评司论企｜赴港上市潮，中小房企借道资本做大做强
导 读
据不完全统计，2018以来已成功上市或正在申请中的房企已达8家。
◎ 作者 / 房玲、易天宇
2018年房企融资环境持续收紧，政府出台了多项政策防范房地产行业的债务风险，多家房企的公司债或取消或推迟发行，10月伊始还传出A股暂停对涉及房地产上市公司再融资审核。
不仅是境内融资，境外融资渠道也在收紧。2018年6月27日发改委强调“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务，并要求企业提交资金用途承诺”，第三季度房企境外融资也呈现了下降趋势。
在此背景下，赴港上市则成为了国内中小型房企最为青睐的融资方法。据不完全统计，自2018年以来已成功IPO上市或在申请中的就有多达8家房企，其中正荣、大发、弘阳、美的已先行完成了上市。
中小型房企争相选择赴港上市，一方面缓解资金压力，降低负债率；此外还可以拓宽融资渠道，进而优化企业财务结构。目前正在申请上市的中小房企中，普遍都有着较高的负债率，如截止2017年底恒达集团的资产负债率为406.6%，而银城国际则为284.9%。通过将筹得资金偿还借贷，加上权益的增加，可以有效改善企业的财务情况。在2018年上市的房企中，正荣、大发及弘阳分别都将约30%左右的筹得资金用于企业借贷偿还，分别相当于港元约11.22、2.22及5.94亿。
除此之外随着上市后融资渠道的拓宽，房企还能够通过长债置换短债等方式，改善企业的财务结构。如正荣在上市后就积极地尝试了包括境外优先票据、公司债、购房尾款ABS等融资方式，不仅有利于企业的资金运用效率，同时也优化了债务结构，进一步减少了融资成本。
随着市场竞争加剧和行业集中度的不断提升，如何更好更快的展规模成为了当前的重中之重，如正荣计划2018年要实现千亿，美的置业计划2020年达到千亿目标。赴港IPO不仅能够拓宽融资渠道助力规模发展，也有利于扩大企业的品牌影响力，这对于想从区域性转变为全国性布局的房企而言也更加有利。
以弘阳地产为例，作为根植南京、深耕江苏的区域性品牌房企，其于2018年7月实现上市。在接受媒体采访时，弘阳执行董事及总裁何捷表示未来将多开渠道，以多种方式进行获得土地，此外也要加强并购，提升投资效率。事实上，2018年8月弘阳就以8.68亿收购开封一开发中住宅项目；此后9月弘阳又以16.4亿拿下武汉名流置业55.25%股权，项目总建筑面约90万平方米。在短短上市后的三个月内，弘阳就以两次收购进一步扩展了其华中版图。
不仅弘阳，近期上市的大发也在不断释放着拓地信号。大发表示，未来其将会借助资本市场，在继续深耕长三角区域的同时，在华南的广州、华中的武汉、西北的西安及西南的成都等不断寻求拿地机会。
此外，还有一些房企上市之后可以在土地扩张的同时采用技术加持的方式，以谋求企业更好的发展。以美的置业为例，上市后的美的将不仅进一步发展智慧家居生活解决方案，升级“5M智慧健康小区”；此外还计划开发与智慧城市和智慧商业园区的相关开发技术，把服务范围扩展到办公、养老住宅及公共服务等领域。除了技术开发，美的还准备进军装配式建筑产业，从而与房地产开发业务产生联动。
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整体来看，对于中小房企，尤其是具有一定运营能力及品牌优势的房企而言，在融资环境越来越紧的当下，赴港IPO也不失为一种谋求企业更好发展的方式。上市后，不仅能够降低企业负债率，改善财务结构，此外也能够提升企业市场关注度，从而进一步助推规模发展。但值得注意的是，上市后如何做好核心业务，提高估值、提振投资者信心是房企上市后更该考虑的。
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