行业透视 | 下半场开局京、沪土拍白热化，调控下热度能否延续？

 导 读 

上半年一线城市土地市场的辉煌是否继续？

◎  作者 / 马千里、邱娟

近日，华侨城以50亿总价、232轮竞得的上海浦东新区唐镇宅地引发市场热议。无独有偶，7月22日，上海和北京均有宅地高溢价成交（超过20%），土拍持续白热化。这不禁让人思考，上半年一线城市土地市场的辉煌是否继续？这些地块的盈利空间发生了怎样的变化？项目能否实现盈利？接下来这些城市土地市场的走势将如何？

01

近期市场：
京、沪土拍市场持续白热化，
华侨城232轮竞得上海唐镇单价地王

2020年下半年悄然而至，单就一线城市来看，上半年土地市场的火爆依然在延续。以上海为例，7月初重新回炉的虹口区嘉兴路“围标地块”以44亿元的总价经过187轮竞标终被招商蛇口竞得，较上次成交总价高出近10亿元，成交楼板价达81089元/平方米，溢价率达28.4%，土地市场热度依旧。 

之后尽管宁波、深圳等城市纷纷加码调控，但北京和上海的土地市场热度依然高涨。7月21日，宅地断供近五年的浦东唐镇板块一宅地出让，尽管该地块要求配建保障房建面占总住宅建筑面积的5%；并按出让年限自持建筑面积不低于15%的住宅物业用于租赁，但依然吸引了建发、旭辉、金茂、华侨城、浦东金桥等多家品牌房企参与竞拍，经过232轮竞拍之后，华侨城以50亿元的总价竞得，溢价率达19.07%，可售部分楼板价达到5.20万元/平方米，已创下了浦东唐镇板块楼面单价新纪录，较上一次成交宅地的楼板价已经接近翻番。当然不仅如此，嘉兴江桥、菊园新区、杨浦定海社区均有高溢价地块成交，竞拍轮数接近或超百轮，房企竞争异常激烈。 

北京近期也成交了多宗高溢价地块，由于不限价，房企竞争也十分积极：其中远洋+城建48亿摘大瓦窑新村宅地，楼面价达4.66万元/平方米，同日，首创29.6亿摘北京大瓦窑馨城地块，楼面价达4.4万元/平方米。不仅如此，日前北京房山区也成交一宗超高溢价地块，该地块紧邻房山线稻田站，仅两站就可以在郭公庄站换乘地铁9号线，10分钟即可到达丰台科技园，交通出行比较便捷，因此吸引了10家以上的房企，在经过108轮竞拍才被中海以40亿元的总价斩获，溢价率超过40%。

02

盈利情况：
京、沪核心区高热地块盈利空间明显收窄，
“面粉贵于面包”情形再现

土地热度的上升势必对于房企的盈利空间产生极大影响，为了进一步探究这些高热地块的盈利情况，我们搜集了这些高热地块周边同类项目商品住宅的售价，结果发现：大部分高热地块的盈利空间明显收窄，部分中心城区地块“面粉贵于面包”的情形再现。 

典型如龙光竞得的杨浦定海社区宅地，该地是龙光进驻上海的首宗宅地，由于在与招商蛇口竞争虹口“围标”地块中失利，本次龙光也是下大力气拿到杨浦这宗宅地，楼板价达65441元/平方米，这一价格已经超过同类项目周边二手房价格，“面粉贵于面包”的现象再次出现，土地市场热度上涨已然显现；该地周边在售同类新房在6-9万元/平方米不等，即使按照其均价7.5万元/平方米测算，地房比高达87%，实现盈利的可能较小，但考虑到这是龙光入驻上海的首宗宅地，对于其深耕长三角战略意义十分巨大，战略意义高于项目本身，显示了其入驻长三角的决心。 

另外，华侨城竞得的浦东新区唐镇宅地，扣除自持后，楼板价超5.2万元/平方米，而周边在售的大名城紫金九号销售均价62500元/平方米，地房比高达83%，房地产仅有1万元/平方米，实现盈利已经十分困难。而周边在售的紫金九号土地是大名城在2015年以不到2.8万元/平方米的楼板价竞得的，房地差接近3.5万元/平方米，由此可见华侨城竞得的这宗土地盈利空间收窄幅度之大。

当然，并非所有高热地块盈利空间不足，相对较远的部分地块盈利空间还是比较充裕的。以北京房山区稻田站宅地为例，该宗地成交楼板价为3.5万元/平方米，而目前地块周边在售项目价格接近6万元/平方米，并且该地并未要求保障房等配建，地房比为59%，房地差在2.5万元/平方米左右，项目的盈利空间还是比较充足的。此外，上海嘉定菊园新区和江桥镇的两宗宅地地房比均在70%以下（含），均属于盈利空间相对较高的项目。 

就盈利空间来看，无论是北京还是上海，盈利空间较好的高热项目多位于远郊区。一般说来，这些项目由于位置欠佳，政府预期相对也较低，起拍底价设置也较低，即使高溢价率成交，但相对于周边同类项目售价来看，项目盈利多不成问题。而中心城区项目由于土地资源稀缺，起拍价较高，房企加价十分谨慎，竞拍轮数动辄过百，楼板价很容易被追高，使得盈利空间缩小，尤其是部分房企出于战略意义，拿地时稍显激进，因此“面粉贵于面包”的情形再现。

03

市场展望：
甬、深、宁等高热城市调控纷纷加码，
土地市场或迎降温

综上，步入下半年，一线城市土地市场依然延续上半年的热度，超百轮竞拍地块频频涌现，但土地市场的高热使得房企的盈利空间进一步缩小，部分地块已经出现了“面粉贵于面包”的情形。 

考虑到近期房地产市场热度高涨的宁波、深圳等城市相继升级调控，南京市住房保障和房产局等七部门更是在7月23日凌晨下发了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，放在首位的就是“加强土地市场调控”，要求依据土地市场状况，加大住宅用地供应力度，合理有序安排上市，优先满足刚需，稳定市场预期；严格执行“限房价、竞地价”出让模式，由此可见，当前房地产政策的主旨还是“稳定”，与深圳政策一致，优先满足刚需，打击投资行为，尤其是对于假离婚骗取购房资格的行为重点整治，引导市场回归理性。 

鉴于市场过热的城市大都已经调控加码，如果市场热度高位延续，地方的调控必然接踵而至，企业出价也将更为谨慎。以今天成交的厦门集美宅地为例，这一谨慎态度已经初现端倪，在今年上半年岛外地价重回3万的情况下，该地块最终成交价为2.6万元/㎡，明显低于2.8万元/㎡的市场预期，较周边3万+的房价而言也有较合理的盈利空间。 

同时地方政府为稳地价、稳房价，下半年优质地块供应会相应减少，典型城市土地市场热度或将高位下滑；但对于宅地稀缺的京、沪、深中心城区，企业出于其战略意义，土拍热度或将延续。

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