客户研究 | 返乡置业二孩家庭对四房需求占比提升，但不追求超大面积
经过前期研究《2021年克而瑞研究中心春节返乡置业问卷调研》（点击链接阅读），我们发现在返乡置业群体中，二胎家庭是个不可忽视的群体。因此本次研究我们聚焦这部分人群，在对客群画像和户型偏好特征分析基础上，挑选典型深访案例，揭开二胎客户返乡置业背后的故事。
◎ 撰稿 / 特别小组
01返乡置业二孩家庭客户画像
步入中年
返乡置业的二孩家庭更需要考虑小孩教育和安置老人
在返乡置业人群中，二孩家庭毫无疑问是“中年担当”。30-40岁和40-50岁的中年人是这部分群体的主要年龄段，占比分别为47%和25%。相比之下，这两个年龄段在所有返乡置业人群中的比重仅为39%和19%。这不难理解，多数完成二胎计划的父母都步入了30+甚至40+的人生中年阶段。
图：返乡置业二孩家庭家庭年龄结构
人到中年，随年龄增长的还有来自“家庭顶梁柱”的压力和担当，返乡置业在“顾自己”的基础上，孩子教育和安置老人的需求也不容忽视。
二胎返乡置业家庭中，为孩子教育返乡买房的家庭占比26%，而在所有返乡置业者中为孩子买房的人群占比仅为20%，说明为孩子买“学区房”的理念在二胎返乡置业家庭中尤为深刻。这类二胎家庭往往孩子不跟父母在工作地住，而是在老家由爷爷奶奶辈照顾。让留守的孩子们能够进入老家最好的学校，是这类二胎家庭父母在自己力所能及的范围内给孩子们最大的期许以及弥补孩子们成长中他们身为父母不能陪伴的遗憾。
除了比其他家庭更大的育儿压力之外，更多的二胎家庭在返乡置业时需要考量妥善安置父母的问题。根据调研，二胎家庭在返乡置业时，为父母改善生活环境而买房的占比达到26%，高于所有返乡置业群体中这一购房目的占比。对于这类在外打拼的二胎家庭来说，也许拼尽全力在工作地买的小房子安置一家四口已是极限，无法容下老一辈在工作地跟自己长期生活；也许尽管富有余力为老人在工作地置业，但是老人并不愿意离开家乡熟悉的环境，他们都存在返乡为老人改善居住环境置业的需求，以填补不能有大量时间陪伴父母左右的亏欠。
图：返乡置业二孩家庭置业目的
户型偏好①：110-140㎡三室偏好占比最高
返乡置业的二胎家庭主力需求户型依然是三室，占比达70%，对于购买这类户型的二胎家庭来说，“二胎”是一个不那么起作用的标签，这时他们跟其他为投资或为父母置业的返乡置业者一样，更多的关注点在项目的投资价值或者父母的居住品质提升上。但是对四房户型的需求明显高于其他返乡置业群体。有26%的返乡置业家庭表示目标购房户型为四房，而在所有返乡置业群体中，这一比例仅为14%。对于打算举家回到家乡或者省会城市发展的二胎家庭来说，只要能负担，四房户型基本成为“刚需”配置。图：返乡置业二孩家庭目标户型
户型偏好②：返乡置业二胎家庭对四房的需求占比提升，但面积并不追求“越大越好”
返乡置业的二胎家庭对四房户型的需求明显高于其他返乡置业群体,有26%的返乡置业家庭表示目标购房户型为四房，而在所有返乡置业群体中，这一比例仅为14%。对于打算举家回到家乡或者省会城市发展的二胎家庭来说，只要能负担，四房户型基本成为“刚需”配置。
尽管有增加房间数的需求，但二胎家庭在面积偏好上并不是“越大越好”的态度，90-140㎡面积基本就能满足绝大多数返乡置业的二胎家庭需求，其中110-140㎡面积的需求占比近一半。返乡置业的二胎家庭对140㎡以上大户型的需求占比没有显著高于其他返乡置业者，也就是说，他们强调多一个房间满足家庭多人口的功能需求，但并不愿意为此增加太多总价负担。功能性和实用性是这类家庭购房时的主要考量。
