受疫情影响，春节后的土地市场整体较为萧条，但苏州却上演了截然相反的一幕，无论是3月13日苏州首场节后土拍，还是3月25日百亿土拍的6宗地，均以溢价出让，并且多宗地房企报价基本达到现房前一手或中止价，地市俨然形成一波小高峰，热度明显上升。这不禁让人联想起2015、2016年密集出让并且已经进入销售阶段的那些地王，它们经历了些什么？尤其是在苏州较为严厉的限售、限价政策影响下，这些地王入市情况如何？地王项目的盈利空间如何？我们以2015年以来苏州成交的30宗地王为例，对其入市和盈利情况一探究竟。
1地王走势 2017年以来底价成交成常态
地王数量明显减少
从数量上看，30宗地王中2015、2016年就占据近八成，是毫无疑问的地王年，2017、2018、2019年拿地热情明显下滑，底价成交成为常态，地王数量大幅减少，尤其是2018年，仅成交1宗地王。但是热点稀缺土地，市场热度依然高涨，以2018年成交的姑苏古城核心区地王为例，起拍楼面价就达30000元/平方米，最终被中铁建以9.8亿元的总价竞得，成交楼面价43167元/平，溢价率43.9%，目前依然是苏州最高的楼面价土地，这一地价比上一宗苏州单价地王“仁恒苏地2016-WG-46号姑苏核心地块”(楼面价38960元/平方米)高出近5000元。值得注意的是，当时该地块周边二手房项目当前均价约为3.4万元/平方米，中铁建此次拿地价格再现了“面粉贵过面包”的现象。考虑到房企融资环境依然偏紧，疫情影响下资金压力再度升级，相信在未来很长一段时间内这一价格无法被超越。
2入市周期近八成地王已经开盘
尚未入市地王大概率面临亏损
根据CRIC统计，截止2020年3月31日，30宗地王中有23宗已经入市，这些项目均是2015、2016、2017年拿的地，2018年以后拿的地王仅1宗入市，这些入市地王的平均入市周期达19个月，较全国平均入市周期偏长，但较上海、南京等地王盈利占比较低的城市依然偏短。项目入市周期可以分成两大类：2015、2016年拿的地入市周期多在15个月以内，入市节奏较快，2017年以后拿的地，入市周期多在2-4年之间，入市节奏较慢。 就已入市的单个地块来看，入市最快的是吴江区前单价地王——融创枫丹壹号，入市周期仅有7个月，该项目拿地楼板价11500元/平方米，销售均价21000元/平方米，地房比为55%，房地产为9500元/平方米，盈利空间有保障，销售情况也比较乐观，目前基本售罄。而入市最为缓慢的地王是姑苏区前单价地王——天房留风园，入市周期高达50个月，该项目拿地楼板价高达31005元/平方米，而当时周边的同类项目售价仅在2.4-2.6万元之间，是典型的“面粉贵于面包”项目，经过4年多的时间才入市，入市销售均价在3.6万元左右，房地比高达86%，基本面临亏损无疑。
未开盘的项目有7幅，除去2019年成交、拿地时间较短的2宗地王外，其余多是2016年下半年拿的地，这些多个项目采取观望策略，相继延后入市时间，譬如姑苏区、高新区、相城区的多宗单价地王，入市周期均在3年以上。典型如苏州全市单价地王——姑苏地王，楼板价高达43167元/平方米，本身面粉价格明显高于面包价，加上成本之后，在当前较为严苛的限价背景下，推盘即意味着“赔本”，所以这些地王项目依旧处于搁置状态。
3房价涨幅早期地王赶上房价高速增长期
开盘时房价涨幅多超65%，盈利颇丰
由于项目从拿地到入市经过了较长的时间，这些地王入市销售均价与拿地时周边房价相比，都有了不同程度的上涨，涨幅最高的是2015年龙湖拿下的高新区前单价地王项目——龙湖狮山原著，当时拍地楼板价高达15214元/平方米，周边的香缇华府当时仅售13000元/平方米，8个月后项目入市，平均销售价格已经涨至34680元/平方米，涨幅高达167%，之所以涨幅如此之突出，主要是有因为当时是2015年下半年、2016年上半年这一时间段，正是全国房价上涨最快的一段时间。不仅仅是这一个楼盘，房价涨幅超过65%的多是2015年拿地、2016年入市的项目，尽管入市时间较短，依然盈利颇丰。
