导 读
■上海首轮集中供地中31宗含宅地总成交金额773亿；
■平均地价房价比0.6，房企盈利空间仍存；
■土拍新规让房企分流，但部分地块热度不减，六成地块进入一次性报价环节；
■进驻壁垒仍高，土拍新面孔不多。
◎ 作者 / 谢杨春 吴嘉茗
首轮31宗涉宅地块成交773亿
本土国企、在沪深耕品牌房企较为积极
6月18-25日，上海完成首轮土地集中出让，31宗含宅地块（安置房、租赁住房尚不计入）总成交金额达773亿元，在第一批集中供地城市中仅次于杭州、北京、南京、广州，位列第五。31宗地成交建面共计394万方，占到2020年涉宅地块（不含安置房、租赁住房）的85%，由此可见上海首轮供应相对充足。
由于土拍竞价环节设置中止价、最高报价和一次性书面报价，从源头上杜绝了高溢价的可能性，地价得到有效控制，平均溢价率仅为5.8%。
在上海土拍新规下，集中供地中并未出现一家独大的情况，规模房企、中小房企均有拿地。值得注意的是，由于采用打分制，且起拍价高、保证金比例大，上海进驻门槛依旧较高，土拍中少见“新面孔”，拿地房企多数为本土国企以及深耕上海的品牌房企。
此外，从本次集中供地31宗含宅地块分布来看，五大新城共计出让273万平方米，占总量70%。这也与上海十四五提出的加快五大新城建设一脉相承。当前新区建设仍然缺乏一定规模（人口、产业）以及相关发展配套。增加经营性土地供应量一方面可以带来一定的人口流动，另一方面可以推动和完善交通配套建设、加快产业导入。六成地块进入一次性报价
上海首轮集中出让“冰火两重天”
27宗含宅地地（4宗旧改用地除外）呈现了“冰火两重天”的局面——对地块有明确商业、产业运营要求的地块，基本都低溢价或底价成交；而对产业要求不高的宅地，即使入围房企不多，也在达到中止价后进入一次性报价阶段，房企竞争依旧较为激烈。
从出让条件来看，27宗地块中有7宗地块设置了相对较为严格的出让要求，大幅提升了房企参拍的门槛，只有1宗达到竞价招标人数要求，另外6宗地均以挂牌方式出让，此外还有2宗为临港新区芦潮港农场环境整治配套项目。7宗地块中，仅有静安区灵石路地块和浦东曹路中心镇地块在举牌竞价环节达到中止价，进入了一次性报价阶段，最终以8.39%和5.05%的溢价率成交，能够溢价成交主要原因是出让要求相对容易达成；而其他几宗地则对引入产业类型有明确的要求，因此最终由卓越京东联合体、复地等有对口产业运营能力的房企竞得，均为底价成交或低溢价成交。
另外18宗地块，则更真实的反应了本次集中供地的热度：18宗地全部达到中止价、进入一次性报价阶段，房企竞争较为激烈。以杨浦区定海社区地块为例，共有3家房企入围竞拍，但仍然进入一次性报价阶段，最终由杨浦城投竞得，溢价率9.21%。总体来看，对于出让条件相对宽松的地块，入围房企出价竞拍的表现都较为积极，土地市场仍然维持一定的热度。一方面上海作为一线城市，土地是核心资源，僧多粥少的现象长期存在；另一方面，上海严禁房企在拿地后引入其他房企联合操盘，也加剧了竞争的激烈程度。在上海土拍政策多维度、高精度的调控下，溢价率、参拍房企数量等常规指标已经难以体现市场真实热度，目前上海土地市场的调控主要包含3个维度：第一是资金维度，每宗地20%的保证金和严查自有资金将大部分中小型房企拦在门外；第二是地块出让条件中，严格规定引入产业、商业运营的要求；第三为防止出现少部分房企大幅揽地的情况，通过拿地则扣分的机制精准调控（崇明拿地不扣分）。在这样高精度、多维度的调控政策下，入围崇明、松江、青浦等相对远郊区域宅地竞拍的房企仍然超过了7家，可见房企参拍积极性不低。因此，上海的土地市场看似参拍房企不多、溢价率低，实际上则是热度被掩盖在多维度的调控之下，长期来看对市场的稳健运行大有益处。地价房价比近0.6
遏制高价拿地同时仍为房企保留一定利润空间
由于上海本次集中供地设置了合理的中止价、最高报价，最高报价仅比出让底价高出10%左右，且并未采用竞配建等方式，在“稳地价、控房价”预期下，既一定程度保证产品品质，也为开发商保留了盈利空间。
剔除4宗旧改、9宗出让条件较为苛刻的地块后，根据剩余19宗含宅地块名义楼板价与规定的联动房价计算来看，平均地价房价比为0.6，近五成地块地房比为0.5，利润空间较大。分区域来看，主城区如静安、杨浦地价房价比超接近0.7。其中杨浦区定海社区地块作为中环内难得的纯住宅，未来销售压力并不大。而保利竞得的静安区一宗地虽然设置了限制条件，但门槛不高。考虑到近两年大宁地区在金茂府的带动下，整体热度颇高，且该地块在区域内位置尚佳，尤其是以中小套住宅为主的情况下产品竞争力仍较强。五大新城中，松江、青浦地房比维持在0.5左右，利润空间相对较大。但如中骏、首创等在松江竞得地块中要求商业自持比例和引入产业总部，因此未来更加考验房企运营能力。相比之下，奉贤三宗纯住宅中有金汇镇与奉贤新城地块地房比达0.68、0.72，虽然盈利空间尚存，但仍需注意新城需求透支的问题。
整体来看，上海首次集中供地整体较为平稳，从区域分布、成交价格、拿地房企等多方面来看相对“平衡”，过热、过冷的现象均未出现。且在政府限地价、限房价的调控方式下，本轮成交地块给房企预留了充足的盈利空间，引入产业等出让条件也最大限度地提高了竞拍的准入门槛，强化了区域未来产业规划，承接五大新区战略发展需要。
排版 | Jenny