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福音来了,上海首发规模最大公积金贷款证券化

2015-11-28 by 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究


小Q导读

上海首例个人住房贷款支持证券1号来了,三重利好让公积金制度不再是“鸡肋”!

文/克而瑞研究中心 杨科伟 余仁花

继2015年11月20日国务院公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》,明确住房公积金管理中心可以申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券之后不过短短7日。上海就低调发布了沪公积金第一期个人住房贷款支持证券1号的发行办法、发行公告和发行说明,目前国内规模最大的公积金个人住房贷款资产支持证券正式出台。

“首吃螃蟹”筹集资金19.4亿元,贷款证券化的示范意义将引其他城市跟风

早在2014年9月30日,住建部、财政部、央行联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》就明确提出:允许有条件的城市积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。今年6月底,武汉住房公积金中心发行“汇富武汉住房公积金贷款1号资产支持专项计划“,发行规模为5亿元;8月,常州也发行了其公积金个人住房贷款的资产支持证券,筹资规模达到6.19亿元。

虽然上海不是第一个试水“吃螃蟹“的,但却是目前为止国内发行规模最大的。公告称:上海本次公积金第一期公积金贷款证券化发行规模达到19.4亿元,其中优先级证券为18.3亿元,次级资产为1.1亿元。优先级证券的票面利率均为基准利率+基本利差。其中,基准利率为央行公布的五年期以上个人住房公积金贷款的基准利率;基本利差根据“簿记建档”结果确定。

就募集资金规模相对房地产市场需求规模而言,以上海家庭公积金最高贷款额120万来计算的话(家庭首套、普通住房公积金贷款最高限额),至多可支持1616户家庭的首套普通住房公积金贷款,这对于年均6万套左右的普通住宅成交量而言,稍显杯水车薪;但是,作为上海公积金住房贷款证券化的第一次尝试,意义非常重大。而且此次证券发行规模仅占上海公积金个人住房贷款余额2226.05 亿元的0.87%,此次试水成功,后期必将推出二期、三期,加大对公积金个人住房贷款的支持力度。

今年以来公积金成为地方政府“促需求、去库存“的主要抓手,但公积金资金池捉襟见肘、诸多城市贷款额度紧张,极大地制约了政策效力发挥。毫无疑问,公积金贷款证券化将充盈公积金资金池,有效缓解公积金流动性紧张的问题。此次上海公积金贷款证券化将对这些公积金贷款额度紧张的城市起到很好的示范作用,相信后续将会有不少城市陆续跟进公积金个人住房贷款证券的发行。

公积金贷款证券化将充盈地方公积金资金池、撬动商业贷款,利好行业去库存

从资金筹集效率上来看,个人住房公积金贷款具有收益稳、风险小、信用好、小额分散的特点,资产质量较高,上海此次公积金贷款证券化也获得了专业评级机构AAA级的评级。这类证券是保险、基金、银行等稳健型投资人的投资首选。虽然说,公积金贷款证券化属于新兴金融创新手段,但鉴于上海较好的金融基础,以及此前武汉和常州的公积金贷款证券化均已成功发行,预计12月份上海的证券1号的认购率不会太低,即资金筹集效率会相对较高。

所融资金将主要用于支持购房者住房贷款,使更多人能够享受到贷款成本较低的公积金贷款。另一方面,公积金贷款证券化所得融资作为公积金收益部分,又可以为当前诸多城市进行的公积金贴息贷款(商业贷款与公积金利差由公积金收益补足)提供更大规模支持,进而撬动商业贴息贷款投放支持购房需求,公积金资金使用范围的扩大,将较大程度上刺激住房需求,让更多出于收入相对较低,出于购房边缘地带的家庭加快入市步伐,这对目前库存压力较大的城市无疑又是一剂加快库存去化、有效的良药。

公积金贷款证券化不仅将盘活沉淀资金,还将加快推动公积金制度嬗变

目前,我国住房公积金最主要的矛盾在于一面是数量庞大的沉淀资金,截至2015年7月底,全国住房公积金缴存余额达近4万亿元,贷款余额达2.9万亿元;面是部分城市公积金贷款余额已无法满足逐日增长的公积金住房贷款需求,广州、深圳、杭州、宁波等部分城市甚至出现无钱可贷的窘境,不得不以公转商贴息的方式来满足公积金贷款需求。实施公积金贷款证券化之后,将有效盘活沉淀资金,输血公积金资金池,加大公积金管理中心运用公积金对房地产市场的调节作用。

于此同时,公积金贷款证券化本质上与美国“两房”无异,无疑将这一制度的作用进一步发挥出来,还原它本来的作用,甚至未来成立专门的住房贷款银行,从而进一步推动公积金制度的嬗变。


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