随着12月31日成都龙湖滨江天街的开业，12月龙湖在杭州、合肥、南京、北京等地连开6个商场，至此，龙湖于2019年新开10个商业中心，累计已开业商场达到39个。而随着新增商场开业数量的增多，龙湖商业进入了加速赛道，那龙湖商业地产运营情况以及收益情况如何呢?
坚定布局商业地产，将迎来收获期
龙湖商业起步于2000年，龙湖拿下重庆北城汽车修理厂地块，该项目是龙湖的首个天街项目，在此之后打开了龙湖商业布局的大门。2010年是龙湖商业发展发力的“元年”，彼时国内商服用地供应大幅上涨，而且人均GDP的快速上涨也拉动了对商业的巨大需求，龙湖2010投资物业项目个数达到16个，较于2009年增加了12个。到2011年，龙湖明确商业发展战略，成为龙湖继物业之外的另一道主航业务，商业运营收入也逐渐成为整个上市公司收入增长，以及利润上升的重要一极，彼时龙湖开业有7个商业项目，持有开业面积达到43.89万方。
较早的商业布局，使得龙湖对自身商业的定位、以及发展布局作出了恰当的梳理，到2012年，龙湖明确地列出了商业项目的3条产品线：天街、星悦荟、家悦荟。投资物业项目个数增长到25个，已开业项目10个。而后龙湖加速商场的开业速度，2013年起其商场的开业建面年均同比增长30%左右。截至2019年上半年，龙湖投资物业总储备项目（含已开业）有80个，建面共计1013.5万平方米。到2019年底龙湖已开业商场39个，建面超过380万平方米，而随着龙湖商业土储的逐年释放，到2020年龙湖预计开业商场超50个，而龙湖目前持有的八十多个项目，这些项目将会在未来几年释放，将加大龙湖商场的营业收入。
“天街”为王，以大中型综合体为主
龙湖商业于2012年确立了三条产品线：天街，针对中等收入新兴家庭的区域型购物中心品牌；星悦荟，定位精致百搭的购物中心、品质生活的枢纽；家悦荟，则是中高端家居生活购物中心。
这三条产品线中，主要以天街系列开发和打造为主，再配以星悦芸和家悦芸进行布局。体量以天街综合体体量最大，定位大于15万平方米的大型综合体，而作为天街系列的补充，对于日益兴起的社区商业，龙湖也进行了机会型布局，打造星悦芸品牌。截至2019年底龙湖天街系列已开业31家，占总开业项目个数的79%，建面（含车位总建面）占比达到93.49%，星悦芸开业7个，而家悦芸自2010年在重庆开业一家后后续便再无该产品线项目的布局。
租金收入增速较快
高出租率是追赶龙头的利器
租金收入逐年稳定高水平上涨，随着后续商场的集中开业，将更上一台阶。截至2019年底龙湖商业的租金主要来自于39个已经开业的商场，租金收入约为50.6亿元，同比增长40.55%，龙湖自2010年商业布局发力起，其商场的租金便连年保持着稳定的增长，较于2009年的10年复合增长率达到38%。
龙湖商业租金收入的持续性上涨，得益于其一直较高的商场出租率，坪效较高。自2012年起龙湖商场一直保持着95%以上的商场出租率。到2019上半年龙湖商场出租率达到98.00%，达到几乎满租的成绩。这主要得益于龙湖一方面在选址上追求商业聚集及人流密集的要求，另一方面，则在于龙湖商业的极致化运营，对项目的业态，运营定位配套打造的强运营。其商业的坪效一直以来也维持高水平，近五年达2.5元/天/平方米以上，2019年则达到3.61元/天/平方米，同比增长8.3%。
龙湖的商业运营效率相对于国内老牌龙头华润来看，虽然龙湖的商业规模较于华润略逊一筹，但龙湖商业的出租率相比华润更高，随着后续商场的开业，未来租金增长空间更大。2018年龙湖的出租率达到97.4%，较于华润高3.2个百分点，高企的商业出租率不仅是商业运营质量良好的体现，同时也为租金增长提供了有力支撑，龙湖的年度租金增长率2018年达到42.3%，较华润高9.9个百分点。但值得注意的是，龙湖的商场坪效明显低于华润，2018年其商业坪效3.33元/(天*平方米），较华润低19%，龙湖未来仍有一段持续追赶的距离。
立足城市深耕
持续布局一二线城市优质商业区