相比之下，拿地较晚的那些地王入市时的房价较拿地时周边房价涨幅并不突出，多在40%以下。究其原因，主要是2016年10月，苏州加入限购限价之列，实际销售价格不得高于备案价格；下一批次备案价格不得高于上一批次同类型房屋成交均价，之后苏州的房价保持整体平稳，房价涨幅明显趋缓。典型如吴江前单价地王项目——半岛映象，拍地之时周边楼板价在21000元/平方米左右，28个月后入市价格仅有22000元/平方米，房价涨幅仅有5%。
4利润差异
限价制约下核心区盈亏分化严重
吴江、相城等郊区盈利空间有限
苏州、南京、杭州等城市成交有望率先企稳回升，房企投资重点也将日渐集中在这些核心城市。盈利方面，就已经入市的23个地王项目来看，地价房价比值处于32%-99%不等，房地差在220-22288元/平方米之间。盈利空间最大的项目集中在姑苏、园区等核心区域，并且均是拿地较早的项目，多是2015、2016年拿的地，典型如仁恒公园世纪、苏州唐宁府、海胥澜庭三个项目，房地差均在2万元/平方米以上，并且地房比均低于43%，盈利空间十分可观。 值得注意的是，并非所有的核心区地王都是盈利的，典型如姑苏区的两个前地王项目——绿都姑苏雅集和天房留风园，地房比均超85%，房地差均在5000元/平方米以下，剔除掉建安、财务、营销等相关费用后，大概率面临亏损。之所以与前面的地王呈现如此之大的差异，还是跟拿地成本有关，以姑苏前单价地王——绿都姑苏雅集项目为例，是在2016年9月底拿的地，当时拿地成本价高达34780元/平方米，较2015年9月的姑苏单价地王海胥澜庭的楼板价15141元/平方米高出130%，土地成本的大幅上升使得盈利空间大幅压缩，不得不面对亏损的局面。
而处于相对偏远的吴江、相城等区域的地王盈利空间则比较有限，其房地价差在1万元左右，地房比处于相对高位，在60%-70%之间，以吴江区单价地王——吴越熙华雅苑为例，拿地价格高达18156元/平方米，在限价“紧箍咒”下项目售价28900元/平方米，房地差仅10744元/平方米，地房比升至63%，剔除掉成本、营销、财务等费用项目，盈利情况与一般项目无异。
5趋势展望人才政策利好之下
吴中、新区等非核心低价地可重点关注
未来支撑房地产市场长远发展的主要因素无疑就是人口，而人口目前恰恰正是苏州的短板。截止2019年末，苏州常住人口为1074.99万人，较2018年末仅增加2.82万人，剔除掉自然增量，苏州的人口实际上是净流出的，这与同是长三角副中心的杭州差距巨大。杭州统计局数据显示：杭州2019年常住人口量增至1036万人，较2018年末增加了55.4万人，是全国人口增量第一城市，这无疑对杭州楼市构成了强有力的支撑。为了弥补苏州在人口增量上的短板，今年年初苏州出台人才新政，户籍政策逐渐宽松化，新增了人才落户的途径：本科直接落户，大专只需6个月社保就能落户，大大降低了苏州落户的难度。受户籍政策宽松化的利好，近期苏州土地市场有明显的复苏迹象，春节后苏州成交的8宗土地均是溢价成交，其中不乏现房前一手土地，多宗地均经过多轮竞拍，华润、卓越、大发、东原等多家房企抢占苏州市场。
当然，尽管近期苏州土地频频溢价成交，但成交楼板价较之前并未上升，且集中在吴中、新区、相城等价格相对较低的非核心区域，这主要是由于苏州目前限价制度依然较严，贸然出手拿下超高价地，很可能会砸在手里，而吴中、新区等非核心区域房价相对较为便宜，是刚需群体能负担的起，尤其人才利好政策之下，学历高、年纪轻的刚需群体基数还会进一步扩大，低总价的房子相对畅销。总的来看，非核心区域的土地颇受青睐，尤其是那些交通方便、利于通勤的土地，预期更加紧俏。但是对于姑苏、园区的高价地，由于高端产品增量需求不大，还是要慎重考虑。
排版丨李玥瑶