中交助力，绿城融资出新招
文/克而瑞研究中心 房玲、蔡建林
2015年10月29日，绿城中国公布，附属公司海南绿城、青岛绿城分别与股东中交集团旗下中交建融租赁订立售后回租协议，均为期32个月，分别涉资2.79亿元人民币(下同)、1.03亿元，其后，海南绿城须缴付3.02亿元的租赁费用，青岛绿城需缴付1.12亿元的租赁费用，分五期等额缴付。
由于租赁到期后，绿城中国只需要象征性地付给中交建融租赁100元进行融资资产的回购，根据租赁资产出售给中交建融的价格及绿城支付的租赁代价，我们估算出本次融资租赁的内部收益率为2.76%，年化租息率5.18%，且计入了增值税（一般增值税对资金成本有较大影响）。该利率水平不仅低于绿城2015年中期的平均融资成本7.5%，也低于一般融资租赁的年租息率。
备注：据公告分5期等额支付本息，以每期款项在当期期末支付进行计算。
举可比案例来说，2015年9月23日，越秀地产间接全资附属公司杭州越秀与广州越秀融资租赁有限公司（广州融资）订立总额5亿元的售后回租合同，虽然广州融资是越秀集团旗下全资子公司，不过年租息率也达到了6.19%，且额外收取了1500万元的咨询费。
本次绿城的融资额不大，但释放出中交坚决大力支持绿城发展的信号。2015年10月，绿城在面对投资者的交流会中指出，通过整合，中交旗下已经形成了绿城中国、中交房地产、中交海外房地产三个开发平台。目前，绿城已经纳入中交的管控体系，作为中交旗下最有价值的地产品牌，将会获得来自中交更多支持。
事实上，中交入主绿城后，已经对绿城的财务改善提供较多的支持。2015年8月，绿城完成了2018年到期、年利率8.50%的7亿美元优先票据（交换比例19.86%），及2019年到期、年利率8.0%的5亿美元优先票据（交换比例52.69%）的部分交换，为交换而发行的新票据的利率仅有5.875%。此外，也完成了对人民币25亿元2016年到期票据和旧美元票据条款修改的同意征求。在交换完境外票据后，绿城又于8月28日和9月17日分别完成了共70亿元的境内公司债的发行。
经过票据交换和公司债发行，有效降低了绿城的平均资金成本。此前，中交对于绿城发债方面的支持更多来自信用背书，而本次售后回租，中交则直接动用了旗下的融资租赁公司提供融资服务，可见双方的合作正在深化，中交的支持力度正在加强。
不过，值得注意是的，由于《融资租赁法》迟迟未出台，融资租赁在不动产领域尚属于模糊地带，因此绿城和越秀的融资租赁案例中所涉及的租赁资产均不是房地产资产。杭州越秀的租赁资产为电机系统、消防系统、工程设备等固定资产；而海南绿城和青岛绿城的租赁资产则为相关酒店和住宅运营涉及的家具及设备。本次通过售后回租方式进行融资颇有试水的意味，未来如果融资租赁向不动产领域开放，中交对绿城的融资支持将有更多的空间。
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