土地篇：供需双降价新高，分化加剧地王烧，明年继续
文/克而瑞●研究中心
>>重点提要<<
◎ 供应规模锐减，2016年着力去库存，供应总量保持低位
◎ 成交量跌价涨，热点城市土地争夺激烈，地王频现
◎ 2016年成交规模仍将平稳，城市强者恒强，价格再攀新高
◎ 政策加强供应端调控，2016年土地出让模式将更多元化
◎ 城市更新的旧改土地将是未来一线等重点城市供应主力
2015年土地市场整体呈现量跌价涨的态势。受国土部“有供有限”的指导思想，多数城市降低2015年的土地供应量，因此部分热门城市本就不多的土地受多家房企争夺，溢价率飙升，单价和总价地王频频被刷新；而那些库存量偏大的城市，地块仍多以底价成交，城市之间差异极其明显。
供应：300城供应总量锐减39%，多数城市未完成全年供地计划
全国300城整体供应建筑面积在2011年之后虽然一路下滑，但从2010年到2013年间，我国土地供应建筑面积始终维持在十亿平方米以上，2014年楼市遇冷，低迷迅速蔓延至土地市场，整体供应量快速下滑，2015年在国土部“有供有限”的指导思想下，商品房库存量偏高的城市大幅下调供应量，因此2015年1 全国300城经营性土地供应再度缩水。据CRIC数据看，全国300城经营性用地供应建筑面积47183万平方米，同比锐减39%。
结合重点城市2015年土地供应计划来看，8成有余的城市调低了土地供应计划量，14个重点城市中仅海口、济南两城调高了土地供应计划量。从土地供应计划完成率来看，高达85%的城市未完成2015年的土地供应计划。其中，石家庄的完成率仅有8%，无锡、济南、哈尔滨、北京和长春的完成率不足一半。
值得注意的是，国土部要求的“有供”城市，比如上海、北京、南京不仅仅土地供应计划量有所下降，甚至于完成度也不高，比如北京的完成度仅有38%。
注1：2015年土地数据统计时间范围为1月1日到12月15日
2015年全国300城经营性土地成交受供应所制约，成交规模较2014年再度缩水，只有2013年成交规模的一半，成交建筑面积54579万平方米，同比29%。成交规模的大幅下降主要受高居不下的商品房库存量影响，土地供应下降，房企投资谨慎所致，部分二线和三四线城市土地流拍时有发生，底价成交也是常态。
1、各属性土地结构无显著变化，住宅类用地占比仍维持6成以上
从成交土地的用地属性来看，过去三年各类属性用地成交占比变化细微。2015年各类用地成交占比与过去两年相比保持一致，住宅用地占比仍维持在6成以上的高位，是成交的绝对主力。商业类用地占比均有3成有余。而办公和多属性用地占比相对较低，为2-3%。
2、二线城市成交面积占比48%，三四线成交占比上升7个百分点
从各城市能级来看，2015年整体成交建筑面积同比全线下跌，其中二线城市跌幅高达39%，可见在高库存压力下，二线城市大力贯彻国土部的指导方针，极大程度上减少土地供应量，这一点也可以在各城市能级的成交占比变化得以印证。一线和三、四线城市的土地成交建筑面积虽同比亦下浮15%左右，但从成交占比变化来看，一线和三、四线城市占比较去年相比上调许多。
3、成都居成交面积榜首，多数城市成交规模同比下滑
从各城市成交面积看，2015年成都以2708万平方米的成交建筑面积荣登成交面积榜首。去年的冠军重庆，今年以2032万平方米的成交量居成都之下，武汉较去年相比名次上升一位，居第三名。从整体来看，由于多数城市调低土地供应量，今年入驻榜单的20个城市中13个城市较去年相比成交量有所下滑，其中青岛降幅最大，为56%。像青岛这类商品住宅库存量相对较大的城市，地方政府为缓解去化压力纷纷减少土地供应量，因此2015年这些城市的土地成交量同比均处于负区间。此外，今年榜单门槛较去年相比下降32%，为893万平方米；冠军成交量亦同比下降12%。
