行业透视 | 房企总部搬迁独爱北上深，能否成为增长新起点
导 读
房企总部向北上深集中，迁都效果如何？
◎ 作者 / 朱一鸣、王映雪
中国地产行业的发展，伴随着房企的总部搬迁史。早些年，迁都只是个别房企的选择，而最近几年，搬迁已经成为业内的普遍现象。已经迁都的房企是出于何种考虑，迁都后发展情况如何？房企迁都是否存在城市偏好，迁往不同城市的房企发展差异如何？本文中，我们主要来探讨一下这些问题。
2000年之后34家房企总部迁至北上深
上海最受青睐
房地产企业是总部搬迁最活跃的行业。过去20年，国内有数十家房企陆续迁移总部。世茂和旭辉是最早搬迁的房企，2000年先后从香港、厦门将总部迁往上海，经过20年的发展，这两家房企已经是分列销售排行榜前10名、前20名的知名企业。之后从2008年开始，每年都有房企迁址，在2016年迎来了第一波搬迁高峰，有7家房企从不同城市迁往上海。这波总部搬迁潮一直延续，在2019年，房企迁移数量再创新高，包括双总部在内，当年共有8家房企分别将总部迁往上海和深圳。
房企总部搬迁背后的四大逻辑
与一般制造业企业不同，房企并没有集中的生产基地，其产值和税收大都是立足于开发项目的，因而总部搬迁所遇到的阻力有限。上海、深圳和北京成为房企的主要搬迁地，动因可以归为如下方面：
第一，房企总部搬迁最重要的原因是为了适应全国化扩张的战略布局。在房地产行业高速发展的时期，房企的发展目标是规模化增长，随着本地房地产市场的逐渐饱和与竞争的日趋激烈，跨区域扩张成为房企必然的选择。比如，我们跟踪的房企中有9家原总部地址位于福州、厦门和泉州，而福建区域显然难以满足多家房企共同的扩张需求，因而这些房企选择将业务中心转移，而无论是全面布局长三角、珠三角和京津冀三大城市群，还是以上海为核心深耕长三角区域，福建总部都位置过偏，这些房企全部都选择总部搬迁至上海，从而以更好的品牌形象辐射新的发展区域。如今，旭辉、阳光城、正荣等多家起步于福建的房企在行业中排名靠前。
第二，政策红利也是影响房企总部搬迁的重要原因。2016年“粤港澳大湾区”写入“十三五”规划，2018年上升为国家战略，2019 年《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，区域一体化进程中的新一轮城市化和产业升级转型，将带来房地产的价值空间的提升。无论是传统的房地产开发，还是产业链条上下游的其他相关板块都将受益，也为房企带来了新的发展契机。故而从2017年开始，至今已有6家房总部搬迁至大湾区的龙头城市——深圳，其中禹洲、恒大、华夏幸福是在深圳设立“双总部”，希望能搭上大湾区发展的顺风车。深圳也成为房企总部搬迁的新热点城市。
第三，北上深作为一线城市和全国金融中心，能更好地满足房企发展的资金和人才需求。房地产作为资金密集型行业，金融属性很强。北京、上海、深圳是全国三大金融中心，金融能级国内最高，有助于房企拓展融资渠道、降低融资成本。北上深也有着人才资源基础，北京上海有众多国内知名高校，深圳正在引进多所国内名校也能够受益于香港高校。此外，一线城市对国内外人才的吸引力毋庸置疑，房企总部聚集北上深也会带来人才聚集效应的良性循环。在金融和人才资源方面，不论诸暨、南通、中山、温州等三四线城市，即使是强二线城市也无法与北上深相提并论。
第四，北上深经济活跃度高、创新氛围浓厚，有助于房地产开发业务稳定发展和房企的多元化转型。房地产市场的供求关系受到调控政策的影响，而北上深庞大的房地产需求甚至外溢至周围的三四线城市，在调控政策趋紧时仍能保持较高的市场活跃度，也有助于房企经营的稳定性。此外，近两年房地产市场规模增速放缓，房企也在探索新的业务增长极。围绕产业链的物业管理、城市更新、长租公寓、文旅地产、养老地产、特色小镇等领域，房企早已发力。北上深创新氛围浓厚，对于房企接触并实践新技术与新模式，比如用大数据、人工智能、云计算等新科技赋能地产，有着积极的作用。
房企总部搬迁是快速成长的新起点
房企搬迁总部至北上深是否能带来积极的影响呢？从时间维度看，在2010年之前搬迁总部的房企仅6家，当时也处于房地产行业增长最快的黄金时代，房地产开发投资和商品房销售的增速均处于高位，因而早期搬迁的房企必将随之受益。
近年来，绝大部分早期搬迁的房企业绩高速增长。4家搬迁至上海的房企过去三年销售额增速均超过200%，其中新城控股的增速高达316%。但也并非都是成功案例。迁都北京的万达业绩表现欠佳，三年销售额近乎“腰斩”。这主要是因为以商业地产为主的万达开始向轻资产转型，从2016年起下调房地产销售目标，逐渐剥离房地产业务所致。另一家迁都北京的房企合生创展，2017年之前一直坚持“慢周转”的发展模式，多年销售额维持在百亿左右，直到最近两年，合生创展才开始加快拿地节奏，2019年的销售额首次突破200亿元，然而，多年不重视规模扩张，行业压力增加后才开始调整经营节奏，合生创展想要重回规模房企的行列将面临较大挑战。
