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【调研纪要】粤港澳大湾区三四线市场调研：珠海篇
正文共：2776字
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文／研究员 杨科伟、俞倩倩
城 市 概 况
过去两年常住人口增加22万
经济已达世界发达地区水平
珠海，粤港澳大湾区节点城市之一 、四个经济特区之一、珠江口西岸的核心城市。东与香港、深圳隔海相望，南与澳门相连，西邻江门市，北与中山市接壤。对外经贸方面,设有拱北、九洲港、珠海港、万山、横琴、斗门、湾仔、珠澳跨境工业区等8个国家一类口岸;同时也是典型的旅游城市，2018年全年接待国内游客3797.58万人次，入境旅游人数513.73万人次，其中来自香港、澳门和台湾地区约446.22万人次,占比达87%。
2018年年末全市常住人口189.11万人，比上年末12.57万人，而前一年增加9.01万人。人口城镇比90.08%。2018年城镇常住居民人均可支配收入50713元，比上年增长8.3%，城镇居民人均住房建筑面积为31.7平方米。另外，2018年珠海市三次产业的比例为1.7∶49.2∶49.1，人均地区生产总值按平均汇率折算为2.41万美元，已达发达地区水平。
市 场 综 述
港珠澳大桥通车、大湾区规划落地带来直接利好
极宽松落户政策突破限购，投资氛围浓厚
与江门、肇庆有所不同，珠海楼市明显受益于粤港澳大湾区规划利好，春节过后市场明显复苏，售楼处人声鼎沸，全国各地投资客络绎不绝。短期内市场大热主要仍是投资客驱动，一方面限购政策明显“松绑”，如在斗门区外地人仅需开无房证明即可购房，落户条件也放宽至本地有正当职业即可；另一方面粤港澳大湾区规划落地直接利好珠海，特别是港珠澳大桥通车，香港、澳门客群外溢带来的自住投资需求，加之渠道分销带来了内地和海外客群，从而促使市场稳步复苏。
中长期来看，珠海楼市还是存在一定的潜在风险的：一是规划利好提前透支了城市发展价值，本地人口基数较低，收入有限，难以对需求形成稳固支撑；二是外地投资客未来套现问题，尤其是斗门这样的新兴开发区域，土地供应量较大，二手房交易尚不成熟，加之珠海本身受政策影响较大，能否取得可观的投资收益仍然存疑。
政 策 环 境
局部取消限购、限贷、限售、限签
人才落户宽松
珠海2018年一直执行着较为严格的限购政策：本市户籍3套，非本市户籍需缴纳5年社保或个税，限购1套；但是步入2019年以来，限购执行层面开始“松动”，如在斗门区外地人只需开无房证明即可购房，全市大专以上学历可落户，政府态度低调，并未对外宣传。限贷层面，首套房首付3成，利率上浮10%，5.39%左右；二套房月供结清首付4成，未结清首付5成，利率上浮15%。限售层面，斗门区限售3年，其他区域限售5年。限签层面，网签备案高低搭配，结构性拉低全市房价。
区 域 房 价
房价梯度
横琴规划利好>香洲主城区>金湾改善宜居>斗门价格洼地
全市划分为四大区域：斗门价格洼地，房价1.6万，市场异常火热，1-2月海伦堡湖心里成交240套，华发300+套，外地投资客“扫楼”，一人最高购买46套。不过，短期内供应量较大，今年预计供应1万套，有一定去化压力。金湾区房价2.8-2.9万，地价最高1.9万，房屋供应有一定稀缺性，珠海机场。各项目去化明显分化，碧桂园滨江天际19年1月开盘低开高走，房价上涨3千，成交300套；地王盘崇峰由3.8万降至2.6万，依旧难去化。横琴，第三个国家级新区，住房供应异常稀缺，30%土地可开发面积，其中6%宅地，约6平方公里。横琴口岸，计划年底两关一口，房价5-7.5万，对面澳门10-15万，车位200万。香洲区，主城区，市中心破旧，配套成熟，房价3-4万，海景豪宅房价7万。