图：返乡置业二孩家庭目标面积段
综合来看，像其他返乡置业者一样，90-140㎡的三室也是二胎家庭返乡置业最偏爱的户型，但对于打算举家回乡发展谋求更好出路或者更舒适生活的二胎家庭来说，他们尤其强调户型的功能性和实用性，希望在面积和总价可控情况下，满足他们对四房的“刚需”。
图：返乡置业二孩家庭目标产品TOP3
在我们对返乡置业的二胎家庭深访中，大多数家庭表示倾向于选择横厅设计。一来横厅大面宽空间开阔，能给孩子更多活动的空间，也能充分沐浴阳光；二来横厅结构的房型会带来两个北向的卧室，可很好的解决两个孩子卧室分配公平的问题，如果两个孩子喜欢共处也可以打通。图：蓝光成都长岛国际116㎡四房两厅两卫
图：华宇御璟湖山144㎡四房
功能偏好②：双阳台因更高的附加值而普遍受欢迎
而对双阳台的喜爱几乎出现在了所有深访案例里，双阳台已经不是豪宅的标配了，为孩子和为老人改善为目的的二孩家庭尤其表现出对双阳台的青睐，双阳台兼具休闲与晾晒功能，阳台的数量及设计感已经成为决策买房和获取溢价的重要因素之一。双阳台或多阳台设计营造的阔绰空间感为项目赋予更高的附加值。
图：南宁大唐盛世旭辉府79㎡户型三阳台
图：石家庄奥园・城央云庭127㎡
功能偏好③：重视进门玄关收纳设计，因收纳和空间过渡的必要性
除此之外，进门独立的且配有收纳功能的玄关同样能被返乡置业的二胎家庭排入喜爱TOP3。究其原因，受访者表示主要有两个考量，一方面，家里孩子多东西也多，入户收纳功能很重要，无论是雨季湿漉漉的雨具、雨鞋还是孩子的脚踏车、滑板车、手推车，都可以放置在独立玄关；另一方面，这个空间的过渡和分隔从心理感受上也是必要的，入户时有了屏障和过渡，大大增加空间感、仪式感和归属感。
图：金茂悦120㎡
我们发现对一部分2孩家庭来说，2孩只是他们一个群体标签，他们返乡置业的需求与这个群体标签没有直接关系，他们大致可以分为两类人：事业有成者返乡置业为家人改善；打拼一族返乡置业只为抗风险，一方面房子具有投资意义，另一方面为未来可能回乡发展做铺垫。
典型案例1——杨先生
基本情况：35岁，已婚，2个小孩
产品需求：降维买房，刚需，90㎡三房，总价100万以内
返乡置业考虑：和太太在深圳工作多年，但在深圳没有买过房，唯一的一次置业经验还是很多年前在抚州老家，即便如此，说起买房，杨先生反倒格外轻松，在深圳买房已经不是努力就能完成的目标。
Q：请问您的孩子和您在一起生活吗？
A：我们在深圳打拼没时间照顾孩子们，两个孩子在抚州老家与爷爷奶奶一起生活。
Q：请问您为什么会选择返乡置业？
A：深圳房价太贵了，即使10年不吃不喝存钱，房价也不会在原地等我，索性回老家的省会买房。南昌市距离抚州不是很远，车程也就1个多小时，我也不是看好南昌后续的房价涨势，但是比起老家房子的价值肯定还是省会好，买房就相当于存钱，抗通胀。
Q：您买房首要考虑的因素是什么？
A：我买房考虑的问题就是价格，价格还是价格！
Q：您理想的户型是什么？
A：比较理想的房型是90㎡的三房两厅一卫。现在很多户型创新90㎡都能做到两个卫生间，这种我不喜欢也没必要，为了功能齐全，每个房间都缩小到转身都困难，本来小三房舒适度就备受考验了，再要多个卫生间那就真的是螺蛳壳里做道场了。
Q：您预期的总价是多少？
