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【调研纪要】粤港澳大湾区三四线市场调研：江门篇
正文共：2076字
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文／研究员 杨科伟、柏品慧
城 市 概 况
经济已达中等发达地区水平
居民收入渠道相对多元
2018年末江门常住人口459.82万人，其中城镇人口305.78万人，城镇化率66.50%，户籍人口398.91万人，常住/户籍人口比值为1.15。2018年全市实现地区生产总值2900.41亿元，比上年增长7.8%，三次产业结构为7.0∶48.5∶44.5，以二三产业为主，全市人均GDP达63328元，接近1万美元，标志着经济社会的整体发展达到中等发达地区水平。
全年城镇常住居民人均可支配收入35466元，比上年增长9.2%，其中工资性收入占全部可支配收入的75%，说明居民收入渠道相对多元化。
调 控 政 策
限购、限贷力度相较温和
限定“豪宅线”控房价
2017年4月，江门落地限购、限贷政策，非本市户籍家庭购买首套房，社保需连续缴满半年以上；购买二套房，社保需连续缴满一年以上；各类人才、华侨及港澳台同胞限购1套；本市户籍家庭限购3套，且需全款；限购范围为蓬江区、江海区及新会区会城街道。限贷而言，首套、二套且贷款已结清，首付比例不低于3成；二套且贷款未结清，售价低于“豪宅线”首付不低于4成，售价高于“豪宅线”首付不低于6成。
这里需要说的是“豪宅线”，有别于其他城市通过预证审批来限价，江门不刻意控制预售证发放，而是通过划定“豪宅线”维稳房价，且豪宅线也由去年的12650元/平方米降至当前12530元/平方米。倘若房价涨跌幅超10%，则预售需重新备案。
市 场 综 述
到访量、去化率皆有回落
湾区规划落地后尚未显著改善
2016、2017年，江门房地产市场延续高热度，成交量持续提升。2018年下半年，江门房地产市场明显转冷，全年主城区商品住宅成交140.7万平方米，同比下降42%。
所调研项目的案场到访量、新开盘去化率普遍皆有回落，工作日日均到访量15-20组，周末30-50组，渠道分销项目到访量略多，月均成交25-50套，自大湾区规划发布后，市场情况尚未显著改善，但也没有继续恶化，整体市场相对平稳。
区 域 市 场
蓬江区主打改善需求
新会、江海区主打刚需、首改
蓬江区为江门主城区，主打改善需求，房价1.3-1.5万元/平方米，是全市价格高地。其中，滨江新城国际生活区是政府重点规划片区，周边生活配套仍需完善，地价7000-9000元/平方米，房价1.2-1.5万元/平方米，在售项目盈利空间逼仄。新会区、江海区主打刚需、首改需求，房价9500-12000元/平方米。
客 户 结 构
本地客户占比约80%
少量港澳客不足10%
限购后外地客群丧失购房资格，本地客户渐成市场成交主力，成交占比在60%-80%之间，部分高价盘有少量的港澳客户，成交占比约10%。
本地客户有一定地域鄙视链，新会、江海两区客群会去蓬江区买房，但蓬江区客群不会外溢至新会、江海两区。并且，本地客户对价格敏感度较高，在同一片区更倾向低总价产品，即使品牌房企也难以获得品牌或者产品溢价。
营 销 去 化
8成以上项目皆运用渠道营销
碧桂园、恒大全民营销
随着市场转冷，8成以上在售项目皆运用渠道分销，渠道导流的客户资源仍以本地客户为主。恒大、碧桂园更擅长全民营销，恒房通一星期即可结佣，凤凰通则奖励3年物业费。在售项目优惠力度有限，碧桂园中海瓏悦府一次性付款98折，但全款客户寥寥。
产 业 发 展
有产业支撑
产业人口持续净流入，置业首选江门东站
区别于临近的肇庆，江门有产业支撑，人口持续净流入。产业园区集中分布在临近中山的高新区，以加工制造业为主，企业不乏怡宝、海信等。该片区产业人口置业首选临近的江门东站板块，房价1.2万/平方米。
小 结
展望未来，粤港澳大湾区属长期发展规划，短期对江门房地产市场利好程度有限。而在限购政策的作用下，外来投资客早已退场，本地客群仍是市场成交主力。预计2019年江门房地产市场整体运行平稳，成交量同比基本持平，或者小幅回升，房价上涨空间着实有限。
调研项目一: 碧桂园中海瓏悦府
▲碧桂园中海瓏悦府图
地理位置：蓬江区、江海区、新会区三区交汇处
物业类型：高层
建筑面积：39万平方米
装修：精装
开盘时间：2018年5月
上次开盘售价：1.3万/平方米
项目点评：该项目位于蓬江区、江海区、新会区三区交汇处，地理位置略偏。碧桂园、中海合作开发，由碧桂园操盘。产品主打改善需求，主力户型110、122平方米3房以及143平方米4房，相较而言122平方米3房去化表现更佳。2018年5月首开，蓄客2个月，去化率约50%；12月加推，认筹推售比达到70%-80%即可推售。精装售价1.3万/平方米，略超豪宅线12530元/平方米。营销拓客下沉至乡镇，全民营销，老带新客户奖励3+3年物业费，一次性付款98折，但全款客户寥寥。工作日日均到访量15组，周末30组以上，月均成交50套。
调研项目二:碧桂园滨江天际
▲碧桂园滨江天际图
地理位置：滨江新城华盛路与龙腾路交界东北侧
物业类型：高层、小高层
建筑面积：18万平方米
装修：毛坯
开盘时间：2018年10月
上次开盘售价：1.5万 /平方米
项目点评：该项目位于滨江新城国际生活圈，乃是政府重点规划片区，目前生活配套仍需完善。项目意在打造江门品质标杆，主力户型106平方米3房以及119、142平方米4房。该项目地价9300元/平方米，售价1.5万元/平方米，几无盈利空间。2018年10月首开，去化表现平平，工作日日均到访量20组，周末50组，月均成交25套，春节期间成交量略高。全民营销，老带新奖励3年物业费。本地客户成交占比约60%，华侨、港澳客户成交占比约10%。
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