专题 | 参照武汉封控，2022年上海市场发展趋势研判

导读财政压力下，地市或将在下半年加速放量，全年有望较去年稳中有增。
◎  研究员 / 杨科伟 俞倩倩 姚郑康■■■2022年3月起上海迎来新一轮新型冠状肺炎疫情，对比2020年武汉新冠疫情，虽然致死率下降，但本次传播速度更快、确诊人数更多，预计将持续时间更长，波及范围更广。而当前多城“全域静态”管控或将对对宏观经济和房地产业造成更大影响。本文我们主力聚焦次轮疫情“重灾区”上海，疫情前整体楼市高热不退，即便在2021年下半年全国楼市“急转直下”的大背景下，上海依旧能保持逆势增长，市区10万+豪宅“一房难求”，购买力强劲程度可见一般；不过随着疫情来袭，全民抗疫，售楼处被迫关闭，供求停摆，整体市场进入“速冻期”，究竟本轮疫情对上海楼市影响几何？上海能否延续“武汉路线”，迎来房地产市场快速复苏，延续疫前高热行情呢？

01

2022年上海疫情传染性强
波及范围和影响广度远超当年武汉

（本节有删减）

（一）上海疫情致死率低但传播速度快，“全域静态”管控对楼市影响较大（本节有删减）

对比在武汉和上海的两次疫情，本轮于上海爆发的疫情具有“传播速度快、病死率低”的特点。这主要归结于“奥密克戎新冠变异株”与“原始新冠病毒”的区别。传播速度上，本轮新冠疫情上海约6周新增确诊病例超50万人，疫情传播速度超武汉新冠疫情10倍以上。病死率上，本轮新冠疫情上海6周病死率为0.3%，武汉新冠疫情病死率为7.7%（至武汉解除离汉离鄂通道管控）。因此基于上述对比判断，上海新冠疫情传播速度更广，且“全域静态”管控仍将持续，对宏观经济运行，以及房地产市场的影响更为深远。（二）上海疫前、疫中“冰火两重天”，武汉解封后迎来快速回升期（本节有删减）本轮新冠疫情爆发前，上海楼市维持着“供不应求”的繁荣景象：2022年一季度商品住宅成交面积为265.5万平方米，为2021年二季度起新高。其中，10万元/平方米以上高端住宅成交套数达2524套，创近年新高。从实际项目成交情况来看，中企海睿滨江、招商外滩玺等均触发积分、开盘即罄。不过受新冠疫情影响，2022年第14周起上海周度商品住宅成交规模降至3万平方米以内。4月全域“静态”管控后在售项目均暂停线下销售，且无新开盘加推项目，而4月上海无实际商品住宅成交。此外，首轮土拍也因疫情防控而中止。结合武汉来看，2020年武汉疫后新房成交快速回升，下半年成交规模同比正增。解除离汉离鄂通道管控后仅2个月后周成交规模已恢复疫情前水平。下半年累计成交1286万平方米，同比增5%。上海疫后房地产市场将如何变化？城市从“静态”中重启后就业、购买力等影响会对房地产行业带来怎样变化？新房销售规模能否延续此前高热表现？延期后的集中土拍能否达到市场预期？ 

02

武汉“前史为鉴”：疫后纾困带动短期楼市成交回升，中长期规模下行（略）

（一）政策纾困房企居民两手抓，降低土拍预售要求、放宽落户条件（略）（二）疫后快速复苏，2020下半年成交同比增5%，改善需求持续释放（略）（三）疫情成为楼市由升转降“拐点”，宏观经济承压、居民收入回落（略）（四）疫情对地市影响有限，2020年武汉涉宅用地成交量价齐增创新高（略）03疫情对楼市影响：短期内改变供求节奏但规模影响小，中长期影响收入预期

（本节有删减）

2022年3月新冠疫情突袭，对上海楼市的确有一定的“降温”作用，譬如封控之下售楼处难开，买房卖房交易流程不畅等，但我们认为，只要疫情得以在上半年得到阶段性控制，整体楼市供求规模受负面影响不大，疫情更多影响的是供求节奏和居民购房偏好，而若疫情持续时间过长，或将使得经济增长、居民就业承压，购房预期改变对整体房地产影响才会更为致命。

