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成交下滑,合肥房价稳步上涨的动力何在?

2015-11-21 by 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究


小Q导读

今年来,合肥成为重点一、二线城市中唯一「量跌价涨」的城市。是什么原因造成如此市场行情?后市又会有何表现?

文/克而瑞研究中心 杨科伟 余露晴


今年在“330”、“930”等政策推动下,整体市场稳步回升,多数一、二线重点城市商品住宅成交量较2014年同期大幅增长,推动房价上升,而市场一向表现较好的合肥,成交量反而出现了下跌,但成交均价保持稳定上涨态势,成为重点一、二线城市中,唯一“量跌价涨”的城市。


据CRIC监测,今年前10月,合肥市商品住宅成交面积730万平方米,同比2014年下降近6%,较2013年更是下降26%,而成交均价稳步上涨,截止10月已近8780元/平方米,同比上涨11%,,较2013年更是大涨23%。那么在市场回升下多数大中城市成交同比大涨而合肥成交量为何不增反减?而在成交量萎缩下,成交均价缘何又稳步上升?后市市场表现又向何处去?


市区供应下滑,郊区库存高企、去化困难促使成交量下滑


经过对合肥市场的梳理,我们认为造成合肥今年楼市成交“不增反减”的主要原因有两个:


其一,市区供应不足,阻碍成交量上涨。合肥楼市自2009年开始进入快速发展通道,市场供求状况也一直较为平衡,这也是全国楼市低迷时,合肥楼市仍然保持景气的一个重要原因。


尤其是近年来,合肥楼市消化周期长期维持在6个月左右,市场呈现供不应求的状态,据CRIC监测,今年前10月,合肥市区(不包括所辖县市及北部、西南组团、东部组团)商品住宅供应面积为672万平方米,较2014年同期减少135万平方米,从6个核心市区前10月供应面积来看,除瑶海区供应同比小幅上涨外,其余全部不同程度下降,尤其是蜀山区、庐阳区下降幅度超过30%。


而从月度趋势来看,今年4月供应放量增长,5月成交到达上半年峰值116万平方米。之后,供应再度大幅减缓,成交量随之大幅下滑。显然,合肥市场“量跌”不是因为没有需求,而在某种程度上是主要市区缺少供应所致。





其二,郊区产品同质化严重、库存高企,配套缺失下,成交增长乏力。2014年行业深度调整,房地产进入新常态背景下,合肥西南组团、北城新区、东部组团等刚需置业的热点区域,一方面,在快速的发展中地缘性客户消耗殆尽;而另一方面,生活、娱乐、交通等配套的不完善也阻碍市区及外来客户的进入,而且产品同质化严重,因而成交去化逐渐困难,库存不断高企,也成为阻碍合肥商品住宅成交量进一步增长的重要原因。如北城新区,据合肥家园备案网数据,截止9月1日,北城商品住宅库存数据为13874套,按照近6个月北城新区月均去化套数,大约需要近16个月时间,去化压力可见一斑。


土地市场高价不断,改善性需求释放推动房价稳步上涨


而在成交量不增反减下,商品住宅成交均价却稳步上涨,这其中主要是两个因素推动:


第一,土地市场高价地不断,推高房价。相对于商品住宅市场的下降,今年以来合肥土地市场表现火热,一方面,所推地块多位于核心市区,配套成熟,溢价率不断走高,其中备受关注的蜀山区地块溢价率更都在120%以上;而另一方面,土地的高溢价不断刷新区域楼板价,单价、总价地王层出不穷,土地价值大幅提高。而土地价格不断高企,进一步催热市场热度,直接推动区域房价不断攀高。




第二,改善需求占比提高,推动区域房价结构性上涨。2015年3.30政策以来,在降息、降准以及公积金贷款调整等政策叠加下,降低了客户的改善置业门槛,极大地释放了改善需求。从合肥2014年以来商品住宅的月度不同均价段成交面积来看,8000元/平方米以上成交面积占比明显提高,尤其是10000元/平方米以上成交面积占比较2014年几乎上涨了3至4倍,改善型产品占比的大幅提升必然使得整体均价结构性升高,这也佐证了合肥2015年前10月“价涨”有改善大量释放带动的判断。




政府应该调节市场供应,提升郊区配套价值;企业应当优化拿地结构、推出适销对路的产品


面对合肥楼市的“新常态”,对于政府而言,要想维护房地产市场健康发展,一方面,调节市场供地节奏,打击“捂地”“囤地”现象。目前合肥商品住宅消化周期只有6个月左右,尤其是主要市区,供不应求状况明显,而今年市场回升成交量却下降也与市区供应不足有关,因而政府应该适当增加推地数量,加快市区旧城改造,增加供应。


同时,注意清理开发商“囤地”现象,使得成功出让的地块能够有效成为市场供应,之前也有报道,合肥万科等26个房地产项目拿地后迟迟不开工,坐等地价升值,这也很大程度上激化本就紧张的供求矛盾。


而另一方面,统筹规划,注意郊区配套价值提升。根据合肥“1331”城市总体规划,北部新城、西南组团、东部组团等郊区将纳入市区发展范围,而目前来看,这些地域生活、娱乐、交通等基础设施配套与市区仍有较大差距,这也是目前郊区无法吸纳有效需求,去化压力增大的根本原因。


对于房企来说,合肥市场仍是全国范围内少有的供求较为平衡的市场,发展前景仍然很大,因而,一方面,房企应该具备全局化的战略,优化拿地结构,在重点布局市区优质地块的同时,应时刻关注未来发展前景较大的郊区核心板块,如经济板块、环巢湖板块等。


另一方面,把握市场需求特点,积极推出适销对路的产品。在改善型需求快速释放的情况下,在市区项目应该适当加大改善型产品比重;而对于郊区项目,力求差异化定位,满足客户多样化的需求,虽说部分郊区区域产品同质化竞争加剧、去化压力较大,但也应看大,部分项目立足产品差异化定位,也取得了很好的销量。



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