成交面积下滑直接拉低成交金额，但成交金额同比跌幅远小于成交面积跌幅，可见地价增速较快，一线城市成交金额占比上升3个百分点，京沪穗占据成交金额榜单前三甲。
1、成交金额虽同比下跌，但跌幅远低于成交面积跌幅
据CRIC数据看，全国300城经营性用地成交金额为14607亿元，同比下降19%。2010年至今，全国土地成交金额与成交面积走势相同，均呈现两波下行趋势。但值得注意的是，2010年至2012年之间，成交金额的斜率更大，而2013年至今，成交面积的斜率更大，这意味着在2013年之前土地的成交楼板价呈现下行态势，而在2013年之后则持续上扬。
2、二线城市占比最大且金额同比跌幅最大，一线城市占比升至30%
从各城市能级来看，与土地成交面积相同，成交金额亦全线同比下跌，二线城市跌幅最大。但不同的是，从成交金额占比情况来看，仅一线城市成交占比同比上涨3个百分点，三、四线城市在成交面积占比大涨7个百分点的情况下，成交金额反而下跌了1个百分点。可见房企在一线城市拿地单价更高。
3、京沪穗占成交金额榜单前三，武汉、成都、佛山、南宁同比上浮
从各城市成交金额看，京沪穗占据成交金额榜单前三甲，房企斥资拿地进一步向一线城市聚拢。与去年相同，北京和上海仍分别位于榜单的冠军和亚军，广州较去年相比上升一位，今年居第三名。从整体来看，受成交面积降低所影响，今年入驻榜单的20个城市中有14个城市成交金额同比下跌，其中深圳跌幅最大，为59%，而深圳的成交面积同比跌幅更大，为69%。类似深圳这样房屋需求旺盛，但受制于可开发土地量已不多，市政府年供地量较少的城市，成交金额虽同比下跌，但跌幅远小于成交面积的跌幅。
此外，南京、武汉、杭州、成都、苏州等城市土地成交也显著上涨，得益于这几个城市：一，存量小，消化周期最高的重庆也仅有7.2个月；二，土地消化周期相对较短，短期内不会出现供应井喷。第三，房屋需求旺盛，商品住宅成交均价有一定上浮，比如南京今年商品住宅成交量同比上涨近5成，成交均价同比上涨16%。
土地供应规模的减少使部分热门城市的土地更加抢手，不仅仅一线城市频爆地王，热门的二线城市的楼板价亦屡被刷新，比如南京、苏州等城市；此外部分被行政利好辐射的三、四线城市亦表现不俗，比如位于环渤海的燕郊、珠三角的珠海、东莞等城市溢价率名列前茅。
1、楼板价：整体价格持续上扬，一二线涨幅显著而三四线平稳
2013年起全国整体成交楼板价便处于上升通道，即使是楼市遇冷的2014年也未能挡住其上涨的势头，2015年更是达到了2676元/平方米的历史新高。从季度成交来看，今年土地成交楼板价步步攀升，尤其是第四季度成交楼板价高达3483元/平方米。拿地成本的增加，一来在“有供有限”下，不少城市纷纷减少土地供应，尤其是应该增加供应的一线和部分热点二线城市也削减了土地供应，但房企对优质、稀缺土地增加储备的需求并没有减少，购地费用上升；二来2015年楼市表现颇佳，房企回笼大量资金，加上整体社会资金面宽松，房企资金普遍充裕，在土地争夺中底气十足、竞争激烈；第三，一线和部分热点二线城市高溢价率带来的高单价地块占比较大，结构性因素造成统计价格上升。
1）一线城市楼板价持续高位，二线城市上行明显
