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市场走势
其他
土地月报 | 成交规模延续下滑，热点城市依旧高溢价频出（2020年8月）
导 读
预计接下来热点城市供地力度将进一步增加，土地市场成交规模也有望在四季度迎来回升。
◎ 研究员 /马千里、周奇
2020年8月，为了严防土地市场过热的势头，政策上仍以收紧为主，南京、无锡等均有相关政策出台，抑制地价进一步上涨。成交方面，全国土地成交规模延续上月的下滑趋势，其中三四线城市降幅更是接近两成，市场成交表现平平。
不过，溢价率却出现小幅回升。进一步联系土拍情况来看，热点城市依旧频频拍出高溢价地块，如本月上海外环周边成交的几宗宅地溢价率均超过了30%，厦门、宁波、福州、合肥等城市均有地块触顶成交。由此来看，优质地块的竞争仍然激烈，拿地成本也在明显上涨，如厦门、宁波、徐州等城市实际地价再创新高。
8月供应量仍处于低位
成交量价环比双降
供应方面。下半年以来，各城市供地节奏不断调整，土地供应规模较二季度有所下降，8月供应虽较上月微增，但仍处于今年3月份以来的较低位。CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性土地供应总建筑面积为27310万平方米，环比微增3%，但同比却下降了15%。各能级城市表现各异，环比来看，一线和三四线城市供应均增加，尤其是一线城市，增幅超两成，二线则明显减少，西安、昆明等上月主力供应城市本月供应大幅下滑。
受近两月土地供应量减少和调控升级的影响，8月全国土地成交量继上月之后再度下滑。据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性用地成交建筑面积降至20014万平方米，环比减少了15%，同比也微降2%。各能级城市成交量也均不敌上月，并且降幅均在10%以上，其中三四线城市成交量环比降幅最大，达到了16%。
价格方面，由于多个热点二三线城市主体供地区域向郊区转移，杭州、南京等高地价城市入市体量明显减少，本月平均地价再度下滑，降至2687元/平方米，环比也下降了6%，但和去年同期水平相比仍上涨了两成。各能级城市表现各异，其中一线城市在上海多宗郊环热点板块优质宅地集中入市成交的拉动下，地价被推至高位；二线城市由于则受调控政策收紧和高地价城市土地成交量明显减少等因素的影响，成交均价再度下滑，为4410元/平方米，已连续三个月环比下滑；三四线城市由于徐州、六安等低地价城市成交量增加，而昆山、东莞、绍兴等高地价城市成交量减少，楼板价环比下降14%，降至1635元/平方米。
02
市场热度
多城市高溢价地块频出
带动溢价率微增至16.2%
市场热度方面。在上海、西安、宁波、合肥等热点城市优质地块高溢价成交的支撑下，溢价率依旧处于高位，为16.2%，环比微增0.1个百分点。不过，随着更多城市收紧政策，严控地价，溢价率接下来仍有可能下行。
分能级城市来看，各能级城市市场热度不一，呈现一线下降、二三线上升的格局。其中，一线城市本月平均溢价率为14.1%，较上月降低2.2个百分点，虽然上海有多宗郊环热点地块高溢价出让，但京、广、深成交溢价率均在低位，因此导致一线城市成交整体溢价率不及上月；二线城市中，南昌、西安、福州、宁波、合肥等多城有热点区域地块出让，特别是成交量最大的西安在西咸新区有多宗地溢价率过百，福州更是有7宗主城宅地集中出让，拉动二线城市整体溢价率小幅上扬，增至13.8%；三四线城市方面，徐州、绍兴、佛山、六安等城市本月高溢价地块频频涌现，本月热度再度上升，溢价率升至19.1%的高位。
土地流拍方面。在供应收紧的影响下，本月土地流拍率有所下滑。据CRIC重点监测的城市来看，本月土地流拍率降至6.1%，较上月减少0.7个百分点。就流拍类型来看，无人竞拍或未达底价而流拍的地块占到五成，分能级来看，西安、福州、南宁、济南、重庆等二线城市居多。从流拍地块特征来看，这些地块或位于远郊区县，配套欠缺，或是商办地块，房企青睐度不高，最终遭遇流拍。
03
重点地块
热门板块宅地竞争依旧激烈
入榜地块多为高溢价成交
自上月以来，热点城市优质宅地供应节奏就较二季度明显放缓，本月更是如此，北京、广州、杭州、南京等多个城市均减少了土地出让。在此影响下，本月成交总价榜和单价榜的入榜门槛均不及上月。不过，联系溢价率来看，除北京亦庄路东地块和上海淮海中路街道地块两宗商办地外，其余入榜地块基本以高溢价成交为主，竞拍热度仍然较高。
这些高溢价成交的地块基本均是住宅用地，且有一定的区位优势。以入榜地块幅数最多的上海为例，上海本月入榜的住宅用地基本都在外环周边，有地铁加持，且板块内新房断供已久，因此房企拿地意愿比较强烈，最终成交溢价率均超过了30%。在激烈的争夺下，拿地成本也明显上升，如融信拿下的嘉定南翔地块刷新了区域成交单价最高纪录，宁波东部新城地块和厦门湖里地块实际楼板价在创下新高。
总结：近两月受供地节奏变化影响，成交规模连续下跌，如南京、杭州等城市在本月成交量更是大幅减少。不过，联系中央部委在月内强调融资“三条红线”，地方调控持续升级等政策动向来看，为稳定市场预期，热点城市在调控升级的基础上均强调了要增加土地供应。预计接下来热点城市供地力度将进一步增加，土地市场成交规模也有望在四季度迎来回升。
值得注意的是，为了严控土拍热度，核心区域优质地块的拿地机会或更加稀缺，多个热点城市主力供应区域已经明显向非热点板块转移，优质地块入市占比将会进一步下滑。对于有意继续补充土地储备房企而言，建议适当关注典型城市的近郊板块，在板块供求符合投资预期的情况下，相比开发限制严格、土拍竞争激烈的稀缺优质地块而言，或许反而能获得更高的投资收益。
排版 / 太阳
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