评司论企｜合生创展：压力之下步入发展快车道？
导 读
目前合生加速了企业的开发及推盘节奏，但是否能在短期内提振企业销售规模仍有待观察。
◎ 作者 /房玲、洪宇桁
2019年10月18日，就在拿下东莞最大规模旧改项目三天之后，合生创展又以11.78亿元拿下了苏州昆山1宗宅地，显现出了十分积极的扩张势头。进入下半年以来，合生创展一改上半年较为保守的投资策略，在土地市场和旧改签约上展现出截然不同的态度，长期以来以“慢周转、高利润”著称的合生创展，是怎样转而走上规模提速的道路呢？
长期以来合生利润率高而规模停滞
作为昔日的“华南五虎”之一，合生创展在2004年就成为了全国第一家销售额达到百亿的房企。由于合生长期以来奉行“多囤地、慢周转”的开发模式，企业得以最大限度地获得了土地升值带来的收益，实现了高利润率。据统计，合生创展从2004年开始其毛利率长期保持在30%以上，2019年中甚至达到了52.23%，同时企业的净利率也基本都在20%以上，是“闷声赚钱”的房企代表。
然而，这种发展方式在给合生带来长期高利润的同时也让企业的规模发展逐渐掉队。在当年同属于的“华南五虎”的碧桂园、恒大、富力、雅居乐都纷纷成为千亿级的龙头房企的同时，合生创展的销售规模则一直在100亿左右徘徊。最高在2018年达到了150亿元，而当年千亿房企数量已经达到了30家，合生的销售规模已经有严重掉队的趋势。
现金大幅增加，财务状况优化促进未来发展
2017年是合生开始加速规模发展的关键时点， 当年9月合生重启公开拿地，结束了自15年2月开始的没有公开拿地的沉默期。同时，企业也在2017年开始加快开发以及供货节奏，因此企业在2018年销售额同比增长了63%，而2019年前9个月就已经实现了150.72亿元，超过了2018年全年的销售额。
销售额的持续增长也大幅增加了企业的销售回款，虽然企业在2019年的公开市场融资较少，仅发行了一笔5亿美元利率为7.5%的3年期优先票据，还有两笔共81.6亿元的ABS正在审批中，然而企业的持有现金则相比年初大幅增加了150%，达到了历史新高。这除了是因为增加负债从而增加了持有现金之外（总有息负债在年中相比年初增加了64.03亿港元），企业不断增加的销售回款以及租金收入也有力地补充了企业的现金流。
持有现金的增加也优化了企业的财务状况。根据合生的中报数据，企业在2019年中的净负债率大幅下降了10个百分点至60%，同时现金短债比提升至1.4，长短债比也继续提升至3.34。三项指标全面优化，企业的财务状况达到了近年来最好的状态。在目前融资环境收紧的情况下，合生不错的财务状况，加上企业较低的融资成本（2019年中为6.6%，低于平均的7.04%）以及自身的回款造血能力将是促进下一步投资扩张的基石。
企业加大拿地力度，总土储止跌回升
合生创展在2019下半年的土地市场动作频频，接连斩获了江门、广州、北京等地地块，还以13.64亿元的价格接盘了新城于5月份以27.16亿元竞得的杭州地块。值得一提的是，在7月份中海以79.4亿元拿下北京年内总价地王的竞拍中，与中海鏖战至最后一轮的也正是合生。除此之外，而在城市旧改方面，合生在2019年也拿下了3个大型的旧改项目，其项目投资之积极由此可见一斑。
从总土储的情况来看，由于合生在2019年的土地市场较为活跃，因此在2019上半年终止了从2013年开始的总土储逐年减少的趋势。在企业重启拿地以及加速项目开发之后，巨量的土地储备将可能使企业的销售规模有着较快的增长。
总结
总而言之，在长期规模掉队的压力之下，在充分利用企业巨量的土地储备以及良好的资金空间之后，合生的规模扩张有望步入快车道。但是值得注意的是，由于合生有大量土储为大盘项目，因而在过去的开发经历中出现了“开发难、招商难”的情况，比如位于广州7年未动工的TIT合生科贸园项目以及已经招商6年的合生TIT国际产业园项目。再加上目前合生有十多个占据了大量土储的旧改项目，开发周期本就较长，虽然目前合生已经加速了企业的开发以及推盘节奏，但是是否能够在短期内提振企业的销售规模仍然有待观察。
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