从各城市能级来看，一线城市的土地成交楼板价独占鳌头，长期维持在10000元/平方米以上，二线和三、四线则在2000元/平方米左右徘徊。值得注意的是，2014年二线和三四线城市土地成交楼板价基本呈相同走势，且楼板价相差不多；进入2015年后，二线城市则呈明显上涨的趋势，尤其是第四季度已达到3042元/平方米的相对高位，而三、四线城市的成交楼板价在前两季度甚至出现走低，随后虽上涨，但绝对值与二线城市已相距甚远。
2）深京沪当仁不让居前三位，仅广州、三亚楼板价同比下浮
从各城市成交楼板价看，深圳、北京和上海仍牢牢占据榜单前三位，同为一线城市的广州被福州赶超，仅居于第五位。城市分化的趋势已然蔓延至一线城市中。在京沪漫地地王的2015年，广州土地市场显得异常冷清。我们分析主要有以下两个原因：第一，京沪深楼市预期更佳，2015年京沪深商品住宅成交均价均在30000元/平方米左右，同比大幅上涨，尤其是深圳涨幅高达31%，而广州商品住宅成交均价仅有15000元/平方米，同比不升反降1%；第二，京沪深可开发的土地少之又少，而广州市区内仍有不少土地有待开发，稀缺性不如其他三个一线城市。
从整体来看，仅广州和三亚成交楼板价同比下跌10%，其余各城市均上涨，其中苏州同比涨幅最大，为103%，福州和南京次之，分别为73%和71%。 此外，成交楼板价榜单门槛较去年相比下降一成，但榜首同比则大幅上涨32%。可见城市之间的分化日益加剧。
2、溢价率：全国水平相对稳定，一线最高但二线涨幅较快
2015年，全国土地市场溢价率为18%，较去年有所上升。二线城市土地城市溢价率逐季快升，并接近一线城市水平。溢价率TOP20城市多为华东一、二线城市和珠三角三四线城市，基本都是今年土地市场最热的区域。
1）整体溢价率相对稳定，但逐季快升
从2011年到2015年，全国土地成交溢价率除了2011年较高外，其它年份都较低，在15%上下波动。近年楼市行情变化很大，但全国土地成交溢价率变化不大。分析其原因，主要是各地政府应市推地的能力在不断提升，房企拿地也普遍比较理性，土地市场的“供”和“求”相对均衡，是近年全国土地成交溢价率穿透行情保持相对稳定的根本原因。
2015年全国土地市场成交溢价率为17.8%，同比上涨6.6个百分点。从季度分布看，一季度全国土地市场整体溢价率延续去年下半年不温不火的状态，维持9%水平；此后逐季升高，二季度为13%，三、四季度开始发力，快速攀升至22%、26%。
全国土地市场整体溢价率之所以“逐季快升”，主因有2个：1）在整体供远大于求的背景下，从商品房热销到土地市场热的即时传导性大大弱化，滞后效应显现。由于存货高企，从2014年下半年到2015年上半年，整整一年时间，房企不约而同地遵循“多销售、少拿地”策略。在持续的去化下，“拐点”在二季度显现，房企开始积极补充土地储备，土地市场竞争升温，导致溢价率不断上涨。2）在持续热销和顺畅融资推动下，更多的房企进入不差钱的状态。但高库存下，土地成交更多受“买方”市场推动，房企普遍选择在低风险城市多拿地，致使个别热点区域土地市场不断升温，推动着全国土地市场成交溢价率快升。
2）一线城市溢价率最高，但二线城市涨幅最高
各能级城市看，一线城市土地市场溢价率最高，为25%，其后是二线城市19%，三四线城市7%；但从涨幅看，二线城市最高，同比上升了11个百分点，其后是三四线城市，上升3个百分点，一线城市涨幅微弱，只涨了2个百分点。
溢价率高低是土地市场冷热的很好指示剂。从2013年到2014年各线城市土地成交溢价率的季度走势可看出：去年一线城市土地市场明显比二线和三四线热；今年一线热度逐季上升，但二线升温的速度更快，三四线从四季度开始显著升温。
