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详解公积金时隔十三年“大修”之变(附新旧细则比对)

2015-11-23 by 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究


小Q导读

公积金条例13年后大修!通读16页送审稿为您梳理七大重点。文末更有新旧文比对下载哦!

文/克而瑞研究中心 杨科伟 马千里

上周五是国务院法制办公室公布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》公开征求意见的通知,针对缴存制度不完善,城市之间资金无法融通,资金提取、使用和保值、增值渠道偏窄,管理效率和服务水平不高等问题进行了修改和完善。这是住房公积金管理条例时隔十三年后的首次大修。

本次《送审稿》最主要是落在三点,『开源、节流、保需求』

『开源』:拓宽公积金融资渠道,打通城市之间的公积金输送通道,合并机关公积金管理中心。为公积金使用率过高城市提供更多资金支持。

『节流』:公积金收益不再用作建设保障性住房的补充资金或贴息。留存公积金收益,为公积金中心融资提供融资成本。

『保需求』:建议成立省级公积金管理中心,放宽公积金取用条件。在开源节流的基础上,可更好的促进需求释放,全面支持租房、建房、异地置业等一系列住房需求,助力楼市去库存。


具体来看,《送审稿》原文共计16页7000多字,经与2002年版本逐条比对,按条例顺序梳理看点如下:


1,或取消合并机关住房资金管理中心
(第十一条,重要性:★★★★☆)

直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市(地、州、盟)应当设立住房公积金管理中心,统一负责运作本行政区域内的住房公积金。住房公积金管理中心可以根据需要在县(市)设立分支机构。其他单位一律不得设立住房公积金管理中心或者分支机构。住房公积金管理中心与其分支机构应当实行统一的规章制度,进行统一核算。(红色为本次新加叙述)

在当前的公积金管理体系中,有一类公积金管理中心显得格格不入:各地的机关住房资金管理中心。在这里缴纳公积金会有单位补助,资金使用率更低、就连取用途径也更宽。

以江苏省省级机关住房资金管理中心(下简称省机关)为例,据政府网站披露信息,除正常缴纳公积金外,还有高达缴存基数18%或20%的“补充公积金”,远高于民营企业。2014年省机关归集住房公积金41.25亿元,发放公积金贷款15.4亿元,占当年归集总额37%。而省机关所在的南京市,当年发放个人住房贷款171.23亿元,与当年缴存额之比为71%,全市公积金提取142.75亿元,占当年缴存额的59.55%。显然省机关的资金使用压力更低。

公积金政策方面,省机关已经实行全面异地贷款,夫妻双方无论在全国哪个地方办理公积金贷款,省级机关住房公积金的缴存一方,都可以向省资金中心申请委托支取公积金用于逐月偿还公积金贷款。而同样对于公积金异地贷款,南京市公积金管理中心曾明确表示:目前公积金使用率已经高达110%,暂不考虑开展异地贷款业务。

因此若本次《送审稿》若能通过并实际落实,那么南京市级公积金管理中心将迎来一笔“天降之财“——机关住房资金管理中心的闲置存款,可适度缓解南京资金不足的困境。同理,那些公积金捉襟见肘的一二线城市,也有了资金压力减轻的希望。


2,建议省级统筹,为异地贷款做准备
(第十四条,重要性:★★★★)

有条件的省、自治区人民政府可以实行省级统筹管理。实行省级统筹管理的省、自治区人民政府应当设立住房公积金管理委员会和住房公积金管理中心,统一管理本行政区域内的住房公积金,并在设区的市(地、州、盟)设立分支机构,根据需要在县(市)设立办事机构。

除少部分机关公积金管理中心外(如上文南京的省机关),目前大多数公积金贷款还是“在哪买、在哪贷“,譬如上周五的上海公积金异地购房新规,也仅仅是出具缴纳证明,真的要拿到异地贷款,还得看购房当地的房管局政策。《送审稿》建议有条件的省搞省级统筹,有助于在省内率先实现公积金异地贷款,让省会城市资金“反哺”三四线城市楼市。并且建立公积金省级统筹,也是为公积金全国化管理做准备,为住房银行出台先做好区域试点。


3,规定缴存基数上下限
(第二十条,重要性:★★★)

住房公积金的缴存基数不得低于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60%,不得高于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的3倍。(十九条)职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于5%,不得高于12%。(2002年版本没有上限)

