土地月报 | 多城市地市重启，下月成交规模有望大幅回升（2020年3月）

 导 读 

3月份的供地规模较2月已经翻番，下月的成交规模预计能大幅回升。

◎  研究员 /马千里、周奇

2020年3月，在中央和地方积极的供地政策推动下，土地市场交易开始逐渐恢复，但受到土拍入市的流程周期影响，环比来看土地成交规模只是小幅回升。不过，疫情最严重的武汉也已经于3月底重启土地出让，接下来各城市土地供应也将逐渐恢复至往期水平，3月份的供地规模较2月已经翻番，下月的成交规模预计能大幅回升。

在市场热度方面，受优质土地成交占比仍维持高位影响，土地竞拍指标继续趋好，溢价率持续上行，土地流拍率更是创下半年来的新低。各能级城市中，除一线城市外，二三线城市的溢价率持续上涨，部分城市如成都、东莞等土拍热度明显上升。

01

市场走势

成交规模仍处于近一年来较低水平，

预计下月将会大幅回升

随着疫情控制趋于稳定，大部分城市本月均恢复了土地出让，3月份土地供应量也明显增多。据CRIC统计数据显示，全国市场经营性土地供应总建筑面积为28103万平方米，环比上涨203%，同比也上升了23%。各能级城市的土地供应量均呈现上涨趋势，其中在上月表现较为沉寂的二线城市土地供应明显开闸，3月份土地供应量较上月翻了两番，杭州、成都、天津等多个城市均有多宗土地将在4月份出让，预计下月成交规模将会大幅回升。

虽然本月土地挂牌量激增，但这些地块多是在下月开拍，因此3月份土地成交规模并未能较上月明显恢复，依旧处于近一年来较低水平。具体而言，本月全国土地市场成交建筑面积为10995万平方米，仅较2月份增加了9%，同比降幅则进一步扩大至27%。就各能级城市而言，三个能级城市中仅二线城市的成交量环比大幅回升，一线和三四线的成交量均未能进一步上涨。

价格方面，由于一线城市成交面积较上月大幅减少，并且成交地块也多为价格较低的土地，本月平均地价呈现出回落趋势，成交楼板价降至2516元/平方米。不过，受杭州、苏州、南京等地价较高的二线城市土地出让恢复影响，地价并未大幅下降，环比降幅为10%。各能级城市方面，成交楼板价整体呈现二、三线城市上涨、一线城市下滑的趋势。值得注意的是，虽然三四线城市的地价仍是环比上升的，但主要是靠重点三四线城市带动，大部分中小城市的土地供应仍处于较低水平。

02

市场热度

整体溢价率延续向好趋势，

流拍率降至半年多以来的最低位

随着疫情控制取得阶段性成果，3月市场热度指标表现也向好。溢价率在二、三线城市优质用地成功出让的带动下延续回升趋势，增至12.2%，环比上升0.9个百分点，连续四个月环比上升。分能级城市来看，一线城市本月平均溢价率为3.4%，较上月大幅下滑，主要是北京本月零成交，上海和广州也均是底价成交，仅深圳有2宗宅地溢价成交，使得一线溢价率大幅下滑；二线城市中，苏州、宁波、杭州、合肥等城市也有多宗土地高溢价成交，因此溢价率也有一定程度的上涨，升至12.5%；三四线城市中，无锡、东莞、常州、佛山等城市本月成交了多宗溢价率地块，整体溢价率也回升至13.5%。

疫情影响之下，城市土地计划较为保守，供应地块也多为优质土地，流拍地块较少；另一方面，随着土地出让逐渐恢复正常，本月撤牌和政府收回地块较上月明显减少，整体流拍率也因此明显下滑。据CRIC重点监测的城市来看，本月土地流拍率降至9.6%，较上月减少了11.7个百分点，是半年多以来的最低位。就流拍地块具体情况来看，无人竞拍或未达底价而流拍的地块也并不多，这些土地基本是郑州、青岛和洛阳等城市位置欠佳、条件一般的土地，在优质土地供应明显增多的背景下，房企竞拍意愿不强，因此遭遇流拍。

03

重点地块

二三线优质宅地竞拍热度高，

广州新单价地王诞生

随着国内疫情防控取得成效，本月广州、杭州、苏州、合肥、武汉等多个城市重启土地出让，且供应地块基本以优质土地为主，如广州越秀宅地、苏州青剑湖地块、合肥滨湖地块等。优质地块的出让刺激了房企的拿地欲望，入榜地块中除一线城市的土地外，二三线城市的入榜地块多为溢价成交，竞拍热度较高。特别是土拍门槛相对较低的合肥、无锡、绍兴等城市的核心区域宅地，均吸引了多家房企的竞拍，如无锡太湖新城宅地吸引了10余家房企参拍，在经过4个小时、183轮的拉锯战后才被阳光城竞得。

不过，本周最引人关注的地块当属广州越秀区宅地。该宗地是越秀区时隔8年来再次供应的住宅用地，其起拍价创下广州土地出让有史以来起拍楼面价最高纪录，一旦成交便是广州新的单价地王。最终由广州城投以底价拿下，成交楼面价达63329元/平方米，刷新广州土地成交史上的成交楼板价纪录。

总结：2020年3月，虽然多个城市土地出让重启，但由于受疫情影响，各城市2月份供地量大幅缩减，导致本月土地成交规模仅是小幅回升。不过，结合土地供应来看，本月土地供应规模环比2月份翻番，且多预计在4月份出让；加之，月内中央和地方频频表态，将持续加强供地力度，预计4月份土地成交规模将出现大幅上涨。

值得注意的是，虽然近两月来市场热度指标持续向好，但主要是靠重点城市优质土地成交明显提升带动。后续随着土地入市规模的提升，优质土地占比不可避免会出现下滑，再加之行业资金面的困难并未能明显改观，土拍热度指标或再现波折，4月初流拍率或再度上升，溢价率也难创新高。

排版 / CiCi

End

本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载

转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx)  多谢配合！

▼往期精彩回顾▼土地月报|土地成交量创新低，溢价率延续上行
土地月报|溢价率创近半年新高，但特殊时期下增长趋势难以维持土地月报|岁末成交同比上升，但市场仍未实质回暖

克而瑞地产研究 | cricyjzx 易居企业集团的专业研究部门 专注地产行业研究和企业探索 连续12年发布房企销售排行榜

感谢阅读，顺手点个“在看”