快评| 新《土地管理法》破除集体用地开发壁垒，对行业哪些影响？
导 读
打破供地二元体制，为未来土地供应增加一个重要渠道。
◎ 作者 /杨科伟、李思潼
昨日，全国人大常委会审议通过了关于土地管理法、城市房地产管理法的修正案，主要有以下七点变化值得关注：其一，破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍。其二，改革土地征收相关制度。其三，允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地。其四，为“多规合一”改革预留法律空间。其五，将基本农田提升为永久基本农田。其六，适应放管服改革要求，合理划分中央和地方土地审批权限。其七，土地督察制度正式纳入土地管理法律制度。新法又将对经济社会和房地产市场发展带来怎样的影响？
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集体建设用地入市成最大亮点，
未来供地增加一个重要渠道
此次土地管理法修改在土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革方面均有所突破，尤其是允许集体经营性建设用地入市，为城乡一体化发展扫平了制度性障碍，堪称最大亮点。我们认为集体经营性建设用地的入市，实质上是将实践中总结的相关经验上升到法律层面使其合法性的做法。事实上，集体经营性建设用地入市近年来一直都有进行，例如自2015年起就有北京大兴等33个地区开展集体经营性建设用地入市试点。
另一方面，集体经营性建设用地入市，实际上也为未来土地供应增加了一个重要渠道。此前农村土地必须征为国有建设用地后才能入市，现今这种供地二元体制被取消，赋予集体建设用地与国有建设用地同等权能，必然在一定程度上有利于扩大农村土地供应规模，降低成本提高用地保障，将直接为农民增加财产性收入。
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集体建设用地不会进行商品住宅开发，对发展租赁、商业大有裨益但需要注意的是，放开对集体经营性建设用地入市，并不是给“小产权房”开口子，小产权房当前以及未来均不会转正合法化。全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆在新闻发布会中也明确指出，入市集体建设用地不能用于建设商品住宅，而必须是工业或者商业等经营性用途。也就是说，此举更多的是在为工商业提供生产经营用地，而并不允许利用集体建设用地进行住宅开发，因此并不会对商品住宅市场造成影响。
但反之对增加租赁住房供应，特别是推动租售并举制度的发展具有积极影响。截至目前已有试点18城将集体建设用地用于建设租赁住房，特别是北京、上海等供地紧俏的一线城市规模效应显著，通过盘活存量集体建设用地资源，增加租赁住房供应，有利于促进房地产市场长期稳定发展。
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宅基地有偿退出和土地征收补偿新规为农民城镇化和增加城市购房需求提供有力保障另外值得一提的是，新法在土地征收上首次明确界定土地征收公共利益范围和征收补偿基本原则，完善改革土地征收程序；在宅基地方面允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地。这些改革皆为保障农民土地权益，增加农民财产性收入，有利于形成多样的农民住房保障形式。
整体来看，土地征收的完善和允许农民自愿有偿退出宅基地积极作用显著，我们认为一方面随着农民自愿有偿放弃宅基地的实行将有效促进农村城镇化的推进，另一方面在土地征收上保障农民物质权益，在成本减少和收入得以提升作用下，未来在房地产市场的需求也将随之增加。
综合而言，此次新修改的土地管理法吸取了实践的成功经验并上升到法律层面，尤其是允许集体经营性建设用地入市成最大亮点，打破供地二元体制，为未来土地供应增加一个重要渠道。但鉴于入市集体经营性建设用地不能用于商品住宅开发，因此对商品住宅市场影响寥寥，但在对增加租赁住房供应，特别是推动租售并举制度的发展具有积极影响。另外，新法在土地征收上和自愿有偿放弃宅基地上的规定将有效推动农村城镇化进程，未来农民在增进财产性收入下，大概率将增加释放房地产需求。
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