龙湖商业在城市布局方面，关注城市及区域深耕。截至2019年底龙湖已开业商场分布在重庆、北京、成都、杭州、上海、苏州、西安、常州、南京、合肥这10个城市，可以看到龙湖商业布局不同于其他房企，商业扩张采取的是深耕策略，充分挖掘所进入城市的商业潜力，试图形成品牌溢价，形成片区联动。重庆以单城12个项目位居榜首，成都、北京、杭州、上海也是龙湖商业重点布局的城市，单城市项目达到5个及以上。
龙湖商业以重庆为起点，向华东，华北区域谨慎布局，以点带面深耕布局。包含已开业的商场在内，截至2019年上半年，龙湖储备投资物业建面（含已开业）共计1013.15万平方米，共计80个项目，分布于华东、西南、华北、华中和华南的区域占比分别为40.4%、38.3%、13.6%、5.7%和2.1%，其中华东占比最高，虽然华东已开业商场建面低于西南区域，不过，从储备项目来看，未来华东区域将是龙湖重点布局的区域。
华南区域龙湖布局建面占比仅为2.1%，仅有厦门一个城市。这与龙湖主业在该区域的布局有关，龙湖住宅开发主业于华南区域进入较晚，2019年华南区域销售金额占比仅为10.8%，而自2017年底以来，龙湖加大了在华南区域的拿地以及拓展，目前在粤港澳区域已经实现除澳门外的全部进入，而从华南区域的商业聚集度来看，商业价值较大，未来随着龙湖的区域推进，若商业运营较好，将可能成为龙湖商业的又一大贡献区域，届时，与西南区域形成联动，将助力龙湖商业的发展。 而从城市能级来看，龙湖商业96%位于一二线城市，于三四线城市的持有商业分别是常州、烟台、无锡这三个城市，而一二线城市的布局中，深圳以及广州这两个一线城市龙湖并未实现商业项目的布局。其城市能级定位区别于其他龙头商业房企，如华润近几年加大了在三四线城市的布局，万达则大力布局三四线，龙湖重点布局核心一二线城市的策略差异化，有利于龙湖对老牌商业发起冲击，也是其高出租率，高租金收入的重要保障。 从单城市的项目储备来看，华东区域龙湖在8个城市储备29个项目，在西南区域的3城有33个项目，华北的 5个城市有12个项目。华中2城4个项目，华南1城两个项目。龙湖商业布局呈现核心一二线城市单城市深耕布局的策略，在多个城市实现一个城市多个天街的格局。
总体来看，随着近两年的集中开业，龙湖商业进入加速赛道。未来将会在多个新城市开业新的商业项目，含武汉、长沙、济南、厦门、天津、烟台、青岛、宁波、昆明、沈阳、南昌、海口、南宁、无锡。与此同时，龙湖在将商业并入主航道业务之后，近几年商业发展的资金来源为当年合约销售金额的10%，而龙湖主业处于稳定增长中，2019年其全年合约销售金额2425.0亿元，未来商业发展潜力较大。值得注意的是，龙湖涉商业的相关CMBS以及资产证券化产品并没有启用，而龙湖持有商业都较为优质，未来可在该方面进行尝试。此外，龙湖于长租公寓上的龙头地位也将有利于对商业的加成，业态的丰富以及高净值人群的获取，也将是龙湖进行差异化运营从而保证其商场竞争力的有利武器。
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龙湖商业起步于2000年，龙湖拿下重庆北城汽车修理厂地块，该项目是龙湖的首个天街项目，在此之后打开了龙湖商业布局的大门。2010年是龙湖商业发展发力的“元年”，彼时国内商服用地供应大幅上涨，而且人均GDP的快速上涨也拉动了对商业的巨大需求，龙湖2010投资物业项目个数达到16个，较于2009年增加了12个。到2011年，龙湖明确商业发展战略，成为龙湖继物业之外的另一道主航业务，商业运营收入也逐渐成为整个上市公司收入增长，以及利润上升的重要一极，彼时龙湖开业有7个商业项目，持有开业面积达到43.89万方。较早的商业布局，使得龙湖对自身商业的定位、以及发展布局作出了恰当的梳理，到2012年，龙湖明确地列出了商业项目的3条产品线：天街、星悦荟、家悦荟。投资物业项目个数增长到25个，已开业项目10个。而后龙湖加速商场的开业速度，2013年起其商场的开业建面年均同比增长30%左右。截至2019年上半年，龙湖投资物业总储备项目（含已开业）有80个，建面共计1013.5万平方米。到2019年底龙湖已开业商场39个，建面超过380万平方米，而随着龙湖商业土储的逐年释放，到2020年龙湖预计开业商场超50个，而龙湖目前持有的八十多个项目，这些项目将会在未来几年释放，将加大龙湖商场的营业收入。