（一）新房供应：2022年供应规模预期高位，下半年是推货重点，土拍将延迟（本节有删减）就3月以来新冠疫情突袭对楼市供应端的影响，我们认为，因恰逢年初，只要疫情能在2022年上半年得到有效控制，房企还是有足够时间在下半年调整供货节奏，弥补疫情带来的负面影响。因而当前新冠疫情预期对上海楼市供应总量、供应区域结构、供应产品档次影响寥寥，或将对二、三、四季度房企的供货节奏带来一定的压力。1、新冠疫情或将至全年推盘“先低后高”，全年供应规模仍将高位维持首先，供应总量层面，2021年恰逢集中供地，叠加“十四五”元年，上海政府供地力度明显加大，土拍市场持续放量，全年涉宅用地成交量突破1500万平方米。从供地节奏来看，共计三批次供地，第一批次6月和第三批次11-12月涉宅用地成交量分别达到586万平方米和574万平方米，迎来两拨土拍成交高峰。在此基础上，我们于年初对上海2021年集中供地成交地块的开工情况进行了基本摸排，上海已开工地块数达到35%，未开工地块数为65%，同时根据上海2019-2020年成交地块拿地到开工中位数51天，开工到开盘市场中位数303天进行合理推算，上海项目二、三、四季度入市占比分别达到了36%、27%和37%，大多数项目会在二、四季度集中入市，而整体下半年供应量占比相对较高。此外，值得关注的是，虽然上海于2022年3月28日和4月1日才开始对浦东、浦西陆续进行集中封控管理，但疫情早在3月初便点状爆发，从整个上海3月的供应数据来看，并未受到太大的影响，3月上海商品住宅供应达到了114万平方米，同环比大增846%和427%，甚至超过2021年12月整体供应量，达到了半年来新高。因而我们有理由相信，当前新冠疫情只要能在上半年得以控制，整体对于上海新房供应总量的影响相对较小，房企还是有足够时间在下半年调整供货节奏，弥补疫情带来的负面影响。2、2022年内环至外环间供应占比预期上升，中低档刚需或达7成以上从2021年整体涉宅用地成交环线分布来推断2022年新增供应区域结构，可以看出，涉宅用地外环以内成交占比已攀升至36%；其中内环至外环的占比由2020年的19%上升了10个百分点至2021年的29%，市中心内环内涉宅用地保持稀缺，2021年占比仅为7%，而外郊环、郊环外为主供场，成交活跃板块多为五大新城、大虹桥区域。通过对2021年三轮集中供地成交宅地楼板价和设限新房毛坯成交价格，我们预测上海2021年集中供地土地在未来形成新房供应后，将以低档住宅为主，将有过半数入市房源成交单价低于全市均价60%，建筑面积达805万平方米。这与上海政府的供地计划和城市发展规划相吻合，诚如上海2021年国有建设用地供应计划中所说：“加大商品住房用地供应力度，坚持以中小套型普通商品房为主，增加郊区轨道交通站点周边、五大新城供应力度”。从具体成交的典型宅地来看，上海多数集中供地地块均位于城市郊环以及远郊区域，如奉贤、青浦、南汇等远郊新城板块。从地块成交楼板价、限定住宅毛坯价格，并结合2022年全市预估新房均价，这一类宅地均具有较高的房价地价比，且未来入市价格低于全市均价80%。如上海奉贤区2021年129号公告奉贤区柘林镇07-02区域地块房地价比为3.3，房企具有较大利润空间的同时未来新房入市价格低于市均价的80%，符合低档刚需房定位。3、2022年或将增加土地出让缓解财政压力，间接影响明年新房供应节奏（略）（二）新房成交：“先低后高”总量延迟释放，租赁或加速转为购买需求（本节有删减）从成交角度来看，疫情会造成短期楼市供求停摆，但积累的刚需和改善自住型需求会延后但不会消失，而疫情期间社区管控等诸类问题也会加速居民将换房提上日程，部分人才公寓临时被征用为隔离用房，租赁的不稳定性会刺激部分高净值人群加速入市，从短期来看，疫后会迎来需求的稳步释放，不过值得引起高度关注的是，疫情对于经济、就业的打击会一定程度改变居民购房预期，进而造成购房信心不足，或将成为楼市有增转跌的导火线。