7月以来上海调控政策力度有增无减，且“拳拳到肉”，下半年预期整体一二手房成交动能都将持续转弱，房价预期结构性维稳。
面对楼市炒作热情不减，房价持续上涨，上海再出“重拳”，不仅上调房贷利率，同时加强住房赠与管理，“转让5年内仍记入赠与人套数”的规定围堵炒房漏洞，事实上，本月上海调控加码不断，月初推出了二手房“价格核验”，号称“没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。”近期更是公布了一份《上海指导价后成功挂牌小区价格排名》，究竟政策层层加码背后意欲何为？对上海短期楼市又会产生怎样的影响呢？
加强赠与管理，围堵“炒房”漏洞
上调房贷提升居民购房成本7月23日，上海楼市限购政策再打“补丁”，住建部发出《关于加强住房赠与管理的通知》，其中明确规定，自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策。此举主要为了防止投机性的“打新”热，部分家庭为了获取优先买房资格，以赠与的方式转移名下资产，从而使一方家庭变为名下无房，而获得高积分的违规行为。无独有偶，房贷利率也于7月24日上调，首套房利率将从现在的4.65%上调至5%，二套房利率将从5.25%上调至5.7%，毋庸置疑，此举也算相应了中央对房地产行业收紧信贷的号召，同时也意味着居民的购房成本稳步上升，尤其是对月供的还款能力提出了更高的要求。
二手房“核定价”打击虚高挂牌
8折卖房遏制“倒买倒卖”投机行为 除了以上两项新政之外，7月初推出的二手房“核定价”也备受热议：早在7月9日，上海房管局就曾召开规范二手住房房源挂牌管理会议，要求上海在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。7月14日，上海市房地产交易中心进一步发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的补充通知》，明确自2021年7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。近期网上又传出一份《上海指导价后成功挂牌小区价格排名》，我们通过对比2417个小区挂牌价和CRIC监测的2021年6月不同小区二手住宅成交均价，可以看出：一是占比约95%的小区挂牌价（即当前设定的最高成交价）还是高于或持平该小区的平均成交价格；二手房“价格核验”对其成交的影响并不算太大；二是价格“倒挂”的小区中，挂牌价与成交均价作比，多数集中在0.8，相当于房主“8折卖房”；三是部分单价超8万元/平的高价盘挂牌价与成交均价的价差显著，也是该政策的主要调控对象，以浦东的九间堂为例，挂牌价为22万元/平，6月成交均价却达到了27万元/平，单价价差在5万元以上，倒挂比例为0.81。
深圳“为鉴”，“指导价”致二手房成交量价齐跌
一手房“稳字当头”
事实上，对于二手房价的管控，上海并非“第一个吃蟹人”，深圳、宁波、成都、西安都在今年出台了相关政策来打击“二手房价格虚高、投机炒作”等行为。为了更好的测度上海新政落地的影响，下面我们就以出台政策最早，和上海最为类似的一线城市深圳为例，来具体看看其在“二手房指导价”出台对楼市的影响。2月28日，深圳将全市3595个住宅小区作为区域网格单元，以二手住宅网签价格为基础，参考周边一手住房价格，落实参考价格制度；旨在以二手住房交易信息公开透明为主要抓手，引导市场理性交易，稳定市场预期。而政策实施的效果也可谓“立竿见影”：据CRIC监测数据，自深圳新政发布以来，二手房成交量节节下滑，2021年6月单月仅成交26万平方米，处于近年来历史低位；上半年整体二手房成交量仅为257万平方米，同比降幅达36%，可见新政对二手房市场的“杀伤力”比“新冠疫情”还要猛烈。二手房成交均价如是，在“指导价”出台后，整体成交均价稳步回落，至6月末已低于新房成交价格，“一二手倒挂”不复存在。新房市场热度也有减退趋势，自3月以来成交量保持下行，不过上半年总体成交量还是显著好于去年同期，成交均价延续小幅上行，市场表现趋于平稳。
一、二手房调控齐升级，买房“难上加难”
后期楼市成交动能将转弱
上海政府将“看得见的手”由新房市场延伸到二手房市场，用意不言自明，旨在杜绝二手房炒作，调整居民（无论是买方还是卖方）对房价上涨的预期，控制二手房价同时，进而稳定新房市场。结合深圳新政落地后的市场表现，我们不难预判：短期来看，“核定价”的出台对二手房市场的影响相对较大，成交量价会持稳甚至小幅微降：一方面高价房源的挂牌量会出现显著下降，高于挂牌价的违规房源无法在外网显示，房主接受“价格核定”尚需时间，轻易也不愿降价；另一方面若小区房源紧俏，不乏出现以核验价备案，却价外加价交易等违规行为，如此虽然可顺利备案，但核验价若与银行贷款挂钩，对购房者而言，首付压力无疑会大大增加，购房门槛上升也会挤压部分资金实力不太雄厚、企图利用高杠杆的投机需求。而上海近期出台的上调贷款利率，加强住房赠与管理，转让5年内仍记入赠与人套数的规定旨在规范新房市场，房贷利率上调后高月供压力将逼退部分投机者，堵住赠与的通道后，实际拥有购房资格的人数也将收缩，“打新”热或将得以缓解。值得关注的是，“核定价”的出台后，二手房交易“受阻”，客观上也使得意图通过“卖一套再买一套”的置换需求大大下降，势必会影响上海中端改善需求释放。综上，7月以来上海调控政策力度有增无减，且“拳拳到肉”，下半年预期整体一二手房成交动能都将持续转弱，房价预期结构性维稳，毕竟去年出让了多宗高价地块，不到万不得已，多数房企还是不愿“赔本赚吆喝”，即便行情转淡，也会在保证利润率的基础上进行销售。