市场月报｜4月供求同比跌幅扩大至6成，首轮土拍热度显著分化

4月，重点城市新开盘和成交量较3月均不同程度继续回落；土地市场整体规模仍处低位，城市间土拍热度分化加剧。

◎  文 / 克而瑞研究中心

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4月，受32个城市不同程度受疫情而“静态管控”，社会流动降速甚至停滞。房地产市场同样概莫能外。重点城市新开盘和成交量较3月均不同程度继续回落，同比降幅继续扩大至六成，前四月累计降幅也不断扩大。仅一线城市新增供应环比增加，成交亦仅限于北京继续转暖，广州核心区缓慢复苏，杭州、宁波、合肥 、长沙等市场转弱。土地市场整体规模仍处低位，城市间土拍热度分化加剧，除杭州深圳外其余多数城市继续底价成交甚至流拍居多。

新房供应

环比微降5%、同比跌幅近6成
京宁常等环比增2倍

据CRIC监测，30个重点城市新增供应面积1331万平方米，环比下降5%，同比回落59%,前4月累计同比下降49%，整体供应仍处低位且跌幅扩大。

一线城市供应显著放量。4月整体供应面积256万平方米，环比增20%，同比降26%，前4月累计同比下降11%。北京在市场明显复苏之后，多盘集中加推，4月供应量同、环比分别上升了103%和202%。上海全域静态管理，同环比降幅均在9成以上。广州环比增加138%、深圳供应环比回升22%。

低迷行情叠加疫情影响，热点二三线城市房企推盘积极性不高，供应量稳步回落。26个监测城市4月合计供应1076万平方米，环比回落10%，同比降幅达63%，前4月累计供应量较2021年同期下降53%。18城呈现出同环比齐降，仅南京、合肥、常州、福州等环比显著回升。

新房成交

同比降幅继续扩大至58%
沪杭宁合等长三角城市全面转冷

30个监测城市预计成交面积为1291万平方米，环比下降18%，同比下降58%。1-4月30个监测城市成交面积累计同比下降48%，较前3月（累计同比下降42%）降幅扩大6pcts。

一线城市4月环比下降19%，同比回落47%。其中北京随着新增供应入市成交放量，市场热度持续回升，新盘平均去化率稳步提升至41%，核心地段高性价比楼盘销售火爆，但远郊区域不少项目去化率仍低于10%。广州核心区热度回升，供应增加情况下环比微增3%，新盘平均去化率低位回升至21%，中高端需求相对坚挺，但刚需观望情绪浓重，增城、南沙、花都等外围区域成交未见起色。上海因疫情封控影响同环比均呈现断崖式下跌。

26个二三线城市环比下降18%，同比下降60%。城市间分化持续加剧：

（1）长三角近乎全面熄火，杭州、合肥、南京等市场转弱，苏北全面承压，例如南京，案场客户到访量环比下滑，新盘平均去化率低至33%，热点板块出现开盘流摇现象，边缘板块折扣力度加大，最低9折。苏北地区市场全面承压，徐州、盐城、淮安等特价房、工抵房等屡见不鲜，渠道佣金点位持续提升，但实际转化效果较差；

（2）天津、河北、山东、东北等北方市场观望情绪依旧浓重。天津来访、认购量均同比下降约4成，新盘平均去化率仍处23%低位，渠道点位最高达5%。青岛、济南市场热度下降，烟台、济宁等继续调整，热点楼盘日均到访超30组，近远郊楼盘日均到访皆不足10组，多数项目折扣顺销，新盘去化率降至23%，严重依赖分销导客，部分开盘项目去化率低至9%；

（3）大湾区：佛山、惠州、东莞、珠海等继续蛰伏，项目去化普遍维持在30%左右；

（4）中西部：武汉、成都、重庆等市场羸弱，西安、郑州等区域分化加剧，例如武汉受累于库存高位积压，房企供货信心严重缺失，不少项目不拿预售证、暂缓开盘，新盘平均去化率低至20%，远郊板块营销力度不断加大，部分项目渠道佣金点位上涨至10万元/套。西安热点板块价格倒挂盘再现万人摇，摇号人数历史首次突破4万人，但西咸新区市场惨淡，部分项目打8折促销，去化率最高29%、最低2%。

库存

狭义库存环比持稳

但成交低迷而去化周期普遍拉长

4月整体市场供求双跌，供略高于求。监测的30个重点城市供求关系分化，北京、南京、合肥、无锡、长沙、武汉等供过于求，其中常州、长沙、福州等供求关系恶化；深圳、成都、宁波、西安、重庆、厦门等供不应求。

一方面受供应不足制约，另一方面市场信心仍较悲观，叠加部分疫情因素下多城市楼市尚未回暖。因此新房成交规模仍处于历史低位，故4月虽30城商品住宅库存面积环比波动有限，但库存消化周期普遍同环比齐升，仅宁波、天津、大连、杭州等下降。大连、东莞、昆明、青岛、武汉、南宁等库存消化周期已超过2年。

成交结构

北京、深圳中高档集中网签
占比上升均超10pcts

4月上海受新冠疫情影响，备案数据多为3月成交住宅延迟网签。

从价格段分布来看，低档产品占比北京下降19pct，深圳上升1pct；中低档产品占比北京下降1pct，深圳上升3pcts；中档产品占比北京和深圳分别上升8pcts和21pcts；中高档产品和高档产品北京和深圳分别上升11pct和下降26pcts。

从面积段分布来看，90平方米以下产品占比北京和深圳分别上升5pcts和18pcts；90-120平方米产品占比北京上升4pct，深圳下降12pcts；120-144平方米产品占比北京和深圳均下降2pcts；144-200平方米产品以及200平方米以上大户型产品成交占比北京和深圳分别下降6pcts和4pcts。

