快评 | 上海调控二度加码叠加房贷收紧，市场拐点会来吗？
导 读
新政下成交短期回调，全年仍维持相对高位，并不会显著退坡，“打新”有所降温。
◎ 作者 / 杨科伟、李诗昀
近日，住建部副部长倪虹带队赴沪调研，督导落实城市主体责任。1月21日，“沪十条”发布，封堵“假离婚”购房漏洞、调整增值税免征年限、加强信贷资金管理……25日，又将法拍房纳入限购范围。我们还注意到，1月上海多数银行信贷资金吃紧、放贷速度放缓，个别国有银行阶段性停贷。再联系到央行近期表态，2021货币政策将适度转向。多重利空影响下，上海楼市是否即将迎来拐点？2021年市场又会怎么走？
2020年楼市全面火爆
源起宽松资金避险、学区房催化、加速旧改增量
2020年上海新房市场显著转暖。全年上海商品住宅成交面积达918万平方米，同比增长23%，为2017年以来最高。豪宅市场异常火爆，总价1000万元以上豪宅共计成交10878套，仅次于2016年历史峰值的10974套，同比增长33%。
2020年，上海二手房市场迎来了也一个成交大年。全年二手房成交面积高达2486万平方米，创2017年以来新高，同比增长33%，成交金额首次突破1万亿元，同比增长40%。其中，优质学区房售价跳涨，整体涨幅超30%。
究其根源，上海2020年市场火热的核心原因在于四方面：
其一，民办初中摇号入学政策引发的学区房抢购潮。2020年3月起，上海市全面实施“公民同招”、民办学校摇号入学。新政之下，民办学校入学不确定性加大，公办学校稳定性优势凸显。基于此，九年一贯制学区房、初中学区房开始受到热捧，一时之间，优质学区二手房价格跳涨，整体抬升二手房市场热度。
二，旧区改造提速，创造大批增量购房需求，并有强劲购买力支撑。仅2019-2020两年，上海累计完成旧区改造130万平方米，惠及6.4万户居民家庭。其中，很大一部分拆迁户将流入房地产市场，成为市场快速回暖的重要因素。
其三，改善需求既“消费”又“储蓄”。基于货币政策相对宽松的大环境，市场预期核心城市资产价格还会上涨，改善性需求持续释放，核心诉求在于既改善居住环境又能实现资产保值增值。
其四，一、二手房价格倒挂，打新市场持续火爆。2020年上海入市项目中，四成以上认筹率超过100%。徐汇、长宁、静安等核心区域火爆打新蔚然成风，七成以上项目认筹率超过100%，汇成南街里中签率更是低至7.8%。
调控加码力度相对温和
市场变化与信贷资金管控强度更密切
2021年1月21日，上海市住建委等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，主要涉及封堵“假离婚”购房漏洞、调整增值税免征年限、增加土地供应调整供地结构、“无房家庭”家庭优先摇号、加强信贷资金管理等五方面。距离新政发布后仅4天，上海又将法拍房纳入限购范围。
就此番新政的大多内容而言，基本是针对前序调控政策的“打补丁”，旨在填补政策漏洞，且与深圳、杭州等城市2020年发布的调控举措大同小异，政策力度也较为温和，对市场影响相较有限。
值得一提的是，央行货币政策委员会委员马骏近日表示“2020年杠杆率上升得非常快，要求货币政策开始调整。如果货币政策不适度转向，会导致中长期更大的经济、金融风险。”，并直言“上海、深圳房价近期上涨与流动性和杠杆率变化有关”。
可以预见的是，疫情期间的宽货币政策会逐步退出，2021年货币政策将进一步向常态回归，但不会骤然收紧或出现政策急转弯。与此同时，房地产行业仍然是去杠杆的重要领域，通过房企融资“三道红线”、贷款集中度管理“两道红线”，引导企业负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内。
另外，我们也注意到，1月底，上海信贷资金管控已然出现偏紧的信号，多数银行房贷额度吃紧，放贷速度放缓，个别国有大行阶段性停贷。不仅仅是上海，广州、深圳等一线城市也出现不同程度的房贷额度吃紧，银行放款周期明显拉长，“两道红线”效力正在显现。
预计2021远郊新房供应集中放量
资金收紧将致成交高位持稳而非失速
展望未来，预计2021年上海商品住宅供应显著放量，但主要货量仍集中在远郊区域。2019、2020年上海宅地成交建面皆突破1400万平方米，大量项目将在2021年集中入市销售，可以期许的是，2021年上海房地产市场将迎来供应大年。但从区域分布来看，外环内供应占比仅两成，近八成供应集中在外环以外区域，尤其是宝山、青浦、闵行等供货量更为充足，联系到2020年上海市场冷热不均——核心区域市场火热而远郊表现普遍平平，未来供需错配矛盾依然存在。
预计新政下成交短期回调，全年仍维持相对高位，并不会显著退坡，“打新”有所降温。短期来看，政策连番加码后市场或将阶段性降温，成交震荡回调。但全年成交大概率维持相对高位，即使回调也不会明显失速。一方面，长期以来上海房地产市场基本供求平衡，成交量很大程度上取决于供应量多少，而在2021供应放量的驱动下，成交大概率将高位企稳。另一方面，2017-2019年积压的大量潜在购房需求，并未在2020年全部释放完毕，2021年市场需求依旧充裕。另外，在信贷资金收紧的大环境下，“打新”热或将明显降温，2020年的火爆“打新”场面恐难再现。
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