1、疫情造成楼市短期供求停摆，积累自住型购房需求会延后但不会消失（略）2、上海生活保障和社区管理催发3成以上购房者考虑置换住房（略）3、张江人才公寓征用事件打击租赁积极性，或刺激高净值人群提早入市而疫情期间，“张江一人才公寓被征用作隔离用房”新闻刷遍全网，4月15日张江集团网站发布情况说明，张江纳仕人才公寓是张江集团投资建设的国有产权租赁住宅，于2021年8月开始运营。疫情以来，政府有关部门已启用未入驻的5幢楼，用作核酸、抗原检测异常人员隔离用房。4月12日，接政府有关部门通知，为应对疫情防控需要，继续征用9幢楼，作为集中管控隔离用房。我司即通知需要搬迁的39户租户，协商合同变更，并给予租赁变更补偿。目前，前述租户均已搬至同社区内其它房间。4月14日下午，我司组织开展隔离围网施工时，部分租户在施工现场阻挠，有关部门进行了现场处置，现事态已平息。此事件从侧面反映出上海租赁市场存在的部分问题，一是诸如公共租赁住房、保障性租赁住房、人才公寓等国有产权租赁住宅在遇到疫情类紧急突发事件之时极有可能被征用，租赁人的相关权益很难得到保证；二是虽然从中央到地方坚持倡导“租售同权”，可在核心一二线教育资源、医疗资源相对稀缺的大背景下，做到真正的“租售同权”尚有一段时间；而对于诸如张江集团这类高科技产业的租客群体而言，收入较高，购买力相对充裕，完全有能力就地置业，因而我们合理推断，待上海这轮疫情结束，有极大一部分高净值人群会选择提前进入楼市，因而也会带动一部分刚需和改善需求的持续释放。4、疫情致经济滑坡、居民失业，优化落户政策对冲居民购房信心不足（本节有删减）而我们认为，比起疫情造成楼市供求“停摆”的直接打击，更为致命的往往是对实体经济的打击，继而带来公司倒闭、裁员潮、居民收入下降等一系列连锁反应，从而影响居民购房预期。对于全国经济龙头上海而言，封控时间越长，对经济的负面效应越大，从近期上海公布的2022年一季度经济运行数据来看，疫情负面影响初显：1-2月全市经济运行开局平稳，但由于3月份受到突发疫情的影响，一季度经济运行前稳后降、稳中趋缓，一季度上海市地区生产总值为10010.25亿元，按可比价格计算，比去年同期仅增长3.1%，增速比去年同期两年平均增速回落1.6个百分点。其中，第二产业增加值增长2.4%，增速回落0.5个百分点；第三产业增加值增长3.3%，增速回落2.2个百分点。部分指标增速趋缓：一季度，规模以上工业增加值同比增长3.9%，增速比1-2月回落8.0个百分点。商品销售总额增长2.0%，增速回落4.1个百分点。全社会固定资产投资总额增长3.3%，增速回落9.3个百分点。社会消费品零售总额由1-2月增长3.7%转为一季度下降3.8%。货物进出口总额增长14.6%，增速比1-2月回落7.4个百分点。居民收入保持增长，但新增就业岗位减少：2022年一季度，上海市城镇常住居民人均可支配收入23772元，增长5.0%。但一季度上海市新增就业岗位19.26万个，比去年同期减少2.62万个。从我们监测的上海51job数据来看也可论证以上观点，工作岗位招聘量由3月的46.37万个降至4月的44.34万个，工资水平保持小幅微增状态,4月平均工资为1.03万元.（三）购房偏好：五大新城等郊区板块吸引力上升，社区配套附加值凸显（本节有删减）疫情除了对新房供求端造成影响之外，微观层面也改变着居民购房偏好，一方面疫情管控良好的板块诸如奉贤、青浦等五大新城规划利好板块对居民购房吸引力上升；另一方面购买力相对充裕的改善客群更加关注居住私密性和舒适性，对于多层、大平层、别墅等需求预期稳中有增，此外，社区物业、小区周边配套等也成为居民购房考量的重要指标之一。