专题｜70城租赁住宅市场发展潜力对比研究
导 读
“黑马”or“白马”，70城租赁住宅市场发展潜力大比拼。
◎ 研究员 / 杨科伟、柏品慧、李思潼、李诗昀
近年来，尽管中央以及地方租赁利好政策频出，但很多城市住房租赁市场整体发展进度不及预期，特别是长租公寓领域，很多企业仍很难做到盈利。正所谓成功投资的法门不外乎“择时、择市、择人”，在好的时机组建优秀的团队，投资布局那些潜力城市，成功便完成近半。哪些城市租赁市场更具发展潜力？哪些城市又将成为未来租赁市场的新“黑马”乃至新“白马”城市？
01
70城租赁市场发展潜力
排行榜
1、潜力排行
2、指标体系（略）
3、分析模型
70城租赁市场发展潜力分析模型可以划分以下几步骤：
第一步，确定分析模型，划分两级指标体系，其中一级指标涉及租赁市场成熟度、租赁市场发展潜力两大类，二级指标涉及租赁供应、租赁需求、支付能力、投资收益、显现需求潜力、人口吸附等6大类；
第二步，选择解释变量，譬如租赁供应层面包括长租公寓企业进入数量、租赁挂牌量、竣工面积和租赁用地成交规模等指标；又如显性需求潜力层面包括人均居住面积、城镇化率、高校在校生、人才落户门槛等指标；
第三步，对变量做0-1标准化处理，进而去除单位干扰，并对标准化数值作同向处理；
第四步，通过方程结构模型验证模型实用性，倘若模型验证不通过，则返回第二步重新选择解释变量；
第五步，通过熵值法计算权重，进而对城市租赁市场发展潜力进行量化评价。
0-1标准化计算公式：
熵值法计算公式：
02
榜单解读
1、能级：京沪穗、部分强二线和三线市场前景可期，多数仍需长期培育（略）
2、梯队：TOP10需求旺，TOP11-30供给弱收益高，TOP31-70供需低迷
依发展潜力排名先后次序将70个城市可以细分为三大梯队：第一梯队即TOP10城市，一、二线城市典型如北京、上海、成都等；第二梯队即TOP11-30城市，除深圳、无锡、东莞之外，其余均来自于二线城市，包括郑州、天津、长沙等；第三梯队即TOP31-70城市，集中在三四线城市，另贵阳、厦门、乌鲁木齐等部分二线城市。各梯队城市租赁市场都呈现出一些共性特征：
（1）第一梯队：需求规模大，人口吸附、支付力强，但供应不足、投资收益偏低
其一，人口吸附、支付能力较强。第一梯队城市市政配套日臻完善，有着较强的人口吸附力，综合评分明显高于第二、三梯队城市。典型如轨道交通在建及建成线路长度，2017年底北京长达999.2公里，市民日常交通出行十分便捷。又如医院卫生院床位数，2018年底重庆多达22.04万张，医疗资源着实丰富，在一定程度上缓解居民看病难的问题。
并且，第一梯队城市居民收入水平整体偏高，普遍有着更高的租金承受力。一方面，租客支付能力相较强劲，表现于租金持续高位运行。典型如北京，2019年6月份平均租金约91.97元/月*平方米，高居全国首位。另一方面，房东有着较强的提价能力，表现于租金增速长期维持在较高水平。譬如，2019年6月份苏州平均租金同比增长6.63%，租金增速仍处较快增长区间。
其二，供需规模优势显著。受惠于外来人口长期净流入，第一梯队城市租赁交易异常活跃，无论是租赁供应还是租赁需求，皆呈现规模效应。典型如北京，35家重点监测长租公寓企业便有29家在北京落地运营，侧面映证北京租赁市场规模庞大，长租公寓企业皆欲分得一杯羹。又如上海，2018年流动人口（常住人口-户籍人口，下同）高达976.2万人，很大一部分将流入租赁市场，致使租赁市场需求持续旺盛。
其三，投资收益整体偏低。尽管第一梯队城市租金长期维持在较高水平，但由于二手房售价显著偏高，很大程度导致投资收益整体偏低，租售比大都不及2%。譬如，2019年6月份广州平均租金约47.58元/月*平方米，二手房成交均价约33858元/平方米，租售比低至1.69%。
（2）第二梯队：支付力强、租金收益高，需求挖潜空间大，但供应是短板（略）
（3）第三梯队：投资收益最高，但人口吸附弱、供需规模短板最突出（略）
03
指标分析
1、租赁供应：集中式或散租可租房源高度集中于一线及强二线
（1）长租公寓企业数：6成以上企业进驻北上杭深，超7成三四线零进驻
