行业透视 | 首批集中供地公告到来，4月土拍焦点将如何转移？

 导 读 

重点城市多宗高价优质地块“回炉”，北京关注度将快速攀升。

◎  作者 / 马千里、邱娟

“两集中”供地新政出台已一月有余，各地方都在积极践行，长春更是于3月15日挂牌首批51宗集中出让地块，成为新政的首个正式执行者，之后广州、无锡、天津、北京也先后挂出了首批集中出让地块（正式出让公告）。与此同时，由于近期重点城市供应相对减少，热点三四线城市土地供应节奏也略有加快。为了准确预判接下来土地市场的走势，本文将结合近期供地规模、供地结构和政策导向等指标进行综合分析，对企业接下的拿地提供可行性的建议。

01
供地规模：全国供应规模远低于去年同期
而京、广首次集中挂牌量较2020年已过半

进入阳春三月，土地供应规模周期性上涨，供应建面超过2亿㎡，环比2月增加了17%，但较去年同期仍有较大的差距，同比降幅达34%。分能级城市来看，受2月低基数的影响，环比均呈上涨趋势；同比来看，仅有一线城市受京、广首批集中供地挂牌的影响，同比表现为正，二三线城市同比表现均为负。

从首批已经集中供地的5个城市来看，除无锡外，其余四城供应力度均十分“给力”，占2020年全年宅地供应面积的比重均超35%，尤其是北京和广州，分别为56%和55%，整体来看，宅地供应十分充裕。其次是天津，比重也达45%，供地节奏是快于往年同期平均值。
02
供地结构：北京核心区供地比例达四成
广州远郊供应占比过半、质量欠佳截止3月31日，有长春、广州、无锡、天津和北京5个城市挂出首批集中出让地块。从结构来上来看，北京优质地块供应占比较高，海淀和朝阳供地供给12宗，占北京此次集中供地幅数的四成，其中朝阳更是重中之重，宅地供应建面占到总额的1/4。30宗住宅用地中，除1宗招标的共有产权地块有明确限价，6宗竞共有产权份额的地块外，其余地块均没有设置限价要求，这些不限价地块多集中在怀柔、密云、延庆、门头沟、石景山等远郊区。整体来看，北京此次集中挂牌的土地位于核心区的比重略高于2020年，供地质量有明显提升。
相比之下，广州的供地质量相对欠佳，核心区仅有荔湾一宗地，天河、海珠更是不涉及；与此同时，增城、从化、南沙等远郊供应比重较2020年显著提升，高达56%。从出让底价上来看，广州48宗出让宅地中最高出让底价楼板价仅2.7万元/平方米，这从另一方面反映了广州本次集中挂牌质量欠佳。而天津首次挂牌宅地58宗，其中市区6宗、环城29宗、远郊15宗和滨海新区8宗，各区基本“雨露均沾”，与2020年区域供应结构也大致相仿。
03
重点城市：多宗高价优质地块“回炉”
北京土拍热度将显著升温由于重点城市和非重点城市的地价水平、推地模式差异巨大，因此我们在研究潜在的焦点地块时将其分开描述。CRIC监测数据显示，3月挂牌的涉宅地块中，高单价（起拍单价超过1万元/㎡）的土地幅数有85宗，其中重点城市有62宗，分布在北京、广州和无锡三个城市，三城均是首批集中供应土地已经挂牌的城市，其中地价水平较高的北京和广州在数量上具有压倒性优势，分别有29和25宗，无锡仅有8宗。北京起拍单价超过3万元/㎡的地块有16宗之多，分别位于海淀、朝阳、昌平、大兴、丰台和石景山区，其中一度因“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌出让方式引发社会热议，并被中止出让的两宗海淀区树村也在首次集中挂牌之列，根据出让公告，树村12号地块起始价55.9亿元，折合楼面价约67220元/㎡；树村13号地块起始价62.1亿元，折合楼面价约67229元/㎡，与上次挂牌价格一致，竞拍规则也与上次保持一致，采取“限价+现场竞报政府持有商品住宅产权份额”竞拍规则，地块位于上地商圈附近，周边互联网科技公司环绕，未来或打造出10万元/㎡以上的豪宅项目。除海淀树村地块以外，同样也被中止出让的金盏乡小店村3005-02、3005-08两个地块也重新挂牌，折合楼面价5.1万元/㎡，与上次挂牌保持一致，竞拍规则方面，上次挂牌为不限价地块，本次挂牌出让规则调整为“限价+竞政策持有份额”，与海淀树村挂牌出让方式一致，限地价是为了防止土拍价格过高而刺激市场，体现了政府稳定地价的决定。