土地月报 | 岁末成交同比上升，但市场仍未实质回暖（2019年12月）

 导 读 

12月，全国土地市场成交量突破4亿平方米，创下年内新高。

◎  研究员 /马千里、周奇

2019年12月，在上月土地供应大爆发的影响下，全国土地市场成交量突破4亿平方米，创下年内新高；同时，在上海、广州、厦门、成都等多个城市加大优质土地供应的影响下，土地成交均价也呈现出同环比上涨的趋势，溢价率也小幅回升，土地市场出现“向好”势头。 

不过，这种“向好”趋势主要还是受重点城市大规模的优质地块成功出让带动，土地市场实质上仍然在低热度运行，从本月仍在高位运行的流拍率就能验证这一点。而接下来，尽管各地相继通过人才政策来变相松绑楼市、利好地市，但与地市最为密切的资金层面仍然保持高度收紧，房企拿地将会更加谨慎，未来的土地市场热度也会因此仍然维持在低位。

01

市场走势

成交规模创年内新高

优质土地大规模成交带动地价小幅上涨

供应方面，土地供应高位回落，但受年末效应的影响，仍处年内高位。据CRIC统计数据显示，全国336城经营性土地供应总建筑面积为34310万平方米，环比下降39%，不过仍然高于去年同期。受传统淡季以及春节假期的影响，预计来年1、2月份土地供应将会连续下降。各能级城市本月的土地供应量也均不及上月，环比降幅都在3成以上。尽管供应规模下降，但优质用地的供应力度并没有减弱。就一线城市来看，本月北京和广州均有稀缺地块挂出，如北京海淀四季青的2宗相邻宅地、广州越秀宅地，都是该区域内时隔多年才挂出的普通商品住宅用地，土地价值极高，其中越秀宅地更是起拍价就创下广州宅地成交楼面价最高纪录，倘若成功拍出，便是广州新的单价“地王”。 

成交方面，受11月土地市场大规模供应的影响，12月全国土地市场成交规模环比大增七成，创下年内新高。据CRIC统计数据显示，全国336城土地成交建筑面积为40526万平方米，环比涨幅高达72%，同比上涨18%。不过，就全年累计成交规模来看，尽管有年末翘尾效应拉动，但前三季度成交量和同期相比差距较大，因此2019年成交规模并不及2018年，土地市场行情仍然比较冷淡。 

年末优质用地的大规模成功出让，带动地价也跟随环比小幅上涨。据CRIC统计数据，12月份全国土地市场成交均价为成交楼面价增至2320元/平方米，环比上涨8%，同比也上涨了15%。在优质地块供应继续放量的带动下，各能级城市的地价也均是小幅上涨的趋势，其中一线城市的环比涨幅最大，较上月上涨13%至13481元/平方米，同比也上涨了30%；二线城市本月成交均价和上月变动不大，环比涨幅仅为1%，不过和2018年同期相比也上涨了14%；三四线城市本月平均楼板价为1628元/平方米，环比上涨10%，同比也上涨了20%。

02

市场热度

溢价率小幅回弹

土地流拍现象仍然比较严重

12月土地市场热度较上月小幅上升，成交溢价率为8.6%，环比上月增加了0.3个百分点，但就全年走势来看，依旧保持在较低位。分能级城市来看，一线城市本月平均溢价率为1.4%，较上月下降3.2个百分点，主要是因为除深圳和广州分别仅有一宗宅地高溢价率（超20%）成交外，其余地块均为零溢价或低溢价成交，使得一线整体溢价率大幅下滑；二线城市溢价率也在厦门、宁波、西安等城市优质地块高溢价成交的带动下较上月上涨了3.1个百分点，达到11.3%；三四线城市溢价率下滑趋势延续，相比上月再降0.3个百分点，平均溢价率降至8.7%的低位。

土地流拍方面，以重点监测城市的流拍情况来看，由于优质土地供应的增多，房企拿地积极性有所提升，土地流拍率较上月小幅回落。据CRIC统计，重点监测城市土地市场流拍率为14.5%，较上月下降了1.6个百分点；但从全年水平来看，本月土地流拍率仍然处于较高水平，流拍幅数也在高位，如保定、金华、济等城市的土地流拍幅数均超过10幅，整体土地流拍现象仍然比较严峻。考虑到当前房企仍面临较大的资金压力，拿地态度也会更加谨慎，流拍或将延续高位。

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重点地块

热点城市优质土地供应继续发力

厦门又有新“地王”诞生

年末土地供应潮来临，以上海、广州、成都为代表的重点一二线城市也继续发力，加大优质土地的供应，因此12月总价榜和单价榜的入榜门槛较上月均有所提升，其中总价榜门槛更是在多宗高总价地块成功出让下大幅提升52%。本月最引人关注的地块当属厦门湖里区的枋湖宅地，这宗地体量较大，在土地资源极为紧张的岛内比较难遇，即使在宗地实施项目销售限价的条件下，最终还溢价23%成交，成交总价为75.25亿元，刷新上月中骏拿下的另一宗湖里宅地的成交记录，成为厦门新的总价地王。

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总结

和上月预计一致，岁末土地市场迎来了平稳收官之月，流拍、溢价指标小幅向好，但仍在可控的波动范围之内。但从全年来看，整年的土地成交体量并不及2018年，地价在下半年基本上也一直走弱，持续高位的流拍率及低位徘徊的溢价率都表明当前土地市场仍然在较低热度运行。 

对于2020年，我们对土地市场的判断依旧谨慎看平，一方面，联系政策来看，12月12日中央经济工作会议重提“房住不炒”，住建部也强调新一年仍坚持“三稳”，2020年土地市场运行基调仍是以“稳”为主；从资金和市场层面上来看，房企融资环境仍然高度紧张，并且楼市规模见顶回落也成为行业共识，在融资、回款两方面“钱紧”叠加之下，企业拿地态度势必愈加谨慎，预计2020年的地市热度大概率会保持低位运行。

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