聚焦｜多数城市房价涨不动了，还有谁会涨
文/克而瑞研究中心 杨科伟 陶媛
18日，国家统计局发布10月70大中城市房价数据，显示10月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅分别比上月回落0.2和0.3个百分点。房价涨幅的持续收窄是否意味着市场需求的日渐疲弱？未来房地产市场的重点又是什么？
多数城市房价上行趋势被打断，上海、苏州等城市上涨仍坚挺
从国家统计局数据来看，目前我国房价呈现一、二线城市环比仍在上涨，但涨幅回落；三、四线城市房价由持平转降的趋势。从CRIC监测的数据来看，9个重点城市的商品住宅成交均价从今年4月起进入上行通道，但10月多数城市房价出现小幅回落，仅上海和苏州两个城市仍保持着上涨趋势.
在我们看来，出现这一趋势背后有两个原因。
第一，从市场角度来看，不论是土地市场的热度，还是库存压力，一、二线和三、四线城市呈现绝对的两极分化。一线和部分热门二线城市地王记录频频被刷新，土地成交楼板价屡创新高，看涨成为共识。
第二，从产品角度来看，随着二季度改善型需求的集中释放，最近几个月中高端项目成交占比已不断走低，刚需成交重新成为主力军。一线城市中深圳表现最为明显，单价66000元/平方米以上的项目成交占比从8月的10%降至10月的5%；不少二线城市也有类似情况，比如比如杭州单价45000元/平方米的项目成交占比从7月的4%降至10月的1%。
未来一线城市房价上涨动力仍充足，去化压力大的二线和三、四线城市则堪忧
在房地产开发投资额继续下滑，新开工降幅进一步扩大，商品房销售面积和金额同比增速也双双放缓的大环境下，未来各城市间需求，供求关系，以及房价将分化加剧。
像上海、深圳这类一线城市房价上涨动力十足，未来很长一段时间房价将继续处于上行区间。
首先，房价高低之根源的土地市场在一线城市大有愈演愈烈之势。北京六环外的土地拍出了3.3万元/平方米的楼板价，基本上是“逢拍必出地王”的局面；上海也不甘示弱，前有大宁地王打造金茂府，后有大场镇地块“面粉贵过面包”，这种区域房屋成交均价不及土地成交楼板价的情况比比皆是。
其次，随着户籍改革的不断推进，走进城市的乡镇居民将越来越多，一线城市必然是多数人的首选，未来房屋的需求量显而易见，供不应求的状态将持续。
最后，虽然一线城市房价颇高，但同时，一线城市无论是整体经济水平，还是人均可支配收入也居全国之首。在这种土地贵、需求多、资金较足的情况下，一线城市房价上涨是大概率事件。
而深陷去化压力的二线和三四线城市则需谨慎。比如二线城市中的去化困难户沈阳和青岛，三、四线中的承德、三亚、烟台、徐州等城市。这类城市未来房价上行空间十分有限。
首先，供过于求的市场关系注定房屋价格很难上涨；其次，在强大的去化压力下，房企降价促销，以求快速回笼资金的可能性极大；最后，这类城市多数家庭拥有两套以上的房屋，加上部分城市人口外流，未来即使有利好政策出台，也很难拉高需求。
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