物业也能众筹？这家企业一个月搞定3000万方！
文/克而瑞研究中心 房玲 蔡建林
11月30日，湖北福星科技股份有限公司发布《关于全面推进智慧社区生活服务产业的战略规划纲要》，称将通过制定战略规划和刚要，把公司打造为智慧社会生活服务平台提供商。
有意思的是，2015年10月26日，福星股份才刚刚成立物业公司——福星智慧家物业服务有限公司，但截至公告日仅1个月的时间，该物业服务平台的服务面积已经约3000万方，2020年更是要实现纳入平台的物业服务面积达到10亿方，服务3000万人。什么概念？要知道，近期在香港上市的中奥到家签约管理的物业面积也就3140万方（2014年底），而龙湖地产旗下管理的物业面积也仅为3000万方（2015年8月）。
凭什么一家刚成立的物业服务公司，在短短的一个月左右的时间可以迅速获取3000万方的物业服务规模？
原来，福星推出了一个新的模式——物业众筹。经我们查阅资料合理推测，大概是福星股份及其他开发商把自己旗下的物业都纳入到福星智慧家这个物业服务平台上来，相当于每家企业各自出一部分物业，从而形成了3000万方的物业服务规模。
通俗的讲，就是福星股份拿出1000万方，A房企拿出300万方，B房企拿出500万方，C房企拿出400万方，D房企拿出100万方……最后凑足了3000万方，交由福星智慧家物业服务平台进行服务。表面来看，这还真就是传统意义上的众筹思想！而事实上呢？
一般来说，物管平台拓展物业管理面积有三种方式：万科睿服务的管理模式输出，中奥到家的签约管理或代管，以及彩生活等采用的物业管理公司收购方式。判断福星物业众筹模式与现有的物业管理拓展方式是否不同的关键，还在于其中的利益关系。
按照目前的设计，纳入福星智慧家平台的物业管理公司，仍将从事其现有的工作，获取其相应的收益，而智慧家仅作为互联网服务平台，可以提供统一的配套服务。也就是说，智慧家服务平台并不在这3000万方物业中派驻管理和服务人员，也没有物业费可收。所谓物业众筹，基本与万科睿服务模式无异。因此这3000万方的物业面积，也只能称为“物业服务面积”，而非“物业管理面积”。
智慧家平台主要提供两个方面的服务：一是统一的物业基础服务设施和服务模式输出，包括含物业管理信息系统（PMIS），设备集中管理系统（ECCM），智能家居系统（IHAS），客户关系管理系统（CRM），供应链协同系统（SCCP）五大核心模块的物业服务配套管理系统及相应的物业服务体系。二是依托物业基础服务的O2O平台服务，包括社区金融、社区租售、社区家政、社区旅游、社区教育、社区健康、社区养老和社区便利服务。短期内来看，管理体系输出或将获取一定的收益，而社区O2O服务将需要长期的培育。
而作为“众筹”参与者的各开发商也无法分享智慧家平台的未来收益。从福星智慧家物业服务公司的股权结构就可以看出，其中福星股份持股51%，星慧投资（有限合伙）持股49%。而星慧投资的主要合伙人包括谭少群、胡朔商、冯东兴、冯俊秀、刘慧芳、汤文华等自然人，均为福星股份董事、监事或高级管理人员。
虽然福星智慧家的物业众筹中的“众筹”概念更像噱头，但却也引发了我们的思考，建立一个统一管理，利益共享，而不仅仅是服务输出的物业众筹平台是否可行？结论是，静态下可行，但对于高速扩张和发展的物业服务平台而言，就显得操作繁琐且低效了。
静态条件下，可以按照各家房企所贡献的物业数量和质量进行评估，根据其价值给予相应的平台公司的持股比例，其架构可参照多层合伙人架构（类似绿地格林兰架构），这使得所有参与众筹的房企都获得相应的权益，仅三层架构就可以容纳约2400家（49x49）房企的加入。然而，作为高速扩张的物业服务平台，将会有持续不断的“众筹参与者”加入，如此，每一次物业管理面积的拓展，各自持股比例就会有新的变动，操作起来异常繁琐和低效。
总体而言，在众多房企争相布局物业管理领域的时代，地方性房企若想在其中分一杯羹，倒是适合进行区域抱团，采用众筹思想和上述的架构组建“统一管理、利益共享”的物业管理平台。若运作良好，可伺机向外进行收购拓展；退一步讲，也可考虑转让出售给大型物业管理平台，获得相应的溢价收益。
图1：多层合伙人架构
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