二手住房

同比降幅同步扩大至56%

青苏杭深圳等同比跌幅均在60%以上

4月二手房市场整体环比再降，9个重点城市预计成交319万平方米，环比下降9%，同比下降56%，较3月扩大4pcts。前4月累计成交1214万平方米，同比降51%，较前3月扩大2pcts。

从日成交数据来看，部分城市成交规模率先回升。深圳、青岛和东莞4月成交分别环比上升81%、29%和59%。但从同比来看成交规模仍处于历史底部。

土地市场

成交规模延续低位运行
七城首轮土拍热度显著分化

4月当月，全国300城经营性土地4月总成交建筑面积仅6537万平方米[ 本月土地成交数据统计至2022年4月27日，仅一线城市包含2022年4月29日成交的深圳数据，下同。]，环比3月微涨1%，但同比降幅近六成，依旧在历史低位；成交幅数共计1397幅，环比增幅约13%，同比降幅高达48%；成交总价方面，本月土地成交总金额增至2752亿元，环比上月上涨36%，同比依然下降，降幅高达53%。值得注意的是，受杭州、宁波、南京、天津等城市首轮集中土拍的影响，成交单价同环比均上涨，平均楼板价增至4210元/平方米，环比涨幅突出，高达34%。

市场热度方面。由于本月成交主力城市为集中土拍的重点城市，包括杭州、宁波、南京、成都、长沙在内的多个城市均有优质土地高溢价成交，因此带动成交溢价率环比微增，较上月上涨了0.3个百分点至4.8%。土地流拍方面，由于优质用地入市比例提升，重点监测城市的流拍率较上月出现微降，降至17.5%。

城市之间的土拍热度分化仍在持续。以本月完成首轮集中供地的7个城市来看，深圳、杭州、宁波热度明显更高一筹，首轮成交平均溢价率均在5%以上，尤其是深圳，8宗地全部触及价格上限，平均成交溢价率达15%，杭州热度同样不低，成交的59宗地中多达23宗地触及中止价进入一次报价阶段；而南京、天津等城市热度却较去年第三批次明显走低，尤其是天津，29宗地中有24宗地遭遇提前撤牌或流拍，成为本月流拍主力。

分能级来看，一线城市成交总量达130万平方米，环比上涨17%，但与去年同期相比有较大差距；成交金额达216亿元，亦呈现环比涨、同比降的趋势；由于成交主力深圳成交地块多在地价水平较低的郊区，因此本月一线城市平均地价并不如上月，环比下降12%至16638元/平方米。具体来看，本月一线城市成交主力为深圳，共成交9宗地块，总建面达107万平方米，共收金193亿元。值得关注的是，深圳此次成交地块均为触及上限价成交，整体竞拍热度较去年第三批次显著回暖，而原本定于本月初开拍的上海首轮集中土拍，因疫情影响延期出让。此外，广州也成交了4幅商办用地，均为底价成交。

二线城市于本月迎来了重点城市集中土拍高峰期，共有6个城市完成了首轮集中供地，因此成交量环比上月明显增加。具体而言，二线城市本月成交量达1925万平方米，环比上涨25%，但较去年同期仍有五成以上的差距；由于成交城市多为杭州、南京、宁波等高地价城市，成交金额环比涨幅更甚，较上月增长82%至1827亿元，同比亦增长了5%；平均地价也因此环比大涨至9491元/平方米，逼近本月一线城市成交均价。在集中土拍的城市中，杭州的成交建面最大，共成交59宗地，总建筑面积达567万平方米；其次是长沙，推出的22幅地全部顺利成交，总成交建面达323万平方米，宁波和成都的成交建面也超过了200万平方米，南京和天津成交体量最低，尤其是天津，由于出让地块中仅顺利成交了6宗，合计建面还不足100万平方米。

三四线城市本月的土地成交量较上月有所降低，总成交规模达4589万平方米，环比微降5%，同比亦下降了59%。不过，由于南通、金华、东莞等多个地价水平较高的城市集中土拍影响，土地成交金额和平均楼板价均呈环比上升趋势，环比涨幅分别为10%和16%。在CRIC重点监测的三四线城市中，金华、漳州、台州等城市的成交面积相对较多，其中完成首轮集中供地的金华成交规模最高，达219万平方米；涉及首批次集中出让的地块共计14宗，全部顺利成交，其中4幅地触及上限价进入摇号阶段，包括3宗安置地块和1宗商品住宅地块，平均溢价率达2.7%，整体热度仍维持在较低水平，但相较去年最后一批次集中出让，热度有所回升。值得一提的是，在本月进行集中土拍的城市还有南通和东莞，但首批次热度亦不高，尤其是东莞，8宗地块仅顺利成交2幅，流拍率高达七成。

综观

疫情加剧楼市下行

市场回稳关键在更大力度纾困刺激政策

当前各地都有不同程度政策“松动”提振楼市，纾困政策对市场复苏还是起到一定积极作用，但政策方向和实施力度还在与市场博弈过程中。疫情不确定性加剧了整体楼市下行走势，多数城市开盘项目平均去化率仅在30%左右，且热销城市和热销项目个数逐月减少，上海疫情影响供求更是出断崖式下跌。面对需求疲弱大环境，更多房企积极自救，轮番“以价换量”等价格战，但对销售提振边际效应递减，拉动效果越来越有限。

展望未来，房地产市场能否真正回稳，关键在于更大力度的刺激性政策落地，尤其要下调核心城市二套房首付比例，才能有效激活相对充裕的改善性购房消费。预计核心城市市场有望在三季度触底回稳，三四线城市调整周期更长，唯有等待一二线城市市场回稳，三四线城市才有轮动回稳的可能性。

排版|鸟姐

本文摘自《2022年4月全国市场简报8P》

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