A：80万左右，但是春节看了看，符合我心里价位的项目都出南昌市了，要到湾里区、桑海区，说实话真的是太远了，不是很满意，再看看吧。
Q：您会选择几成首付？
A：我这个房子买来近几年也不会去住的，交房了就租出去，以租养贷，我准备的首付款不多，能贷多少就贷多少，最好是那种首付1成。
Q：您会为孩子而考虑购买学区房吗？
A：学区倒是无所谓，近郊就行。我的两个可怜的留守娃读书是不成问题的，我们老家也是在市里，教育资源挺好的。比起学区，我更看重周边的交通便利和商业氛围。
Q：为购买的房子要素进行排序，您会怎么排？
A：除了价格之外，地段优先、户型方正一点，采光要好，楼层尽量高一点。
Q：您会更倾向于选择知名开发商的楼盘吗？
A：在房价合适的情况下，我会再选一选开发商品牌，肯定是品牌好的开发商质量更好更放心。
Q：您在购房时愿意多花一些钱购买的功能有哪些？
A：一定要选一个我认为最重要的功能空间那就是阳台，阳台大一点，最好能有2个，1个作为晾晒的功能区域，1个用来休闲晒太阳。
Q：您愿意选择精装房吗？
A：我更接受毛坯房，精装房的价格就会更高，我觉得其实开发商的装修也不见得值这个价格，所以我宁可要毛坯房的。
Q：您对社区配套有什么需求吗？
A：社区配套，小区绿化这些都无所谓，只要是新的小区我觉得绿化这些都会有的，我也不会特别去关注这些，反正也不会一直去用这些社区设施，所以不在选房的要素当中。
典型案例2——王先生
基本情况：40岁，已婚，2个小孩
产品需求：改善，120-140㎡三房，总价120-150万以内
返乡置业考虑：在北京已经有2套90㎡的房子了，因为有贷款，所以暂时不能买了，等全款够了再返乡置业。
Q：请问您的孩子和您在一起生活吗？
A：我孩子出生在北京，一直都在北京和我们一起生活，为了帮我照顾孩子，我父母现在也在北京，我们北京有两套90㎡的房子，一套自己住，一套父母住。
Q：您为什么会选择返乡置业？
A：为父母改善，等孩子大了，父母还是想回老家生活，所以想给他们买一套舒适的大三房。但是因为我在北京有贷款所以石家庄买房就需要全款了。目前买房计划会缓一缓，反正我们老家的房价基本上也没啥上升空间了，去年开始就有一些小的降幅，所以一边攒钱，一边观望，两年内应该会买的。
Q：您买房首要考虑的因素是什么？
A：首要考虑的是区位，然后是户型，舒适度要高，120-140㎡。
Q：为购买的房子功能进行排序，您会怎么排？
A：从功能偏好的排序看，第一位是双阳台，第二位是衣帽间，第三位是横厅。这种户型在石家庄选择余地很大的，舒适度方面都做得很好，有些甚至能做到双阳台，再加双露台，客厅、餐厅都有阳台，南北卧室还各有一个露台，这种户型就非常打动我，如果还有衣帽间、横厅就是加分。
Q：您愿意选择精装房吗？
A：我会选择精装房，毕竟我人在北京，回家搞装修特别麻烦，而且成本不会比开发商集中采购低，精装修省时省力。
Q：您会更倾向于选择知名开发商的楼盘吗？
A：在社区配套设施和物业服务方面，知名开发商会比小开发商做的好很多，所以我也比较看重开发商品牌。
Q：您对社区配套有什么需求吗？
A：我希望园林设计上面要精致一些，绿化尽量多，老人喜欢在社区里散散步，整个小区最好密度低一点，把园林景观做出来，然后物业配合上去，能有一些管家服务，例如给老年人量量血压，搞一些健康讲座，定期组织老年人的社区活动。
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