是打造未来世界高新技术产业集聚地的不二之选。
图：潼湖科技小镇区位说明图
资料来源：碧桂园潼湖科技小镇官网
2、“生态”、“智慧”并重，打造宜居宜业的良好区域环境
碧桂园潼湖科技小镇规划涵盖了产业、商业、居住配套三个主要功能板块及潼湖湿地公园。产业及产业配套用地和生活配套用地比例控制在7：3左右，保障以产业发展为主。其中，潼湖湿地是广东省最大、最典型的内陆淡水湖泊湿地及5A级旅游景区，天然湖泊面积约30平方公里。
在“生态优先，绿色发展”的指引下，碧桂园还将潼湖科技小镇打造成为一座创新智慧生态之城。主要包含了全数字、全光网、全物联；全自主知识产权；物联网平台；成体系的智慧系统以及无处不在的智慧安全系统等五大方面。将在科技产业集聚的同时，生态与智慧并重，为科技创新人才打造宜居宜业的良好区域环境。
3、首批引入思科、IMEC等27家企业、机构，科技龙头企业集聚
前期产业导入对于科技小镇运营发展的重要性不言而喻，潼湖科技小镇地处粤港澳大湾区中心，受周边深圳、东莞等地的产业链资源辐射，吸引了众多知名科技企业、孵化器和科研机构入驻。9月28日第一期正式开业运营时已有包括思科、IMEC、创新工场在内的27家企业、机构入驻，实现满租。
潼湖科技小镇聚焦物联网产业，通过引入物联网龙头企业，可以进一步导入中小型企业和本地企业，以整合产业链上下游资源。同时将引入产业发展基金，孵化和扶持全产业链发展，共同打造“主导产业突出、全产业链覆盖”的科技小镇。
4、产业先行，为“产城融合”战略提供强大的人才支撑
人才方面，潼湖科技小镇通过前期产业导入、产业先行，未来将为“产城融合”战略提供强大的人才支撑。预计通过持续运营，在两年内将导入5000名高科技人才、引进70家企业。到2022年，小镇将引进400家科技企业和3万名人才与高端从业者，带来400亿产值和25亿元税收。最终实现全产业链的协同发展，具备国际影响力，成为全球物联网和智能控制产业的创新高地。
总 结
我们认为，潼湖科技小镇的开园是碧桂园“产城融合战略”迈进的一大步，对于碧桂园而言意义重大。而当前对于房企而言，如何以产业为核心更好的打造产城融合项目仍处于培育探索阶段，这个过程中也需要政府、房企等多方面的紧密配合。碧桂园潼湖科技小镇作为“产城融合战略”及房企投资布局科技小镇的一个范本，将在一定程度上给房企未来的转型路径提供指引。
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