截止2019年6月，70个城市中有41个城市进驻了长租公寓企业，占比近6成。整体来看，长租公寓企业高度聚焦一线以及核心二线城市，主要涉及杭州、武汉、南京等，另有个别强三线城市，主要涉及东莞、无锡等。
长租公寓企业高度聚焦一线以及强二线城市。35个长租公寓企业中，北京、广州、长沙、合肥等13城皆有10家以上长租公寓企业进驻，北京、上海、杭州以及深圳更有超20家长租公寓企业进驻。典型如北京，35个长租公寓企业便有29家进驻，侧面印证租赁市场规模效应显著。
受益于政策规划利好，近年来部分强三线城市租赁市场规模快速扩容，吸引长租公寓企业投资落地。诸如长三角的无锡、南通以及珠三角的东莞、惠州等市租赁市场进入发展快车道，对于长租公寓企业有着较强吸引力。典型如东莞，便有8家长租公寓企业进驻。
诸如西宁、乌鲁木齐等弱二线城市以及多数三四线城市租赁市场发展滞后，现阶段还没有长租公寓企业投资进驻，或多或少映射租赁供应层面略有不济。主要原因在于受限于人口持续净流出，租赁市场需求显著受限，长租公寓企业进驻意愿寥寥。
（2）租赁挂牌量：供应规模差异巨大，超2成一线和强二线挂牌量突破万套（略）
2、租赁需求：人口集聚，一线、强二线城市需求旺盛，三四线需求不足
（1）流动人口：一线、东莞高流入，二线稳步提升，西南城市人口仍净流出（略）
（2）就业岗位：长三角、粤港澳、京津冀、成渝核心城市就业机会更充沛
工作岗位数选用2019年6月51JOB招聘岗位量作为度量，数值越高表示该城市就业机会越充裕，进而能够吸纳更多的外来劳动人口。
从热力图来看，招聘岗位数呈现明显的圈层分布，京津冀、长三角、成渝、珠三角的主核心城市就业岗位充裕，且存在辐射效应，周边的次核心城市招聘需求旺盛。一如上海作为长三角核心城市，6月招聘岗位数约10.5万，其周围的次核心城市苏州、无锡、常州的岗位数皆超3万。
分梯队来看，以招聘岗位数超10万的城市为第一梯队，除了4个一线城市以外，另有8个二三线城市入围，值得一提的是其中有4个位于中西部地区。近年来，一方面受到东部城市生产要素价格提高、市场日渐饱和等原因的推动，另一方面受到西部充足的人才储备、利好的政策支持的吸引，越来越多的企业选择进军西部。以成都为例，截至2017年底，共迎来285家世界500强企业进驻，其中121家落户高新区，重庆、武汉、西安的世界500强企业数也均超过200家，与广深不相上下。产业转移为这些城市提供了充沛的就业岗位。
第二梯队为岗位数在1万至10万区间内的城市，由25个二线及强三线城市组成。其中，宁波产业集群优势明显，传统制造业、临港工业、高新技术产业三大支柱为其创造了充足的就业岗位。而沈阳作为东北经济重镇，虽然招聘岗位数多，但是人口流入不足，表明其就业人口构成仍以本地人为主，因而租赁需求转化力有限。
第三梯队以弱二线城市和三四线城市为主，偏离城市圈、缺乏产业基础是这些城市的共同特征，一方面既难以承接来自东部的产业转移，另一方面，地缘位置的劣势又致使其无法搭上核心城市发展的便车，经济相对落后、就业岗位有限、租赁需求不足几乎成为必然。
（3）生活垃圾：印证人口聚集一、二线，近8成三四线实际居住人口或被高估（略）
3、支付能力：京沪租金薪资比超30%，多数三四线收入相对租金为支付力强
（1）租金及增速：半数城市月租金20-30元/平方米，沪苏杭等租金增速较高（略）
（2）租金薪资比：超8成城市租金薪资比低于20%，仅京沪超30%（略）
4、租金收益：东北、西北等二三线租金收益高，一线显著偏低但远期将向均值回归
（1）租售比：常德、西宁等二三线高于3%，一线以及厦门、三亚等显著偏低（略）
5、显性需求潜力：广州、重庆等有较大挖潜空间，苏州、无锡等潜力有限
（1）高校生：西安、广州、武汉等一、二线城市在校生均破百万（略）
（2）落户限制：40个一、二线及强三线城市人才落户有学历、年龄、工龄门槛
近年来抢人大战愈演愈烈，多城市纷纷调降人才落户门槛，意在吸引更多高素质人才前来就业、生活。鉴于弱二线以及多数三四线城市近乎没有实质性的落户条件限制，外来人口大都可以自由迁移落户。因此，我们将着重分析40个一、二线以及强三线城市落户情况，不难发现以下特征：