这一条更大的意义还是在与社会公平。就目前一二线城市的公积金基数确定和缴存比例情况来看,基本在要求范围内。以上海为例,2015年公积金最低缴存基数为3628元,为2014年月均工资5451元的66.6%,职工和单位住房公积金缴存比例为各7%,最低缴存基数、缴存比例均符合送审稿要求,但最高缴存基数为33714元,为月均工资的6倍,显著超出上限,执行新政后高收入群体每月缴存额将下降一半,1145元。本项改变会对“高购买力”首置需求带来一些负面影响,但后果不会很严重,但毕竟对于月入3万元群体来说,相差1000元的公积金补贴影响不会太大。


4,放宽公积金提取条件
(第二十六条,重要性:★★★★)

一是允许支付自住住房租金和物业费。二是列出了可以提取配偶公积金的四种情况:1)购买、建造、大修、装修自住住房,2)偿还住房贷款本息,3)无房职工支付自住住房租金,4)职工支付自住住房物业费。

提取配偶资金购买自住房、还房贷,可直接利好楼市销售,有助于市场去库存。但其他提取方式也对楼市有间接利好:不论是用于支付租金、物业费还是装修,都可实现更多的居住需求,有助于提升房产行业的租金回报率,从而间接利好新房市场。尤其是在执行限购的一线城市、或是房租压力较大的二线城市,允许提取公积金支付房租、支付物业费,有助于减轻新职工生活压力,保证城市竞争力和人口吸纳能力。


5,放开融资渠道
(第三十条第一款,重要性:★★★★★)

住房公积金管理中心经住房公积金管理委员会批准,可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券,或通过贴息等方式进行融资,融资成本从住房公积金增值收益中列支。

本次《送审稿》最重要的应该就是三十条了,两款都是重中之重。本条款允许公积金管理中心向社会融资,做大公积金贷款的资金池,有助于解决部分城市“公积金贷款申请难“问题。上海、广州、深圳等供不应求,公积金资金使用率逼近100%的城市可从中受益。


6,资金保值增值,打通城际资金输送渠道
(第三十条第二款,重要性:★★★★★)

经住房公积金管理委员会批准,可以将住房公积金用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。

2002版中,规定在保证住房公积金提取和贷款的前提下,经批准也可以将住房公积金用于购买国债。但本次新规的意义可不仅仅是放开闲置资金升值的渠道,更重要的是打通了不同城市之间资金流通:允许购买第一款提及的住房公积金个人住房贷款支持证券(下简称支持证券)

这样一来,公积金使用率较低城市的闲置资金,即可通过购买支持证券流入到公积金不足的城市,实现了皆大欢喜的“取长补短”,公积金使用率较低城市获得了稳定的资金收益回报,而公积金使用率较高城市则解决了资金不足困局题。在各地政府各自管辖资金的现行政策下,本条新政避开了地域利益冲突,构建了理想的资金输送通道,是本次《送审稿》的最大亮点。但考虑到相关细化实施配套政策的推出节奏,真正落地还是不会太快。


7,公积金收益不再用作建设保障性住房的补充资金或贴息
(第三十一条,重要性:★★★★★)

住房公积金管理中心应当将住房公积金的增值收益存入在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户,提取住房公积金管理中心的经费后,全部用于建立住房公积金风险准备金,不得挪作他用。(原可用作建设城市廉租住房的补充资金)

这一方面有利于制度公平,公积金是职工缴纳的私有财产,其增值部分当然也应该属于私人所有。但更重要的还是为公积金管理中心融资提供了资金支持。据国家公积金中心发布数据,2014年全国公积金增值收益677.02亿元,用作建设补充资金的款项高达432.15亿元,而这其中,绝大部分又是用在一线城市,如上海市2014年提取城市廉租住房(公共租赁住房)建设补充资金55.74亿元,北京市34.4亿元。根据三十条规定,余下的增值收益部分可用作融资成本,将有助于地方政府募资,减轻京沪等成交较好一二线城市公积金资金压力。


本次《送审稿》还做了很多其他修改,但与行业趋势相关性不强,这里不再赘述,有兴趣可点击“阅读原文”下载附件《住房公积金管理条例新旧全文比对》(共27页,新条款为仿宋三号,旧条款为宋体小四)


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