相比之下，广州首次集中挂牌的宅地质量相对欠佳，起拍价在2万元/㎡以上的地块仅有3宗，均位于白云区，白云大道、白云湖和同德围板块各有一宗，其中起拍价最高的永泰客运站地块，起拍价为33.39亿元，起拍单价为27191元/㎡，该地块最高限价48.43亿元，当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配公租房，如果两个或两个以上竞买人报出竞配建政府性房源建筑面积45000㎡后，改为摇号确定竞得人，由于广州此次挂牌土地整体质量欠佳，因此其土拍热度大概率不及北京。无锡于3月29日挂牌首批集中出让宅地，涉及16宗之多（经开区3宗，梁溪区1宗，锡山区2宗，惠山区6宗，滨湖区1宗，新吴区3宗），并且这16宗土地均设置了最高限价，其中超过1万元/㎡的地块有8宗，最值得关注的当属经开区的三宗宅地，其中经开区具区路与贡湖大道交叉口西北侧地块最高起始楼面价17713元/㎡，最高限制楼面价19500元/㎡，当地块网上竞价达到最高限价时，改为现场摇号，锡山区龙湖东下部住宅地块竞拍规则与其保持一致。其余14宗地块则是到达最高限价之后，改为竞租赁住房建筑面积。鉴于当前无锡楼市热度高涨，房企拿地增加土储的意愿十分强烈，大部分地块大概率会封顶成交。
04
非重点城市：近期部分城市热度高涨
长三角三四线依然是潜在的最大“热源”而高单价的非重点地块仅有23宗，分布在绍兴、常住、温州、义乌、衢州、金华、佛山、东莞、常熟、昆山和张家港，均是近期市场热度较高的城市。值得注意的是，非重点城市之中，长三角城市优质土地供应量合计21宗，是土拍市场潜在的最大“热源”。
分城市来看，绍兴优质地块供应数量最多，从区域来看，高度集中在柯桥和越城两区，尤其是越城区有3宗之多，其中则水牌7-2号地块起拍价就超过2万元/㎡，是绍兴市首宗起始楼面价超2万的涉宅地，该地三面环水，容积率仅有1.01-1.05，是典型的低密度宅地，房企竞拍热情高涨，该地日前已经被祥生以上限价31.11亿元竞得，楼面价高达27818元/㎡，溢价率33.2%，竞配公共租赁住房19000㎡，成为绍兴新的单价地王。同样也是低密度优质宅地的柯桥柯岩B-48地块3月底也被祥生以封顶价拿下，可见绍兴市场热度之高。绍兴还未成交的优质地块还有柯桥柯岩A-21地块、镜湖新区高铁北站D2地块等多宗，其中最值得关注的是柯桥柯岩A-21地块，该地块同样也是低迷度宅地，容积率仅有1.4，起拍总价10.47亿元，起拍楼面价19500元/㎡，这一价格是近期周边成交楼板价的1.5倍，竞拍规则采用“限地价、竞配建”模式，限价总价14.12亿元，限价楼面价26296元/㎡，考虑到柯桥主城宅地稀缺，这种低密度的地块势必备受追捧，加之地块距离柯岩风景区较近，南邻鉴湖江，风景优美，周边低密度住宅小区密集，大概率也会封顶成交。此外，义乌、温州、衢州、金华等城市也有多宗优质宅地出让，以近期地市火爆引发调控的义乌为例，其政策之后首次供应的4宗商住地均落实了土拍新政，四宗地均采用“限地价，竞配套用房”的出让方式，其中最值得关注的当属北苑街道春晗路与宾王路交叉口西南侧地块，该地块起拍总价为27.87亿元，起拍楼面价为20282元/㎡，上限价格40.37亿元，上限楼面价为29378元/㎡。在限地价新政的制约之下，高溢价率现象势必得到一定程度的缓解；不过如果考虑到竞配套住房的成本，地价大概率还是处于相对高位。05
市场预判：4月重点城市供应规模将处于高位
    金华、南通等三四线城市有捡漏机会就土地挂牌量来看，由于长春、广州、无锡、北京、天津首批集中供地挂牌，因此3月土地供应量环比2月明显增加，但与去年同期相比，仍有超三成的降幅。值得注意的是，由于一线中广州和北京均挂出大体量首批集中供地，因此一线城市优质地块供应量较大，二线城市中集中供地挂牌的城市比重相对较小，因此二线城市优质地块供应比重不高。考虑到4月份将迎来大批重点城市首批集中供地挂牌，预计接下来的供应将会维持高位。
展望未来，接下来的土拍焦点将集中在北京、广州、天津、无锡、绍兴、义乌、温州等城市；尤其是北京，起拍价超过3万元/㎡的土地就有16宗之多，其中不乏海淀树村、金盏乡小店村这种起拍价超过5万/㎡的优质地块，还有广州白云区永泰客运站地块，起拍价就达2.7万元/㎡，这些优质地块的竞拍仍将延续高热度。值得注意的是，在重点城市集中供地的冲击下，上月市场热度高涨的绍兴、义乌、温州等非重点城市中市场热度将有所回落，尤其是由于“供地荒”导致市场热度上涨较快的如东、启东、永康等远郊区县，市场热度或将明显回落，对于有意于在这些城市落子的企业而言，二季度或许是更好的拿地时机。

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