大湾区规划利好正在兑现，粤港澳大桥通车，未来两岸三地之间的市政交通将进一步完善，市场可高看一线，房价仍有上涨空间。
营 销 去 化
各项目均上马渠道分销
取消折扣、上调售价，去化表现良好
去年下半年市场降温，但随着限购放松，年底市场转暖，外地投资客大量进场，市场热度持续提升。各项目均上马渠道分销，2-3家左右用于导客，项目到访量基本是工作日20-50组，周末60-100组。考量到外部影响，项目开盘基本都悄无声息进行，不敢大肆宣扬热销消息，而项目折扣基本取消，以海伦堡•湖心里项目为例，近期加推128套房源，蓄客一周便准备开盘，2万诚意金认筹可享受优先选房权，此外并无更多的折扣力度，个别项目售价上调，碧桂园滨江天际由2019年1月25000元/平米上涨至28000元/平米，预计下轮加推还将上调价格。
客 户 结 构
渠道分销引流外地投资客
刚需、改善项目客户构成略有不同
依据渠道分销强度、房价高低等因素，客群分布略有不同，总体呈现出开辟渠道越广，项目报价越低，投资客比例越大。具体来看，譬如售价斗门区域的海伦堡•湖心里项目报价在15500-16000元/平米，外地客户占比60%-70%，新疆、东北、河南、江西客群皆有，港澳客约5%，本地客群占比30%左右，主要以父母资助，刚工作不久的年轻小夫妻为主，同区域的时代中央公园因启动港澳渠道，港澳地区客户占比可达约20%；而金湾区域的碧桂园•华发•滨海天际项目，当前报价28000元/平米，客群占比结构则是30%本地客，30%新珠海人，40%外地客；渠道带客强度不大，且因单价较高等因素，主要是满足本地客群自住需求，且项目存在明显的价格天花板，总价超300万元以上客户数量锐减。对横琴岛而言，因为自贸区的与毗邻保税区关系，办公产权的公寓项目供应量大，也成为港澳投资客户主要投资标的。
土 地 市 场
棚改旧改占比较少
近两年土地供应充裕
从珠海城市发展来看，本地原住居民较少，城区可开发土地量较大，开发商也普遍偏好净地，因而棚改、旧改拿地占比较少。区域分布来看，各板块土地供应情况存在显著差异：
斗门区：前期供地较多，多数地块集中在区域开发商手中，外来品牌房企一般采取收购合作方式拿地，比如海伦堡•湖心里项目为1992年拿地，成本相对较低；而随着大湾区利好消息释放，2018年公开招拍挂成本陡增，以湖心里项目附近地块为例，中铁2018年3月拿地楼面价11000元/平米、建发2018年5月拿地楼面价13000元/平米。短期2019年斗门区域新建商品住房供应量大，初步预计新增供应超过1万套，有一定去化压力。
金湾区：航空新城板块在售项目较少，主要有龙湖、崇峰、碧桂园•华发滨海天际，还有九州保利天和四个项目，但下半年供货量较大，中航花园即将开盘，此外九州保利天和计划今年60亿货值加推。值得关注的是，该区域前期拿地楼面价都比较高，本地开发商崇峰拿下2017年地王，拿地楼面价19050元/平米，碧桂园•华发•滨海天际项目扣除10%人才配建，折合楼面价也达到了19400元/平米。
横琴岛：占地106.46平方公里，可开发占比30%，约28平方公里，规划天然山水不可动，其中纯住宅占比8%，约6平方公里左右，其他大部分为商业、办公，宅地相对稀缺。
调研项目一: 海伦堡•湖心里
▲海伦堡•湖心里图
地理位置：珠海市斗门区白藤六路南侧
交通体系：一立交：政府耗资700多亿元打造金湾立交；三桥：香海大桥明年通车，港珠澳大桥西线延长线，金海大桥2022年完工；三高速：江珠高速、广珠西线高速、京珠高速；一城轨：广珠城际轨道。
物业类型：高层
建筑面积：179151平方米
总户数：1612户装修：精装（赠送，对外无报价）
开盘时间：2018年7月
交房时间：2020年