我们重点关注2012年之后搬迁至北上深的房企，通过回顾2012-2016年搬迁的房企搬迁后三年，以及2012-2018年搬迁的房企搬迁后一年相较搬迁年份的表现，从业绩、规模、利润等角度对这些房企搬迁后的发展情况作更直观的分析。
1、业绩
从销售情况看,多数房企搬迁后业绩增长，即使短期业绩萎缩的房企，中期业绩也能恢复增长。从搬迁后一年合约销售增速看，18家房企平均业绩增速高达67.7%，其中，中梁、大发和阳光城的业绩提升最为显著，凭借上海对长三角区域的强大辐射能力，一年后销售增速均超过200%。仅协信和绿都搬迁后一年业绩增速下滑，前者业绩下滑幅度最大，约为14.8%。我们将业绩指标放宽至三年，10家房企业绩全部正向增长，一年业绩下滑的协信和绿都，三年合约销售额增速也转正并且达到110.6%和36.0%。
注：标“*”房企，即力高与和昌，表中搬迁后一年和三年的销售增长率分别为2014年起一年和三年的销售增长率。
2、规模
从运营规模看，房企总部搬迁至北上深后快速扩张，总资产同比大幅增长。从上市的13家房企总资产增速看，搬迁一年后增长45%，搬迁三年后增长169.3%。其中，中梁的总资产增长最快，搬迁当年的总资产规模463亿，搬迁三年后迅速增长至2245亿。中梁资产的快速增长，主要是搬迁至上海后开始的全国化扩张，从上海辐射江浙区域，并且抓住三四线城市棚改货币化机遇，迅速扩大业务覆盖城市数量，积极拿地开发，从而实现总资产三年超3倍的增长。
从净资产增速看，搬迁房企对于负债的管控整体较好。房企搬迁一年、三年的平均增速均快于总资产增速，尤其是三年净资产增速相较总资产增速差异相较一年明显扩大。具体看每家房企，阳光城、融信、中南、中骏和新力的净资产增速弱于总资产增速，这些房企搬迁后，负债压力的增加相对更快。
3、利润
从时间维度看，搬迁房企的盈利能力持续提升。除力高外，大部分搬迁房企的净利润呈逐渐上升的趋势，搬迁后一年和三年相较搬迁年份的净利润平均增速分别是84.1%和558.6%，归母净利润增速与净利润增速变化趋势一致。尤其是中梁在搬迁当年录得业绩亏损，但是搬迁后一年就迅速扭亏为盈，并保持高速增长。力高是13家上市房企中唯一一家搬迁三年后的净利润不及搬迁后一年的房企。2012年从香港搬迁至内地后，力高坚持大力拓展一线城市，继续深耕强二线城市的企业战略，但是除了在新总部所在的深圳外，其余一线城市的布局并不理想，因而虽然搬迁一年后净利润增速达到143.0%，但是搬迁三年后的净利润有所下降。
搬迁房企合作增多也从净利润走势中体现。搬迁一年的房企，平均归母净利润增速139.4%明显快于净利润增速84.1%，但是搬迁三年后，两者的增速接近。这主要是因为合作开发项目竣工并交付后才在利润表中体现，故而搬迁三年后，少数股东分得的净利润比例增加，而归母净利润增速随之放缓。
“双总部”模式的房企的利润并未被成本增加所吞噬。设立“双总部”超过一年的房企，目前仅有正荣和恒大。恒大的双总部职能定位明确，深圳总部负责地产主业，广州总部负责旅游、健康、体育等业务，总部搬迁一年后销售额仅增长7.4%，而净利润增长79.9%，这也体现了恒大“规模+效益型”战略的显著效果。正荣的“双总部”启动于2016年，上海总部的职责是管控、品牌以及华东区域的拓展，而福州总部负债制定战略和投融资的重大决策。正荣搬迁后不仅三年净利润增长148.9%，更是在战略上确定“地产+产业+资本”三大业务格局的分工协作。此外，禹洲、华夏幸福、弘阳、三盛、蓝光和文一均是2019年之后才开始“双总部”战略，未来是否能成功发挥协同效应有待后续观察。
总结：房企总部向一线城市集中是行业趋势，除了少数本就成立在一线城市的房企，多数房企发展到一定阶段，便会将总部迁至上海、深圳和北京。房企搬迁主要是出于实施扩张战略、享受政策红利的考虑，也是青睐于北上深在金融、人才、创新、市场等方面提供的优势资源。大多数房企总部搬迁后在销售业绩、资产规模、经营利润等方面快速增长。如今房企搬迁的热情不减，但是房企面临的市场竞争激烈程度、企业转型压力等方面与早期已不可同日而语，迁都在未来是否依然是房企发展壮大的一剂良药，仍有待长期观望。
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