行业透视 | 红线后房企投资收敛聚焦，路径有何不同？

 导 读 

综合而言，黄、绿色档位的房企得益于财务稳健性相对更强，获得了一定的投资机遇。

◎  作者 / 谢杨春、吴嘉茗

自去年三道红线政策落地以来，对房企在投融资工作造成巨大影响。百强房企投资意愿、力度大幅下降，收敛聚焦成为共识。此背景下，各档位房企投资表现如何？城市选择路径又有何差别？

01
红线后投资额持续走低
红、橙档房企投资降幅超50%

从2020年至2021年2月企业的投融资表现来看，三道红线政策对企业的融资端和投资端均有较大影响：

融资端，红线后房企融资额持续低迷，近半年来有5个月融资额同比下滑。2021年2月房企融资额创2017年3月以来新低，仅有504亿元。投资端收紧更为显著，9月以来销售TOP50房企投资金额持续下滑。三道红线按照现金短债比、净利润率、扣除预收之后的资产负债率把房企划分为红、橙、黄、绿四个不同档位，对未来有息负债增速有不同限制。其中红、橙两档房企有息负债规模分别只能新增0%和5%，故投资收紧的表现最为明显，红线后投资力度分别下降51%和57%；而黄、绿两档房企有息负债规模增速分别为10%和15%，相对而言新增融资的空间较大，因此投资并未明显收缩，尤其是绿档房企的投资力度较政策出台前上升24%。
02
近六成黄、绿档房企投资集中去年四季度
2021年伊始整体投资降至低位在投资走弱的背景下，除各档房企纳储分化之外，同档位房企投资节奏也不尽相同。
从50家重点监测房企月度投资金额走势来看，红、橙档房企在8月后投资力度显著下滑，仅有少数国企投资保持稳定；而黄、绿档位房企仅四成受到政策影响较大，投资力度明显下调，多数房企仍然保持既有的投资铺排计划。若将单月拿地金额与全年平均值相比，近六成黄、绿档房企投资集中去年四季度。其中绿档房企自2020年8月份后投资一路攀高，全年平均投资力度在12月达到最高峰。由此可见在其他房企受政策影响收敛拿地后，绿色房企快速抓住了投资窗口期，趁机大力纳储。但进入2021年后，绿档房企投资额同样出现断崖式下跌，一方面是受到春节假期及城市供地节奏的影响，另一方面在去年四季度加仓后，绿档房企有意调整自身投资节奏。
03
投资收敛之下全国化规模房企聚焦一二线
区域深耕型房企精准布局三四线从部分典型房企在红线政策前后的投资集中度、布局情况来看，虽然聚焦、深耕是房企目前的主要策略，但不同类型的房企聚焦方式有所不同。
整体来看，已经实现了全国化布局的房企资金实力更为雄厚，在整体投资收紧的情况下，均选择聚焦一二线城市，提高优质土储的结构性占比。以绿地为例，在红线政策出台前，绿地平均每月投资金额在百亿以上，拿地分布40多个二三线城市；而自9月份以后平均月度投资额降至30亿左右，拿地城市也骤减至19个。从城市分布上来看，9月份以后绿地的投资金额集中在南昌、西安、南宁等二线城市，以及盐城、张家港、湖州这样的热点三四线城市，整体而言红线后投资策略向核心城市聚集。此外，诸如华润、金地、龙湖等房企，在红线政策发布后拿地数量均有所下降，但更注重核心城市的土地储备。华润红线前在北京的投资金额占总投资额的24%，红线后在深圳、北京拿地金额分别占16%和8%，持续重仓一线城市。一二线核心城市土地供不应求、拿地金额较大也导致部分房企在投资聚焦时，选择了下沉。尤其是区域深耕房企，在整体投资收敛的背景下，拿地城市减少，更为聚焦区域内的三四线城市，例如华鸿嘉信、建业、弘阳等。重仓京津冀的荣盛发展在2020年9月份之后，投资重新聚焦环渤海，但同时在杭州大力加仓。整体来看，对于区域型房企来说，投资聚焦区域内三四线城市以及1-2个周边核心城市是主流方式。例如祥生，作为持续深耕浙江省的区域型房企，投资行为一直主要集中在浙江省内，2020年1-8月份在济南、合肥、南通等非浙江省城市也有新增土储，拿地金额TOP5城市分别为杭州、合肥、宁波、南通和温州：但在9月份以后，祥生仅在芜湖有新增土储，且投资金额占比不足2%，此外其他投资全部集中于浙江省内，以绍兴、台州、义乌、温州、衢州等三四线城市为主，拿地金额TOP5城市分别为绍兴、义乌、温州、台州和衢州。从投资金额集中的城市变化也能明显看出，祥生在政策后的聚焦路径是向深耕区域三四线聚集。
04
仍有部分黄绿房企投资扩张
主要集中长三角优质二三线相比之下，黄、绿档房企投资灵活性更大，去年9月份以来仅有四成左右的企业在政策影响下收敛了投资，剩余的六成企业仍保持匀速投资节奏，或年末增大力度，或逆市积极纳储。从城市选择角度来看，策略多为加仓长三角的二三线以及稳固自身大本营土储。
例如华宇、招商在三道红线出台后，月均投资力度分别上涨了8%和43%，招商的投资城市数量更是从28个提升至31个。从布局变化上来看，华宇一方面在深耕区域加码，另一方面则伺机在省会城市补仓：红线前华宇投资前五的城市以长三角为主，包含常州、温州等三四线城市，但红线政策发布后，华宇投资TOP5的城市变为西安、南京、重庆、沈阳和成都五个二线省会城市，其中重庆、成都是华宇的深耕区域。招商蛇口则大力加码长三角核心城市，红线前招商蛇口投资前10的城市中，有5个来自长三角，占比金额合计约39%，红线后仍有5个长三角城市位列招商拿地金额TOP10，合计占比约为46%，提升7个百分点，其中南京、上海和杭州分列前三。可以看出，招商蛇口作为全国化布局的房企，三道红线政策后在长三角的三大核心城市积极投资，深耕长三角意图强烈。

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综合而言，黄、绿色档位的房企得益于财务稳健性相对更强，获得了一定的投资机遇，虽然部分国企、央企保持了积极的投资势态，但拿地收敛、聚焦仍然是主流趋势。不同房企选择的聚焦路径不尽相同，对于全国化的大型规模房企来说，保持聚焦一二线城市，持续优化土储的结构，说明大部分龙头房企还是更加看好一二线城市未来前景；而对于区域深耕型的中小房企而言，目前加入一二线城市投资门槛相对较高，保持深耕、吃透市场或是更好的选择。

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