主力户型：3室2厅2卫1厨 约104.78平；3室2厅2卫1厨 约109.27平；4室2厅2卫1厨 约124.01平
上次开盘售价：15500-16000元/平方米（精装修）
项目点评：项目开盘节奏为2018年7月首开，备案精装17000-18000元/平米，因备案价过高，走量一般，后期毛坯报价13000-13500元/平米，10月去化率开始好转，一个月可去化2栋左右，200-300套房源。之所以项目热销主要源于以下几点：一方面限购政策放开，大批投资客涌入，尤其是分销渠道拓展，引流外地客群；另一方面项目区位较佳，地处斗门、金湾交界处，其所处湖心路片区售价在毛坯17000-18000元/平米，精装最高20000元/平米。
项目因拿地时间较早，地价较低，因而采取低价走量策略，价格优势显著。当前热销户型主要以109平米小三房为主，可以满足购房者一步到位的需求，且春节之后，项目持续热销，近期开盘128套房源，已认购60-70组，蓄客七不到一周，且外地投资客占比60%，主要来自于江西、黑龙江、新疆等区域。
调研项目二:碧桂园•华发•滨海天际
▲碧桂园•华发•滨海天际图
地理位置：航空新城山湖海路与金二路交汇处
交通体系：三高速：机场高速、江珠高速、广珠西线高速；三大桥：香海大桥、金海大桥、洪鹤大桥；两城轨；一机场：珠海机场
物业类型：小高层，高层
建筑面积：277243平方米
总户数： 1806户
装修：精装
开盘时间：2019年1月
主力户型：2+1房2厅2卫(建面91.29平米)、3房2厅2卫（建面103.18平米）、4房2厅2卫（建面102.73平米、137.57平米、125.59平米）、5房2厅3卫（建面203.9平米） 售价：28000元/平米
售价：28000元/平米
项目点评：项目所处航空新城板块（航空新城占地3.8平方公里），项目分2期开发，目前在售3号楼，17层，2梯2户，主力户型126平四房，14号楼2梯3户，主力户型边户型138平米四房，中间套104平米三房。项目1月首开售价25000元/平米，因蓄客半年，开盘半小时即售罄；2月、3月均有加推，上调价格至28000元/平米，目前去化率在20%左右。去化约300多套房源，周边二手房根据房龄不同，售价在20000-24000元/平米不等，客户分布为30%本地客户，30%新珠海人，40%外地客户，投资客主要来自内蒙、新疆、山西、天津、浙江等，2019年1月首开便开始上渠道，目前为4家左右，来访量为一天50组，周末稍微多一些。
调研项目三: 龙光•玖龙玺
▲龙光•玖龙玺图
地理位置：横琴新区中心地带港澳大道及环岛东路交界处，横琴口岸400米
物业类型：板房设计，洋房、高层、复式
建筑面积：174874平方米
总户数：1102户
装修：精装
开盘时间：2018年10月
交房时间：预计2020年06月30日
主力户型：高层：两房（建面69平米），三房（建面99-103平米）；洋房：三房（建面105平米）；复式：四房（建面140平米）
售价：顶楼备案价最高7.5万元/平米，一套1000万左右，在售房源均价48000元/平米-56000元/平米
项目点评：该项目为龙光高端项目，去年开盘以来价格持续走高，因教育配套相对高端，客户主要来自于港澳，北上广深投资客多，粤港澳大湾区客户占比3成，北上广深内陆投资客占比3-4成，在售户型面积段基本迎合了不同购买力投资客群需求，总价在300-600万不等，最为热销户型为100平米左右三房。项目营销层面，常规广告宣传、代理公司港澳网络平台或登报都有涉及，一天到访量30-40组，周末约60-70组。值得关注的是项目屋顶设计为绵延山体，在岛内独一无二，与周边景观相契合。
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