土地周报 | 土地成交规模走低，深圳公告二批次集中出让地块（7.5-7.11）

2021年第28周

2021年7月5日-2021年7月11日，受22城集中拍地暂止影响，成交规模和金额较上周进一步走低，市场热度也在热点三线严控溢价的影响下明显降温。

不过，重点城市第二轮集中供地潮即将来临，继上周的无锡后，本周深圳也推出了第二批集中出让地块清单。根据公告，深圳本轮将有22宗涉宅地入市，总建筑面积高达280万平方米，是深圳有史以来单轮出让规模最大的一次供地。

土地政策

深圳拟提高居住用地比例
东莞无偿配建不再计入房价成本

7月9日，深圳发布关于公开征求《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿）意见的通告，拟逐步提高居住用地比例，确保至2035年全市常住人口人均住房面积超过40平方米。同日，近来明显加强调控的东莞也发布通知称，即日起，不再将土地出让文件中约定的无偿配建房屋、设施的土地成本和建安成本分摊计入房价，新房房价将参考周边同类型项目的申报价格及网签价格。

土地供应

深圳第二批集中供地涉及22宗居住用地
供应量较首次大增

供应方面。本周重点监测城市土地供应规模较上周有所收窄，总供应建筑面积达10039万平方米，环比下降20%。集中供地22城中，深圳于本周推出了第二批集中出让地块，供地量较首次大增，本次出让共涉及22幅地，总建面达280万平方米，总起拍金额约422亿，是深圳有史以来推出地块幅数最多的一次；从供地区域来看，龙华区、宝安区、光明区和龙岗区为主力供地区域，四区合计共有18幅地推出，占比超过八成；22宗地中起拍单价最高的地块为前海桂湾片区T201-0157地块，起拍楼板价为36083元/平方米，商品住房限价99000元/平方米，预计将受到多家房企的争夺。

土地成交

重点城市集中供地断档
成交规模进一步走低

成交方面。由于当前处于22城集中拍地的断档期，加之热点城市供地节奏调整，本周成交规模较上周明显下滑，总成交建筑面积仅为943万平方米，同环比降幅均在35%以上；成交金额亦降至562亿元，环比下降30%；价格方面，由于南通、湖州等长三角热点城市有集中拍地，本周平均地价反而较上周出现回升，成交楼板价达6021元/平方米，环比上涨10%。 

分能级城市来看。一线城市本周仅广州、上海各有两宗商办用地出让，但均为底价成交。二线城市中，仅长沙、成都两市的远郊县有少数商住用地供应外，其余城市成交地块均为商办用地。三四线城市中，南通和湖州为本周成交主力，两市供地新政后的首批集中出让地块均于本周开拍，成交面积均超过了100万平方米，其中南通成交建面达247万平方米，揽金超过200亿，不过本周集中出让的地块多为主城区的非核心地块，基本以底价为主，竞拍热度相对较低；湖州集中供地热度也在溢价率上限下调、出让地块实施双限的影响下被控制在低位，仅有2宗地触及上限价，大部分地块以低溢价成交为主。




市场热度

溢价率降至年内最低位
供应减少下流拍率亦随之回落

成交溢价方面。受两大成交主力南通和湖州土拍热度在低位影响，本周重点监测城市的成交溢价率仅为6%，较上周大幅下滑，已降至近一年来的最低水平。各能级城市方面，一二线城市由于成交地块以商办用地为主，溢价率均低于5%，三四线城市溢价率持续下探，受南通、湖州超低溢价水平影响，本周溢价率仅有6%，已降至今年以来最低点。

土地流拍方面。由于近来入市出让地块幅数明显减少，本周土地流拍幅数得以较上周明显减少，整体流拍率也降至12%。从流拍地块所在城市来看，非热点三四线仍为流拍主力，汕头、韶关等城市均有多宗地块遭遇流拍。

周度TOP5

南通成为总价榜入榜主力
江阴涉宅地楼板价创本市新高

为了控制市场热度，22城之外亦有多个城市主动加入集中供地行列，如本周成交主力南通。集中供地下，南通有多宗重点项目用地推出，这些地块的起拍总价相对较高，在本周成交TOP5地块中有4宗来自南通，其中3宗的成交总价都在40亿元以上。

受土拍限价扩围影响，本周成交地块多以低溢价成交为主。如本周成交TOP5单价地块中，仅义乌北苑街道一宗宅地的溢价率超过20%，其余地块的溢价率均比较低，土拍热度较此前明显得到控制。不过，仍有部分区域的地价再创新高，如江阴敔山湾地块成交楼板价达15951元/平方米，创江阴地价新高。




重点地块点评

众安再次落子义乌北苑

7月5日，义乌北苑街道再迎一宗优质用地出让。该地块曾于今年5月份挂牌出让，但随后中止。再次出让时，该地块的用地面积、容积率、起拍价等指标并未发生变化，但项目的最高限价也从10.66亿元下调至9.56亿元，增加了“竞商业自持”“全装修交付”的出让条件，并将住宅最小户型面积从120㎡增加至180㎡。不过，由于初始地价较高，该地块并未达到上限价，在经过22轮竞价后由众安以9.46亿元的总价竞得，平均楼板价为28967元/平方米，溢价率29%。 

据地理位置来看，地块位于义乌核心区域，周边已有绿城、滨江、融创等多个品牌房企入驻，居住氛围浓厚，各类配套也十分齐全。商业方面，项目周边2公里内除众多小型商铺外，还有天华世纪城、义乌之心城市生活广场等多个商场，能充分满足日常生活需求。教育方面，项目周边有绣湖中学、浙江外国语学校、绣湖小学、绣湖幼儿园等多所学校，均是较为优质的资源。目前，地块周边在售、待售项目较多，其中高层项目成交均价约在3万元/平方米左右。不过，该地块为低密住宅用地，周边同类项目并不多；另一方面，当地购房主力多为私营业主，购买力极强，未来项目去化压力预计较轻。

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