其一，学历大都限定本专科以上。相较而言，北京、上海、苏州等市落户门槛明显偏高，学历均严格限定本科以上。武汉、杭州、徐州等市落户门槛偏低，学历限定条件放宽至中、专科以上。以郑州为例，中专以上、职业院校毕业生皆可落户。
其二，多数城市年龄低于45岁甚至无限制。深圳、杭州、徐州等市落户年龄限制较严，均要求低于40岁。以福州为例，本科毕业生要求低于35岁，硕士及以上、留学生则无年龄限制。广州、天津、无锡等市落户年龄限制偏松，低于45岁即可。譬如，青岛45岁以下的本科毕业生、50岁以下的硕士或博士毕业生皆可落户。另外厦门、大连、东莞等市执行层面最为宽松，皆无年龄限制。
其三，多数城市先落户再就业，仅10余城限定本地工作或社保缴存年限。多数城市实行先落户再就业的政策，意即落户并不与本地工作或社保缴存年限挂钩。仅苏州、合肥、惠州等部分城市要求1年以内的本地工作年限，譬如，长沙大、中专毕业生需提供毕业证、就业报到证或本地就业凭证、本地缴纳社保凭证等材料才能落户。北京、上海和武汉最为严苛，本地工作年限均严格限定在1年以上。譬如，上海居转户需满足社保连续缴满7年等多方面限定条件。
6、人口吸附：核心一二线人口虹吸效应显著，北海、三亚等多数三四线吸附力疲软
（1）市政设施投资：北京、武汉等城市基建力度大，超4成城市投资不振（略）
（2）中小学在校生：重庆、徐州等传统人口流出大市在校生破百万（略）
四、总结展望
1、第一梯队城市租赁市场长期看好，供需规模优势将愈加显著（略）
2、第二梯队城市有较大挖潜空间，市场规模有望进一步扩容（略）
3、第三梯队城市谨慎乐观，租赁市场仍需经历较长时间孵化期（略）
专题
目录
《70城租赁住宅市场发展潜力对比研究》
前 言
一、70城租赁住宅市场发展潜力排行榜
1、潜力排行
2、指标体系
3、分析模型
二、榜单解读
1、能级：京沪穗、部分强二线和三线市场前景可期，多数仍需长期培育
2、梯队：TOP10需求旺，TOP11-30供给弱收益高，TOP31-70供需低迷
（1）第一梯队：需求规模大，人口吸附、支付力强，但供应不足、投资收益偏低
（2）第二梯队：支付力强、租金收益高，需求挖潜空间大，但供应是短板
（3）第三梯队：投资收益最高，但人口吸附弱、供需规模短板最突出
三、指标分析
1、租赁供应：集中式或散租可租房源高度集中于一线及强二线
（1）长租公寓企业数：6成以上企业进驻北上杭深，超7成三四线零进驻
（2）租赁挂牌量：供应规模差异巨大，超2成一线和强二线挂牌量突破万套
2、租赁需求：人口集聚，一线、强二线城市需求旺盛，三四线需求不足
（1）流动人口：一线、东莞高流入，二线稳步提升，西南城市人口仍净流出
（2）就业岗位：长三角、粤港澳、京津冀、成渝核心城市就业机会更充沛
（3）生活垃圾：印证人口聚集一、二线，近8成三四线实际居住人口或被高估
3、支付能力：京沪租金薪资比超30%，多数三四线收入相对租金为支付力强
（1）租金及增速：半数城市月租金20-30元/平方米，沪苏杭等租金增速较高
（2）租金薪资比：超8成城市租金薪资比低于20%，仅京沪超30%
4、租金收益：东北、西北等二三线租金收益高，一线显著偏低但远期将向均值回归
（1）租售比：常德、西宁等二三线高于3%，一线以及厦门、三亚等显著偏低
5、显性需求潜力：广州、重庆等有较大挖潜空间，苏州、无锡等潜力有限
（1）高校生：西安、广州、武汉等一、二线城市在校生均破百万
（2）落户限制：40个一、二线及强三线城市人才落户有学历、年龄、工龄门槛
6、人口吸附：核心一二线人口虹吸效应显著，北海、三亚等多数三四线吸附力疲软
（1）市政设施投资：北京、武汉等城市基建力度大，超4成城市投资不振
（2）中小学在校生：重庆、徐州等传统人口流出大市在校生破百万
四、总结展望
1、第一梯队城市租赁市场长期看好，供需规模优势将愈加显著
2、第二梯队城市有较大挖潜空间，市场规模有望进一步扩容
3、第三梯队城市谨慎乐观，租赁市场仍需经历较长时间孵化期
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