土地周报 | 土地侧调控持续深入，市场热度延续低位运行（8.23-8.29）
2021年第35周
8月23日-29日，热点城市土地侧调控仍在深入，本周银川、温州等城市均加强了地市调控，同时本周发布二轮供地公告的六个城市也均升级了土地竞拍规则，以稳定地价、降低土拍热度。在此影响下，重点监测城市成交热度保持在低位运行，地价、溢价率等热度指标环比表现下滑，市场成交量也维持在低位。
土地政策
银川、温州加强房地产调控
多城市二轮集中土拍限企业参拍地块数量
继上周大连收紧调控后，银川、温州等热点城市也在本周出台政策，加强房地产市场调控。其中，在土地市场方面，银川和温州均提出了要防止地价过快上涨，优化土地供应结构和竞拍规则，并加强购地资金审查，以促进土地市场平稳运行。此外，深圳、杭州等多个城市也于本周重启二轮集中供地，除了调低溢价、加强购地资金审查等措施外，深圳、杭州、南京等城市还对企业参与竞拍地块数量做出了限制，如深圳要求同一企业最多参与3宗地块竞买。
土地供应
六城公布二轮集中出让地块
拉动供地规模环比大幅上涨
供应方面。深圳、杭州本周重启二轮集中出让，广州、成都、南京和合肥也于本周发布了二轮集中供地公告，在此影响下，本周重点监测城市的土地供应量得以较上周大增，总供应建筑面积达4310万平方米。集中拍地的重点城市中，重启集中土拍的深圳和杭州再次公告地块数量并无变化，不过两城出让地块溢价率上限均降至15%以下，同时还加强了房地购地资金审查和限制房企参拍地块数量，竞拍规则较此前明显升级。其余四个城市二轮竞拍规则也较首次发生了明显的变化，涉及调低溢价率、修改竞拍方式、增加土地出让门槛等；从供应量来看，广州二批次集中供应总量突破1000万平方米，共涉及48宗地，总起拍价达1142亿元；成都、南京的供应量也突破了500万平方米，分别为762万平方米和512万平方米，合肥的供应量最少，仅为297万平方米。
土地成交
成交规模低位运行
平均地价不及上周
成交方面。受重点城市集中土拍延期及中止影响，本周重点监测城市的土地成交规模延续低位运行。具体来看，重点监测城市总成交建筑面积为432万平方米，虽然较上周增长了六成，但较去年同期仍有较大差距；成交金额为235亿元，环比上涨28%，同比降幅也超六成；价格方面，由于多个热点城市进一步限制地价，加之优质地块成交占比减少，导致平均地价不及上周，成交楼板价达6786元/平方米，环比下降20%。
各能级城市的成交量也均位于低位。具体来看，一线城市中仅深圳有土地出让，共涉及3宗商办用地，分别位于南山和大鹏新区，最终均为底价成交。二线城市主力成交区域多位于近远郊，如长沙浏阳、合肥肥西等区域均有宅地出让；值得一提的是，合肥郊县宅地竞拍依旧火热，肥东、肥西均有地块触及地价上限进入竞自持，保利、徽创等均有落子。重点监测的三四线城市中，温州的成交量最高，共成交5宗地，远洋、首开、龙湖等房企均有布局。
市场热度
溢价率年内首次低于5%
流拍率仍处于近一年较高水平
成交溢价方面。在重点城市集中土拍“缺席”下，成交溢价率持续下探，本周更是降至4%的低位，是今年以来首次跌破5%。结合各能级城市土拍溢价情况来看，重点城市溢价率的明显下滑主要是由于成交主力热点三线城市纷纷调整竞拍规则致溢价率明显下滑所致，如本周成交主力温州、惠州等城市均采取了新的土拍规则，本周成交溢价率均低于5%。
土地流拍方面。重点监测城市的土地流拍率虽较上周有所回落，但仍处于近一年较高水平，本周流拍率达25.6%。结合地块流拍原因来看，多半地块是受当地政府主动撤牌所致，如青岛、温州均中止出让了多宗土地，不过，需要注意的是，温州、丽水等热点城市也出现了地块因无人竞价而流拍的现象，市场较此前出现降温迹象。
周度TOP5
热点三线仍为入榜主力
限价约束下低溢价地块成为入榜主流
本周，在重点城市二轮集中土拍仍旧缺席的影响下，热点三四线城市仍为本周成交总价榜和单价榜入榜主力，分别各占四席。具体来看，本周成交总价最高的地块位于温州永强北片区，是温州市区首批采取“限房价、限溢价、竞地价、竞品质”竞拍方式出让地块之一，最终由大家、坤和联合体竞得，成交总价为33.34亿元。门槛地块来自惠州，亦是惠州新政出台后首块“限房价、限地价、摇号”地块，最终由惠州城投以底价竞得，成交总价为17.94亿元。
结合两榜入榜地块成交溢价率来看，除东莞虎门宅地外，其余地块成交溢价率均在5%以下，和此前高溢价成交现象截然相反。这是由于近期多个热点城市纷纷调整了土拍规则，如温州、惠州等采取房地价双限、降低土拍上限溢价率等方式加强地市调控，以平稳地价、降低土拍热度。
重点地块点评
深物业时隔多年再次补仓东莞
地块分析：
8月27日，东莞虎门出让一宗优质商住地块。地块周边配套较为齐全，加之后期有规划利好，因此吸引了多家房企竞拍。最终，在经过102轮出价后，由深物业以20.71亿元的总价成功竞得，溢价率31.95%，平均楼板价达18209元/平方米。这也是深物业时隔11年后再次落子东莞。
据地理位置来看，地块毗邻环莞快速路，自驾前往虎门站、东莞城区等地点均十分便捷。目前，地块周边已有多个品牌房企入驻，各类配套也比较齐全：商业方面，主要以周边社区的底商为主，能满足日常生活需求；教育方面，地块自带一所12班幼儿园，且附近还有丰泰外国语中学、虎门新英豪等教育配套。周边楼市方面，地块附近在售、待售新房项目较多，未来项目可能面临一定的竞争压力；不过，项目周边新房在售均价基本均在3万/平方米以上，次新住宅挂牌价格则高于周边新房售价，由此来看，项目仍有较为充足的利润空间。
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