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快评|10月指标继续走低,房产行业该奋进了

2015-11-13 by 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究


小Q导读

据统计局数据,十月房地产投资继续低迷,新开工降幅扩大,房地产行业是否入冬了?

文/克而瑞研究中心 杨科伟、谢杨春

根据国家统计局最新发布的房地产行业相关数据来看,房地产开发投资继续下滑,新开工降幅进一步扩大,开发土地购置面积降幅与前期持平,房地产行业似乎凛冬将至。就连统计局一直看好的销售,好转趋势也放缓,仅有到位资金稳中有升。由此来看,在政策边际效应逐渐减退之下,房地产市场仍未摆脱调整。

房地产开发投资无企稳迹象,单月投资已连续三月负增长

数据显示,今年前10月,全国房地产开发投资78801亿元,同比增长2.0%再创历史新低,增速比1-9月份回落0.6个百分点,继续呈回落走势。虽然跌幅有所收窄,并无企稳迹象,仍不容乐观。且单月房地产开发投资同比已为-2.44%,连续三个月负增长,形势较为严峻。

10月房地产投资增速延续低增长基本符合预期,但较为疲弱。主要还是受到基数效应影响。一方面,土地购置面积维持在低位是导致房地产开发投资持续下滑因素;另一方面,三四线市场库存压力大,销售投资传导不畅,使得开发企业在市场上投资极为谨慎。

今年GDP增速“保7%”压力有增无减,作为国民经济的支柱产业,稳增长的“紧箍咒”下房地产已经疲态尽显。为了不拖整体经济增长的后腿,低迷不振的开发投资增速或将倒逼政府出台更大力度政策,例如国家住房银行、更加宽松的货币政策等,届时,房地产投资才能真正企稳。但限于企业开发趋于理性、政府供地愈发有序等因素,短期来看,房地产开发投资还将在底部继续调整,不会迎来大反转。


新开工降幅扩大1.3个百分点,企业开工意愿不足

1-10月份,房屋新开工面积127086万平方米,同比下降13.9%,降幅比1-9月份扩大1.3个百分点,大幅低于预期。10月新开工增速并未延续9月同比正增长。

新开工走势从年初就一直处在低位徘徊,我们认为并不影响未来市场发展。主要基于三方面判断:从市场供求来看,若将新开工规模近似看作新入市项目总量,那么对比成交数据来看,前十月房地产供求比为1.34,仍处于供过于求的范围;从政府调控的角度来说,当前市场仍以去库存为主;从企业投资角度来看,低迷的新开工符合企业在市场上投资动作的谨慎预期。因此总体来看,新开工降幅缩减短期内难度较大,近期一二线城市的投资火热也难以拉动总体新开工。


销售好转趋势放缓, 向上趋势不会反转

1-10月份,1-10月份,商品房销售面积94898万平方米,同比增长7.2%,增速比1-9月份回落0.3个百分点,商品房销售额64790亿元,增长14.9%,增速回落0.4个百分点。面积和金额好转趋势双双放缓,使得一度出现回暖的房地产市场继续陷入调整期。

商品房销售数据放缓,统计局将其归结于三方面因素。第一,在前期政策刺激下,改善型需求集中释放,大户型以及豪宅销售较好,随着政策边际效应减退,以及需求过度释放后,刚改依旧成为市场主力。第二,一二线重点城市销售是全国的稳定器,大部分三四线或者说非重点城市销售下行则拖累整体销售增速放缓。1-10月份,非重点城市商品房销售面积增速比1-9月份回落0.4个百分点,而重点城市商品房销售面积增速与1-9月份持平。第三,是基数影响。去年10月份当月销售面积下降1.6%,降幅比9月份大幅收窄8.7个百分点,使得今年1-10月份基数比1-9月份明显上升。

楼市回暖是否昙花一现?

仅从统计局商品房销售数据来看,还言之尚早。目前市场仍是以刚性以及改善性需求为主,中高端需求短期的变化并不会对市场长远发展带来太大影响。另外,当下一二线城市销售仍较为强势,三四线城市也在货币安置化化、公积金异地贷款等政策下,去库存脚步逐渐加快。而在年底企业冲击业绩、回笼资金的关键时期,业绩承压房企势必将进一步加强营销力度,年底成交也将延续上升态势,今年成交量甚至会超过去年水平。

而本周,国家主席习近平也曾公开表示,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。因此,在宽松的货币政策与积极的财政政策配合下,市场回暖的大方向不会转变。


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