1、城央老破小预期供过于求，价格稳步回调，郊区远大新接受度上升疫情期间全体居民被封控在小区内，社区居委以及物业成了最小单位的基层管理和服务部门。从核酸检测、场所消杀、人员管控、信息发布，到物资调配发放、志愿力量组织、紧急情况处理，方方面面都遇到了严峻考验。疫情重灾区大多集中在“老破小”等老旧小区，人口密度高、人员流动大、居民素质参差不齐等问题，或加剧了疫情的发展，同时很多房龄较老、物业管理费低廉的社区，物业的作用形同虚设。网易第三方调查中，有54%的居民认为各自的物业在本次疫情中没有太大的作为，基本都靠居民和志愿者自发组织。上海次轮疫情之后后，二手市场或许会迎来一波老破小置换改善的挂牌，毕竟本轮疫情暴露了许多老小区的固有问题，预计有部分年轻客群愿意牺牲一部分上班通勤时间，换取更好的住区环境，更优异的物业服务。而在此影响下，城央老破小的成交价格有望较前期稳步回调，而部分郊区远大新接受度会有上升，新房和二手次新房或将成为新一轮争抢重点。毕竟品质较高的精品社区，疫情防护相对做得较好，尤其是近些年新建的部分商品住宅小区，拥有服务较好的品牌物业，他们在维持核酸检测秩序、协助物资运送、帮助居民解决疑难问题、场所消杀等方面起到了重要作用。2、低密度产品如大平层、多层更加适销对路，社区配套是核心竞争力而对于未来计划买房的受访者，他们会优先考虑什么类型的住宅？据网易第三方调研统计显示，有30.56%的买房人将低密度的洋房、小高层社区作为他们的首选，毕竟在资金有限的情况下，低密度的洋房社区不仅可以减少人口聚集，社区环境也更好，居住舒适度更高。此外，社区所处的街镇实力和周边配套成熟度也纳入了很多人的考虑范畴，在疫情之下“菜区房”火了，可见小区周边的商业配套显得格外重要，尤其是那些实力较强的街镇，在这次疫情当中为市民的物资保供提供了极大的支持，可见地段和配套都是影响未来置业决策的重点因素。在针对小区周边配套类型偏好的调查中，有60%的受访者希望未来社区周边有盒马鲜生、山姆等中高端的生鲜超市。中高端生鲜超市，不仅能提供更为高品质的生鲜产品及生活用品，其来源也更可溯、更为安全，在此次疫情保供方面发挥出较大作用。而麦德龙、大润发等大型卖场，以及传统菜市场和沿街底商也分别获得过半受访者的青睐，接下来则是大型商场和购物中心，以及互联网电商自提点等等。3、高端改善客对居住私密度要求更高，市区配套较好独立别墅备受青睐根据网易第三方调研结果显示，有天有地有露台有院子的别墅约有16.67%的购买意向率。而对于高端客群而言，我们认为，疫后别墅也将成为新的需求点，这次疫情扩散的主要原因，除病毒本身传播性广、极易扩散的特性之外，还有人群大量聚集，小区内极易形成社区传播。与居住密度较高的高层小区相比，低密度小区，特别是别墅项目，居住人口较少，人与人接触的机会就少，减少了邻里传染的可能。而小区人口少，能获得的物业服务就会更加及时，购买力较为充裕的客群还是会倾向于选择别墅，尤其是独栋别墅。不过别墅市场预期也将面临持续的分化行情，对于周边配套相对完善的市区别墅而言，预期将呈现稳步回升行情，而对于远离闹市区的，周边商业配套比较薄弱的郊区别墅而言，虽然居住活动空间大，较为自由，但在疫情之下，居民采购物资成为难题，虽说可以在自己院子里种菜养鱼，但想满足日常所需还是不切实际的。4、五大新城疫情管控佳、人口导入多、经济有支撑，疫后楼市机会更多（略）042022年预判：楼市影响新房供求节奏但不影响总量，地市有望高热维持