需要特别指出的是，二线城市土地城市溢价率之所以逐季快速攀升，并接近一线城市水平，主要是因为2014年积压的大量需求今年再度释放，另一方面是受一线城市土地楼板价涨得太快影响，房企再度加大二线城市的拿地力度，溢价率也随之上升。
3）溢价率TOP20城市多为华东一、二线城市和珠三角三四线城市
按城市排名看，进入TOP20榜单的城市中，一线城市有2个，二线有11个，三四线有7个。从区域分布看，华东的一、二线城市和珠三角的三四线城市入榜城市最多，侧面说明这些区域土地市场比较热。上榜城市溢价率高，主要有3方面原因：一因政策推动。典型如燕郊，其溢价率之所排名第一，主要受北京市政府迁至通州区重大利好推动，邻近通州的燕郊因为高新企业集聚、生态环境优美比较宜居而以“新大陆”姿态进入开发商的视野。二因需求拉动。典型如苏州、南京，其溢价率分别高达66.12%和37.90%，主要是因为受政策利好刺激，改善需求强劲释放，带动楼市量价快速上升，促使房企积极补充土地储备，土地成交溢价率因此大幅上涨。三因供应不足。典型如合肥（60.70%）、福州（40.83%）、珠海（40.04%）、东莞（39.72%），行情快速回暖下，房企去化顺畅，土地储备开始告急，所以对土地的争夺异常激烈。
需要特别指出的是，北京、上海的溢价率只有33.59%和29.28%，看起来有违北上“地王频出、溢价率飙升”的印象。究其原因：一则北京、上海土地市场四季度开始发热，前三季度溢价率相对较低，拉低了全年溢价率；二则今年北京、上海出让底价显著上升，房企普遍对溢价率过高的地块比较慎重；三则北京土地拍卖有溢价率50%上限规定。
2015年，全国总价和单价地王频出。大体上，总价地王仍然集聚在一线城市，但开始向次中心板块漂移；部分单价地王花落二线城市。今年总价地王和单价地王的最高值都显著下降，TOP10门槛有不同程度的上升，商住和商办类项目成交占比大幅上升。
1、总价地王在一线次中心涌现， TOP10门槛上升31%
从区域分布看，TOP10总价地王全部集聚在一线北上深3个城市。其中，上海最多，有4宗地王入榜，其后依次是北京3宗，广州2宗，深圳1宗。值得一提的是，今年总价地王大多出现在一线城市的非核心区域。比如，上海的4宗地王均位于非核心的次中心地带，北京的3宗地王均位于四至五环间的丰台板块，深圳的1宗地王也位于原关外的龙华新区，只有广州的2宗地王比邻市核心地带。究其原因，主要还是一线核心地带土地极其稀缺，而次中心地带和新规划区尚有规模供应潜力，加之价格快涨，所以越来越成为总价地王的集聚地。
从最高总价看，今年No.1总价地王是深圳A811-0319地块，成交价为112.5亿元，相比去年No.1总价地王上海董家渡地王的248.5亿元，降幅超过50%。今年No.2和No.3总价地王成交价分别为89亿元和88亿元，也比去年的134亿元和101亿元要低。值得一提的是，去年和今年TOP2总价地王均以底价成交，说明近两年金字塔端的总价地王竞争其实并不激烈。今年最高总价地王成交价格大幅下滑，主要是缺少供应所致。
从入榜门槛看，今年排名第十位的总价地王是上海闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块，成交价格71亿元，相比去年No.10的54亿元，今年TOP10总价地王的门槛提升了31%。TOP10门槛大幅提升，从侧面反映出今年地王市场的竞争程度更加激烈。
从平均楼板底价和平均溢价率看，今年总价地王的竞争也比去年激烈。去年TOP10总价地王的平均楼板底价为16427元/平方米，平均溢价率为16%，今年TOP10总价地王的平均楼板底价升至20456元/平方米，平均溢价率升至24%——今年TOP10总价地王的每平米底价比去年高出25%，溢价率要高出8个百分点，可见竞争更加激烈。
