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【调研纪要】粤港澳大湾区三四线市场调研：肇庆篇
正文共：2776字
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文／研究员 杨科伟、姚郑康
市 场 综 述
各区发展极不均衡
人口持续净流出，大湾区规划利好预期弱
肇庆市地处广东省，分为端州区、鼎湖区、高要区以及1市（四会市）、4县（广宁县、怀集县、封开县、德庆县）。从城区规划上来看，以西江为轴分为东西两个城区，二者发展不协调，端州区商业配套较为成熟，而高要区规划迟迟未有落地，整体明显落后于端州区。肇庆处于大湾区规划范围内，但政策利好低于预期。
经济数据上，经济规模提升但房地产销售压力较大。2018年，肇庆市地区生产总值2201.80亿元，同比增长6.6%，增幅比2017年提高1.4个百分点。全年完成固定资产投资1343.01亿元，同比增长10.0%，比上年提高1个百分点。房地产开发投资增长67.3%。2018年，肇庆市商品房销售面积为658.27万平方米，同比增长10.1%，增幅较2017年回落9.5个百分点。
人口方面，劳动力流出现象严重，人口增量较少。到2018年末，肇庆市常住人口415.17万人,比2017年末增加3.63万人,其中城镇常住人口198.28万人，占常住人口的比重（常住人口城镇化率）为47.76%。需要注意的是，受广佛珠等城市人口吸引效应，2018年与2017年肇庆市常住人口增速分别仅有0.88%和0.74%。
政 策 环 境
湾区唯一不限购
首付可分期，棚改余量大但进度慢
目前肇庆暂无限制政策，政府对房价也无“维稳”要求。首套首付30%，利率上浮20%-30%；外地、二套首付40%，利率上浮30%-40%。部分项目可首付款无息分期，首付低至1成，剩余2成开发商垫付，购房者一年内分两次交清。
棚改前期集中在鼎湖区，赠送购房券，补偿标准为装修房5800元/平方米，毛坯房4000元/平方米。棚改未来主要集中在高要区，该区域内仍有大量的城中村、工业用地留待改造，但整体进度较慢。
市 场 现 状
各项目降价跑量
虽引入渠道带客但转化一般
2017年之前肇庆市场不温不火，广州“330”新政之后，需求外溢至周边三四线，肇庆明显受益，房价翻倍上涨；18年下半年市场转冷，市场观望情绪浓重，各项目自2018年8月份起陆续开始调价，幅度在10%-20%，鼎湖区跌幅最大。平均到访量工作日10-20组，周末40-50组，有渠道资源周末80-100组，热销盘月均去化50套。年后市场有一定的回暖，主要体现在开盘房价上，房价回调至93折以上。
从目前市场现状来看，本地项目表现一般，虽普遍采用“小步快跑”，即每次推售按一栋一栋房源节奏，但平均去化率仅30%。多数项目年后纷纷引入渠道带客的销售模式，但目前转化率平平。项目销售佣金提点普遍在1.6-2‰，相比其他同级城市较高，从侧面可以说明肇庆市场依旧较悲观。
区 域 房 价
房价差异较大
区域间价差最大达3000元/平方米以上
肇庆目前不同区域的不同板块间房价存在较大差异。端州区作为城市主城区，新盘均价在10000-12000元/平方米之间。同一区域内规划不同也有所差异，端州城东板块作为新市中心，作为政府未来发展重心，商业配套以及优质教育资源较为齐全，故房价达到区域最大，新盘均价至12000元/平方米左右。端州城西板块作为“老城区”，相对于城东有所不及，但在星湖自然景观以及旧有市政设施的配套下新盘均价也在10000元/平方米左右。
鼎湖区目前价高、量多，由于此前政府计划将新政府职能设施移至鼎湖区，鼎湖区受此利好而地价节节推高，新盘均价由于土地价格提高的原因而随涨，目前新盘均价为8000-9000元/平方米。但是值得注意的是，由于前期利好下过度开发， 目前鼎湖区存量过多，出现“有价无市”的现象，部分项目虽有降价但是仍旧成交平平。
高要区与端州区隔西江相望，但是二者房价差异较大。与端州区普遍过万的房价相比，高要区新盘均价仅7000元/平方米左右。这一方面由于高要区存在大量未开发毛地，相比端州区而言地价低廉，另一方面由于高要区经济发展落后于端州区，故在客户选择上需求不及端州区。因此，在成本以及客户选择两方作用下，高要区房价暂时处于低位。
需 求 结 构
本地刚需为主
低总价大户型备受青睐
肇庆主要以本地刚需购房者为主，由于本地的刚性需求已于近两年火热的行情中得到较大程度释放，在国家持续的政策限控影响下，商品房销售热度于2018年第四季度起出现较为明显的放缓的现象。
由于各区间发展速度不均，购房区域隔离较为严重，跨区域购房并不常见，甚至仅隔一江的端州、高要片区也有地域鄙视链，端州客群不考虑相对滞后的高要板块。
在面积段上，本地客群喜欢一步到位，多考虑110平方米以上的四房产品，小户型由于需求寥寥而均价较低。目前的本地客群对价格极为敏感，性价比为购房选择中的关键要素，低总价产品更易去化。
发 展 预 判
大湾区规划影响微弱
市场下行压力较大
肇庆受大湾区规划利好程度有限，短期市场下行压力较大。这一预判主要基于三点原因：
首先，供求关系失衡，供应层面近年政府大量供地，单宗地体量皆在百亩，更有800亩超级大盘。需求层面，广、佛外溢客户在途中就已被三水、大旺提前“拦截”，肇庆俨然成为外溢“东风”最末端，而本地需求趋于饱和，改善需求也出现断层。另外，肇庆以旅游为经济基础，没有吸引大量人口流入的支柱产业，经济发展动力不足。最后，对肇庆楼市而言，大湾区规划属长期利好，落地见效仍得假以时日。
因此，虽然肇庆目前是政策与房价双“洼地”，但市场要稳定运行将会面临较大的压力。
调研项目:海伦堡•西江悦
▲海伦堡•西江悦图
地理位置：肇庆/高要区/肇庆大桥南侧
总建面积：41万㎡
装修：精装
物业类型：高层住宅；叠墅
项目点评：项目位于肇庆大桥南侧，与端州区隔江相望。项目除A7栋楼高17层外，其余均有33层。社区规划呈现L型布局，分开地块一和地块二，地块一整体呈排列式布置，保证户户朝南或南北对流，高层住宅每3栋为一组各自围合形成小区中庭，布置小区商业和游泳池及公共活动场地、体育健身等活动场地；地块二毗邻地块一，内部设计有高层住宅、多层叠墅、配套用房、幼儿园，布置小区商业及公共活动场地、体育健身等活动场地。高层洋房以以2梯3户和2梯4户低密度住宅为主，充分保证每一户家庭的通风采光。
整体来说，该项目主打高性价比，面对肇庆本地价格敏感的刚需客群，与端州核心区仅一江之隔且有大桥便捷通联，但价差大，加之符合主流需求的产品使得项目较受青睐。
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