（本节有删减）

上文我们梳理了疫情对上海楼市或将造成的正面和负面影响，基于各类因素的综合作用，我们对于2022年的上海楼市给出如下预判：（一）政策面保障房企资金回笼，房贷利率或将下调，落户门槛持续降低（略）（二）2022年新房供应维稳，成交预期高位回落，房价理性回归分化加剧预测2022年住宅市场供应端将维稳不变，价格预期将在土拍端及二手端限制下整体回归趋稳，而市场成交端在多方角力下将高位缓冲回落。具体来看，供应端，据上文分析，新冠疫情只会改变房企供货节奏，但对供应规模影响较小，2022年上海新房供应量预计保持平稳有保障。根据上海“十四五”规划，新增供应商品住房约40万套，年均8万套。参考2021年六批次新房取证8.2万套，说明政府是按既定规划指导进行，结合当前部分2020年及2021年初高价项目在卡预证下还有较多未上市，2022年土地端尚有有支撑，综合预判2022年上海预计还将保持8万套供货量。需求端，预计高位缓冲回落，疫情对楼市的促进和阻碍作用并存。一方面疫情影响下购房需求会延迟但不会消失，考量到上海当前市场供需和强劲驱动，利好行情将得到延续。上海属供应主导型市场，整体供不应求，2021年供求比仅0.77，狭义库存降至历史低位，仅5个月，项目去化保持高热，近期开盘去化率仍在80%以上，城市发展(旧改、落户等)催生大量释放动力强劲的潜在需求，叠加疫后部分人才租赁需求转化为购房需求，整体成交热度预期还将高热延续。另一方面，疫情对刚需影响更为深远，特别是收入预期，进而也会影响其短期购房行为。值得引起高度关注的是，因二手房“三价就低”调控后降温明显，目前整体二手房市场基本筑底，势必会致客户基数缩水，同时新房倒挂效应减弱，因而也会倒逼部分投资客撤离，由此也会平抑部分市场热度。价格端，预计稳字当头，疫情或将持续加剧分化行情。土拍及二手端合力降低房价预期，基于新房供应平稳的前提下，后市新房供求矛盾或将趋向缓和，房价上涨动能减弱；此外，结合2021年出让地块基本与周边项目售价持平，对于整体房价上涨的驱动力也有逐步减弱的趋势。不过不同区域不同产品还是存在显著的分化行情，对于周边配套完善的环内优质改善类项目整体房价预计延续稳中有增，远郊五大新城等部分品质较好的新房项目房价或将小幅回升，而对于部分城央“老破小”和周边配套不完善的远郊新房项目，价格还将进一步回落。（三）财政压力下，地市或将在下半年加速放量，全年有望较去年稳中有增（略）

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参照武汉封控，2022年上海市场发展趋势研判

一、2022年上海疫情传染性强，波及范围和影响广度远超当年武汉 

（一）上海疫情致死率低但传播速度快，“全域静态”管控对楼市影响较大  

（二）上海疫前、疫中“冰火两重天”，武汉解封后迎来快速回升期

二、武汉“前史为鉴”：疫后纾困带动短期楼市成交回升，中长期规模下行  

（一）政策纾困房企居民两手抓，降低土拍预售要求、放宽落户条件   

（二）疫后快速复苏，2020下半年成交同比增5%，改善需求持续释放  

（三）疫情成为楼市由升转降“拐点”，宏观经济承压、居民收入回落  

（四）疫情对地市影响有限，2020年武汉涉宅用地成交量价齐增创新高 

三、疫情对楼市影响：短期内改变供求节奏但规模影响小，中长期影响收入预期 

（一）新房供应：2022年供应规模预期高位，下半年是推货重点，土拍将延迟   

1、新冠疫情或将至全年推盘“先低后高”，全年供应规模仍将高位维持 

2、2022年内环至外环间供应占比预期上升，中低档刚需或达7成以上  

3、2022年或将增加土地出让缓解财政压力，间接影响明年新房供应节奏

（二）新房成交：“先低后高”总量延迟释放，租赁或加速转为购买需求

1、疫情造成楼市短期供求停摆，积累自住型购房需求会延后但不会消失

2、上海生活保障和社区管理催发3成以上购房者考虑置换住房

3、张江人才公寓征用事件打击租赁积极性，或刺激高净值人群提早入市

4、疫情致经济滑坡、居民失业，优化落户政策对冲居民购房信心不足  

（三）购房偏好：五大新城等郊区板块吸引力上升，社区配套附加值凸显   

1、城央老破小预期供过于求，价格稳步回调，郊区远大新接受度上升  

2、低密度产品如大平层、多层更加适销对路，社区配套是核心竞争力  

3、 高端改善客对居住私密度要求更高，市区配套较好独立别墅备受青睐   

4、五大新城疫情管控佳、人口导入多、经济有支撑，疫后楼市机会更多

四、2022年预判：楼市影响新房供求节奏但不影响总量，地市有望高热维持 

（一）政策面保障房企资金回笼，房贷利率或将下调，落户门槛持续降低   

（二）2022年新房供应维稳，成交预期高位回落，房价理性回归分化加剧   

（三）财政压力下，地市或将在下半年加速放量，全年有望较去年稳中有增 

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