从土地属性看，今年TOP10总价地王的商办和商住成交金额占比大幅上升，综合体的成交金额占比大幅下降。其中，今年No.1总价地王深圳A811-0319地块是纯商业地块，去年No.1总价地王是综合体项目。
从拿地方式看，今年TOP10总价地王有8块通过合作方式拿下，成交金额占比高达76%，相比之下去年只有3块是通过合作方式拿下，成交金额占比为48%。为了降低风险和门槛，合作拿地已成为房企获取高总价地王的主要途径。
2、单价地王在京沪杭集聚， TOP10门槛小幅上升
从区域分布看，TOP10单价地王分布于一、二线。上海最多，有5宗单价地王上榜；北京和杭州各有2宗单价地王入榜，南宁也有1小面积单价地王入榜。可以看到，单价地王最多的上海，不像去年一样出身在卢湾、静安等核心城区，清一色在杨浦、闸北、闵行等非核心区域。核心城区无新增供应以及众房企在上海抢地是上海单价地王频出而且更多出现在次中心区域的最主要原因。杭州去年因为行情调整没有单价地王入榜，今年有2宗单价地王入榜，两宗地都位于可以俯瞰西湖的黄金商业街区，物超所值，地王价值实至名归。
从最高单价看，今年No.1单价地王是上海杨浦区平凉社区02C1-12(大桥街道101街坊）地块，单价高达49236元/平方米，相比去年最高单价地王北京西城区的京土整储挂（西）[2014]050号地块（63377元/平方米），明显下降了很多。今年最高单价地王价格大降，主因有两个：一是今年No.1单价地王是纯住宅性质，去年No.1单价地王是商住性质，一般而言，商住要比纯住宅出让价格要高；二是今年No.1单价地王位于一线的次中心地带，去年No.1单价地王位于一线的核心城区，所以成交价格更高。
从入榜门槛看，今年TOP10单价地王的入榜门槛是35625元/平方米，较去年33723元/平方米小幅上升。值得一提的是，如剔除配套保障房，按商品住宅楼板价计算，个别地块也可以进入单价地王TOP10榜单。典型如北京市丰台区花乡樊家村危改6号、12号、2号（教育用地）地块，项目位于三四环，属性为纯住宅，总建筑面积20万平方米，成交总价为49.5亿元，按建筑面积算，成交楼板价是24286元/平方米。但如果剔除配建的4.1万平方米“公共租赁住房”和6.18平方米“农民回迁房”，商品住宅部分的楼板价是49000元/平方米，可以进入TOP10榜单。
从土地属性看，今年TOP10地王的商住和商办成交金额占比分别较去年大幅上升15个百分点和8个百分点，综合体的成交金额占比大幅下降28个百分点。
从拿地方式看，今年TOP10总价地王有3块通过合作方式拿下，成交金额占比高达75%，相比之下去年有5块是通过合作方式拿下，成交金额占比为73%，数量明显减少但成交金额占比反而较去年有所上升。值得一提的是，今年以合作方式拿下的3宗单价地王总价均超过60亿元，从侧面说明房企合作拿地王更多考虑的是分担资金压力。
总量上，全国土地市场供应和成交总量仍会低位徘徊；结构上，各线城市进一步分化；房企方面，联合拿地现象将更频繁；政策上，政府会加强供应端调控，同时提高土地“变性”和户型变更灵活度，以促进行业转型和增强房企行情适应能力。
受楼市行情持续向好影响，地方政府有加大土地供应的动力。但在供求失衡的大背景下，地方政府土地供应仍会延续“有供有限“的调控思路：那些库存消化周期合理或短缺的城市如苏州、合肥，会加大土地供应；与此同时，那些库存消化周期仍然很大的城市如沈阳、海口，仍会控制甚至减少土地供应量。各城市土地供应量的涨跌将继续分化，两相中和，全国土地供应总量仍会稳定在低位。
