杭州拿地开挂，万科画风突变为哪般？
文/克而瑞研究中心 朱一鸣、王青青
近来，各地土拍会上万科出现频繁，尤其是在杭州，万科拿地有如开挂，9月、10月先后拿下7幅地块，另外上海、沈阳、成都、天津等地也均有地块入手，其中还不乏高溢价地块。向来低调拿地、专注“捡漏”的万科为何突然出手阔绰，究竟又是在打什么算盘？
30天53万方宅地，全城全方位布局
9月11日可谓这波杭州万科拿地热潮的开端，位于市中心的文晖单元、彭埠单元宅地先后被高溢价拿下，随后9月底又连续抄底余杭海创园、良渚街道以及萧山开发区三宗地块，10月10日再夺未来科技城宅地及大江东物流用地。前后短短一个月时间，杭州万科累计斩获53.2万平方米住宅类用地，耗资45.3亿元。
不难发现，杭州万科此番可谓布局全城，地块跨越市中心和郊区，不仅有深耕区域，还有新进板块。从拿地分布及定位，我们可以大致判断出杭州万科的战略布局思路。高溢价竞得市中心地块表达了其丰富产品线的强烈意图，文晖单元和彭埠单元两幅地块未来将定位为中高端改善型项目。但是，文晖地块一来是万科首次布局的区域，客群相对陌生，二来18074元/平方米的楼板价高于周边首开、天阳等新盘的售价，未来运营存在一定的风险。为了规避风险，杭州万科仍将重心放在刚需型产品上，良渚街道等另外4幅宅地均远离市区，定位刚需以满足庞大的刚需群体，并多数立足深耕区域，如城西和良渚板块，利用区域认可度和品牌效应来保证未来销售。
楼市向好、新帅上任，主客观因素双管齐下
杭州万科破天荒改变拿地风格，拿地规模激增。我们认为，这是由于多方面因素共同推动的。
客观角度来讲，杭州万科此番如此大刀阔斧，根本原因在于杭州房地产市场表现优异。杭州城市人口吸附能力强，楼市需求基础稳固，同时还是典型的政策敏感型城市。因而，从去年下半年救市政策不断出台开始，杭州住宅市场逐渐由库存高压、供需严重失衡进入市场持续回暖、供需均衡的正常轨道。
根据CRIC监测数据统计，今年以来杭州商品住宅成交量一路小跑上涨，自4月开始单月成交量均超百万平方米，至第三季度末累计成交880万平方米，同比涨幅达71%，领先一众城市。同时，从万科2014年年报中可以获悉，2014年年末在杭仅7个项目有储备，共计147万平方米，其中良渚文化村项目占到6成，其他项目体量均不大。2015年计划开工49万平方米，计划竣工面积45万平方米，未来供应略显不足。因而在市场基本面好、未来供应不足的情况下，杭州万科积极拿地补仓成为自然之举。
主观角度来看，年初杭州万科换帅，新帅李嵬走马上任，手上可调配的资源相当充裕，新帅意志可能是杭州大规模拿地的重要因素。2014年杭州商品房销售金额前三甲依次为绿城、万科、滨江，成交金额分别为133亿元、122亿元和89亿元。万科与销冠绿城差距并不大，新官上任的李嵬在保持百亿业绩规模的基础上有意冲击杭州销冠，因而选择主动出击，一改往日低调拿地风格，全面扩张规模。
同时，万科在杭产品基本着眼刚需，利润率偏低。反观绿城、滨江，这两家房企改善型产品居多，正好迎合越来越多的中高端需求。因而万科力求填补产品空白，借改善产品之力改善利润率、提升竞争力，这也就成为其在主城区大手笔拿地的根本原因。说到底，都是为了业绩。
今年万科布局力度明显加大，布局范围涉及全部城市能级，囊括全部经济大区。典型的如在太原新增9幅地块，建筑面积165万平方米，在东莞新增8幅地块157万平方米，在上海新增4幅地块133万平方米。万科积极寻求业务转型的同时却在扩张传统业务规模，看似相悖，实则相辅相成。万科转型声势浩大，业务铺开面广，不光有集团对外公布的五大转型业务，还有家装、环保等产业的投入。
然而新业务的前期投入大，需要占用资金量多，而初期的经营性现金流很难反哺业务发展，这时候还得需要用传统业务进行支持和弥补，或许这也就成为继续扩张传统业务规模的逻辑所在。只有继续做大传统业务，强化传统业务优势，万科的转型之路才能走得更远、更无后顾之忧。
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