快评｜10月指标继续走低，房产行业该奋进了
文/克而瑞研究中心 杨科伟、谢杨春
根据国家统计局最新发布的房地产行业相关数据来看，房地产开发投资继续下滑，新开工降幅进一步扩大，开发土地购置面积降幅与前期持平，房地产行业似乎凛冬将至。就连统计局一直看好的销售，好转趋势也放缓，仅有到位资金稳中有升。由此来看，在政策边际效应逐渐减退之下，房地产市场仍未摆脱调整。
房地产开发投资无企稳迹象，单月投资已连续三月负增长
数据显示，今年前10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比增长2.0%再创历史新低，增速比1-9月份回落0.6个百分点，继续呈回落走势。虽然跌幅有所收窄，并无企稳迹象，仍不容乐观。且单月房地产开发投资同比已为-2.44%，连续三个月负增长，形势较为严峻。
10月房地产投资增速延续低增长基本符合预期，但较为疲弱。主要还是受到基数效应影响。一方面，土地购置面积维持在低位是导致房地产开发投资持续下滑因素；另一方面，三四线市场库存压力大，销售投资传导不畅，使得开发企业在市场上投资极为谨慎。
今年GDP增速“保7%”压力有增无减，作为国民经济的支柱产业，稳增长的“紧箍咒”下房地产已经疲态尽显。为了不拖整体经济增长的后腿，低迷不振的开发投资增速或将倒逼政府出台更大力度政策，例如国家住房银行、更加宽松的货币政策等，届时，房地产投资才能真正企稳。但限于企业开发趋于理性、政府供地愈发有序等因素，短期来看，房地产开发投资还将在底部继续调整，不会迎来大反转。
新开工降幅扩大1.3个百分点，企业开工意愿不足
1-10月份，房屋新开工面积127086万平方米，同比下降13.9%，降幅比1-9月份扩大1.3个百分点，大幅低于预期。10月新开工增速并未延续9月同比正增长。
新开工走势从年初就一直处在低位徘徊，我们认为并不影响未来市场发展。主要基于三方面判断：从市场供求来看，若将新开工规模近似看作新入市项目总量，那么对比成交数据来看，前十月房地产供求比为1.34，仍处于供过于求的范围；从政府调控的角度来说，当前市场仍以去库存为主；从企业投资角度来看，低迷的新开工符合企业在市场上投资动作的谨慎预期。因此总体来看，新开工降幅缩减短期内难度较大，近期一二线城市的投资火热也难以拉动总体新开工。
销售好转趋势放缓， 向上趋势不会反转
1-10月份，1-10月份，商品房销售面积94898万平方米，同比增长7.2%，增速比1-9月份回落0.3个百分点，商品房销售额64790亿元，增长14.9%，增速回落0.4个百分点。面积和金额好转趋势双双放缓，使得一度出现回暖的房地产市场继续陷入调整期。
商品房销售数据放缓，统计局将其归结于三方面因素。第一，在前期政策刺激下，改善型需求集中释放，大户型以及豪宅销售较好，随着政策边际效应减退，以及需求过度释放后，刚改依旧成为市场主力。第二，一二线重点城市销售是全国的稳定器，大部分三四线或者说非重点城市销售下行则拖累整体销售增速放缓。1-10月份，非重点城市商品房销售面积增速比1-9月份回落0.4个百分点，而重点城市商品房销售面积增速与1-9月份持平。第三，是基数影响。去年10月份当月销售面积下降1.6%，降幅比9月份大幅收窄8.7个百分点，使得今年1-10月份基数比1-9月份明显上升。
楼市回暖是否昙花一现？
仅从统计局商品房销售数据来看，还言之尚早。目前市场仍是以刚性以及改善性需求为主，中高端需求短期的变化并不会对市场长远发展带来太大影响。另外，当下一二线城市销售仍较为强势，三四线城市也在货币安置化化、公积金异地贷款等政策下，去库存脚步逐渐加快。而在年底企业冲击业绩、回笼资金的关键时期，业绩承压房企势必将进一步加强营销力度，年底成交也将延续上升态势，今年成交量甚至会超过去年水平。
而本周，国家主席习近平也曾公开表示，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。因此，在宽松的货币政策与积极的财政政策配合下，市场回暖的大方向不会转变。
相关推荐
>>>点击图片浏览
月报｜供应锐减而成交微增，整体回稳与分化加剧并存
专 业 • 深 度 • 客 观
↑长按二维码一键关注↑
回复关键词，系统将自动检索相关文章，如：
万科 | 绿地 | 万达 | 融创 | 房企
地产 | 销售 | 独家 | 排行