从城市能级看，一线城市土地供应量会小幅上涨，内中环内的供应越来越少，郊外环占比会继续上升。不少二线城市的库存销售周期会因为商品房成交量快升而恢复到健康水平，加之国家新区和一带一路建设推动，二线城市的土地供应量预计会有一定程度的放量。至于三四线城市，地方政府迫于财政压力有加大供应的需求，但迫于库存压力仍会普遍控制供应。
全国土地市场成交量已连续两年低位徘徊，根本原因是全国城市商品房库存一直处于供远大于求的失衡状态。在较大的去化压力下，房企普遍遵循谨慎的拿地策略。2016年这一状况不会改观，全国土地成交总量徘徊不前仍是大概率事件。但增速有望止跌回升，因为受成交惯性上升拉动，越来越多的房企需要补充土地储备库存，拿地力度应该不会小于2015年。据此研判，2016年全国土地市场成交总量有望“止跌回升”，但增幅不会很大。
按城市能级看，一线城市土地市场预计仍会延续今年的热度，二线城市土地供求持续整体回暖，供应和成交会有一定程度的放量，城市间的分化会进一步加剧，三四线城市受需求端低迷影响，成交会有所下滑。
热点城市（包括一线城市和杭州、南京等二线城市）受商品房高去化带动，土地出让楼板价会继续上升，这些城市因为短期内楼市风险相对较低而吸引到更多的房企抢地。在激烈的竞争下，热点城市总价地王和单价地王的峰值和频度都会大概率超过2015年。
高库存的二线和三四线城市，成交楼板价会维持相对稳定。一方面，房企缺少在这些城市拿地的热情；另一方面，受热点城市土地市场的火热行情影响，高库存城市地方政府也缺少降价的意愿。因此，高库存城市土地市场会呈现不温不火的状态。
热点城市的限价供应比例会大幅上升。为调控房价，热点城市的地方政府会加大供应端的价格调控。就像北京、广州一样，地方政府会采取诸如限制土地出让最高单价或限制商品住宅出售最高售价，或同时限制最高单价、售价和用途，以吸引符合产业导向的企业集聚。为加强供应端调控，地方政府土地出让模式会变得多元化。
另外，随着一线和重点二线城市中心城区新增土地供应越来越少，城市更新越来越成为拓宽土地供应的主要来源。在深圳、广州之后，越来越多的城市将加入这一行列。以上海为例，近两年中内环土地供应主要来源于旧改；武汉的城市更新项目已在2013年推完，实际出成效还要再等几年。
围绕房地产打一场库存歼灭战，越来越多的地方政府会提高已出让和未出让土地的“属性变更”灵活度——即在房企缴纳相应的补偿金后，根据自己的需求变性土地。
但与此同时，政府会根据本区域各类需求的趋势变化，灵活调整某一时期特定类型户型的供应比例。比如上海，为加强刚需和改善供应而提出调高中小户型的供应。
本文为《2015年总结与展望｜土地篇》。2015年总结与展望系列专题分七大篇章：
✦ 行业篇：高库存压力下2016年房地产投资难有明显改观
✦ 政策篇：支持“房产下乡”运动将成2016年政策核心
✦ 城市篇：一二线强、三四线弱贯穿全年，明年格局仍难改变
✦ 土地篇：供需双降价新高，分化加剧地王烧，明年继续
✦ 营销篇：2015年十大营销事件盘点及未来趋势展望
✦ 战略篇：复盘2015，房企战略观察与趋势解读
✦ 运营篇：业绩稳增融资大涨，明年转型进入深水区
之后我们将陆续推出其余篇章。敬请期待，么么哒~！
专 业 • 深 度 • 客 观
↑长按二维码一键关注↑
回复关键词，系统将自动检索相关文章，如：
万科 | 绿地 | 万达 | 融创 | 房企
地产 | 销售 | 独家 | 排行榜