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行业透视 | ​土地供应“量减质也降”,8月地市将显著降温

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究 2022-05-16


 导 读 

在政策收紧的大环境之下,土地市场供求两端均在不同程度的降温。

  作者 / 马千里、邱娟


在大量优质土地的刺激之下,2020年二季度全国土拍热情高涨、热点城市地价明显上涨,上海更是多次刷新年内最高成交单价。下半年以来,为稳定房地产市场,深圳、南京、宁波、东莞等城市均在7月收紧了调控政策,从供应端发力,减少优质土地入市数量。在此影响下,7月土地市场热度已出现回落,土地成交量价回调,溢价率也较6月出现下滑趋势。为对接下来的土地市场走势进行预判,下文将结合近期供地规模、供地质量和政策导向等指标进行综合分析,找出那些在下半年更值得关注的城市。


01

供地规模:7月土地供应环比降幅近两成
创下疫情缓解以来月度新低

受调控政策升级的影响,7月份大部分城市推地节奏放缓,全月土地供应量较6月减少近两成,整体土地供应建面为24252万平方米,创下今年3月以来的新低。

分能级城市来看,一线和三四线城市供应均明显减少,尤其是一线城市,供应规模不及6月一半,仅有391万平方米,主要是由于北京和广州7月供应剧减所致;三四线城市供应环比减少了19%,一方面是由于阜阳、佛山、惠州等热点三线城市供应节奏大幅放缓所致,一方面也是由于疫情影响下,上半年三四线城市供地节奏偏激进,供地完成情况较好,进入下半年土地供应趋于保守。

而二线城市7月土地供应量与6月基本持平,环比微增3%。但各城市市场表现不一,分化严重。一方面,杭州、南京、苏州、福州等热点城市土地供应急剧减少,7月全月供应量均不足100万平方米,尤其是苏州、杭州两城,全月土地供应均不足30万平方米,热点城市中仅宁波、合肥等城市7月供应表现突出,两城土地供应量均超200万平方米,环比6月均实现翻番;另一方面,中西部城市土地供应量均相对较高,其中重庆、西安和贵阳均超过了750万平方米。二线两类城市的冷热不均被中和,整体表现反而相对平稳。


02

城市分化:京、杭、宁等热点城市供应剧减
上半年供应节奏较慢的济南、郑州、厦门推地节奏加快

在CRIC重点监测的30个一二线城市中,有17个城市因供应节奏调整导致7月土地挂牌量不及上月,占比超过一半。尤其是苏州、大连、长春、杭州、海口、北京等城市7月土地供应建面跌幅均在70%以上,此外,上月供应比较突出、供应建面超200万平方米的武汉、石家庄、广州、兰州、太原5城环比减幅也在40%以上。前两月优质土地集中供应的南京7月供应量较下跌超4成,因此,7月份一二线城市的成交规模大概率会下滑。

推地量环比上涨的典型城市有济南、郑州、西安、南昌、重庆、宁波、贵阳、合肥和厦门,这类城市大都是上半年供地节奏较慢的城市,以7月土地供应建面同比增幅最突出的济南为例,2020年上半年市本级宅地供应仅75公顷,按照《济南市本级2020年度国有建设用地供应计划》全年623公顷的宅地计划供应量来测算,上半年完成率仅有12%,供地节奏十分缓慢,再加上疫情之下地方政府财政压力较大,下半年供地节奏加快也在意料之中。重庆、西安、合肥、厦门等均是这类城市,上半年宅地供应均低于全年的四成,近期推地节奏有加快的迹象。


03

供应结构:优质地块占比明显减少
但福州、厦门、宁波依然有较多优质好地入市

由于热点城市相继升级调控,热点城市土地供应量减少的同时,供应优质地块供应力度也发生了些许变化。我们以高总价(出让总价超过10亿元)的土地幅数占比和高单价(起拍单价超过1万元/平方米)的土地幅数占比来看,7月份出让地块中高总价地块占比为3.1%,较6月份下降了1个百分点,起拍单价超过1万元/平方米高单价地块的比例较6月份也下降了0.3个百分点,仅有2.4%,这也说明7月重点城市挂牌的土地中优质地块明显减少,优质宅地将会越发稀缺。

除京、沪两城因楼板价普遍较高(大都超1万元/平方米外)使得优质地块占比指标相对较高外,其余城市中厦门、福州、佛山、武汉、宁波、成都、长沙、南宁、天津、绍兴等10个城市优质地块占比也相对较高,均在3成以上。其中,福州和厦门的比例都达到了100%,福州7月供应7宗宅地,分别位于鼓楼、晋安、仓山区,其中有4宗起拍价均在10亿元,其余三宗起拍单价均在1.3万元/平方米,其中位于鼓楼区的榕宗地2020-38号地块采用“限地价、控房价、竞自持社会租赁住房建筑面积”方式出让,起始价9700万元,起拍单价超2.5万元/平方米,最高限制价格12700万元,尽管面积较小,但由于区位优越、配套完善,竞拍之激烈可以预见。

厦门7月也供应4宗优质宅地,将于8月21日出集中出让,其中1宗位于岛内湖里区,建筑面积5.3万平方米,起拍总价21.45亿元,起拍楼面价40472元/平方米,地块再次启用了“限房价、限地价、竞配建”的竞价方式,未来建设的商品住宅销售均价不得超过7.08万元/平方米,该地属于五缘湾片区,是岛内宜居度最高的板块之一,交通、商业、教育配套完善,是岛内不可多得的优质宅地。

另外,宁波、南京、佛山也有多宗地块值得关注。以宁波为例,在挂牌的20宗宅地中,有9宗高质量地块,多位于鄞州区、江北区、奉化区、海曙区等热门区域;其中位于江北区文创港核心区的宅地,起拍价就高达30亿元,平均楼板价也超过1万元/平方米,地块条件十分优越。

04

市场预判:地市热度大概率下滑
福州、厦门、宁波等城市仍可重点关注

综上,在政策收紧的大环境之下,土地市场供求两端均在不同程度的降温。就土地挂牌量来看,7月土地供应环比降幅近两成,创下3月份疫情恢复以来的新低,京、杭、宁等热点城市供应剧减;在供应量减少的同时,优质地块的供应比例也有明显下降,全月起拍楼板价最高的地是位于厦门湖里的一宗宅地,起拍楼板价为40472元/平方米,相比上月虹口、杨浦起拍楼板价均在6万+,土地质量可以看出有明显的降低,地市热度大概率会继续下滑。

在接下来的土拍中,结合各城市的供地规模、供地质量等方面来看,有以下两类城市值得房企关注:

最值得关注的当属福州、厦门、宁波等优质地块持续入市的城市。一方面,这些城市供应量整体还维持在相对较高水平,同时大规模的土地供应中仍有多宗素质较佳的优质地块入市,接下来布局优质区域的机会较多。因此,在这些优质土地占比高同时热度也比较高的城市,也还需仔细测算拿地成本,避免后期利润空间不足的风险。

此外,上半年供应节奏较慢的济南、郑州、西安近期推地节奏明显加快,并且其中不乏优质地块,也可重点关注。即使是普通地块,在大规模供地下,竞争压力也会比较小,拿地成功的概率较大,对于有意愿在这些城市布局的企业,可择机进入。

排版丨太阳

                                                                         

  

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