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行业数据好到超预期,房价还要涨涨涨?

2016-03-13 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

“超级周末”统计局对重要经济数据爆了哪些料?



文/克而瑞研究中心  杨科伟 谢杨春


昨日,统计局在“中国超级周末”公布了重要经济数据,总体来看,可谓喜忧参半。固定资产投资增速20个月首次上升,而消费零售总额增速却回落。具体到房地产数据上,可以说是超预期,尤其是开发投资增速、新开工、土地购置面积、销售等指标向好,但待售面积仍在增加,行业库存风险并没有减小。目前经济仍处在结构性调整的风险期,行业的首要任务依然是去库存。


  • 政策刺激加去年基数低,商品房销售面积增速达28% 


1-2月份,商品房销售面积11235万平方米,同比增长28.2%,增速比去年全年提高21.7个百分点。其中,住宅销售面积增长30.4%。商品房销售额8577亿元,增长43.6%,增速提高29.2个百分点。其中,住宅销售额增长49.2%。


去年政策红利不断,导致2015年下半年市场显著回暖,绝大多数城市成交量价创下新高,原本市场观望情绪逐渐减弱。特别是一线和热点的二线城市,市场受政策利好显著,改善型需求集中释放,推动商品房销售增速走高(1-2月份,住宅对全部商品房销售面积增长的贡献率达95.0%,其中,90平方米以上的大中户型住宅的贡献率为76.6%)。另外,由于去年同期基数较低(去年1-2月份销售面积下降16.3%,总量8764万平方米,为2012年一季度以来的最低),也是1-2月销售速度较快主要原因。


从近期两会透露出的信号来看,政策宽松的预期不会改变,上半年销售仍将保持上行态势。但总体来看,恒者恒强局面并不会改变。而热点城市房价快速上升,管理层或将出台抑制性措施,因此,在政策效应递减之下,过度释放的改善型需求能否延续,成为下半年不确定因素。

 



  • 新开工、土地购置面积率先回暖,带动房地产开发投资回升 


2016年1-2月,房屋新开工面积15620万平方米,增长13.7%,房地产开发企业土地购置面积2236万平方米,同比下降19.4%;土地成交价款705亿元,增长0.9%,去年全年为下降23.9%。




作为先行指标的新开工面积,其增速1-2月份表现亮眼,由去年下降14%到今年13.7%的正增长,增长速度较快。出现如此巨大的变动,主要是因为去年同期新开工面积基数较低所致。从近几年的新开工面积绝对值来看,2015年1-2月新开工面积是自2011年以来的最低点, 而今年15620万平方米新开工面积也同样远低于2011-2014年同期,较最高的2013年跌幅高达32.1%。


尽管新开面积工增速在部分月份会受到基数影响,产生较大波动,但结合目前的库存情况来看,我们预计今年新开工面积跌幅仍在10%左右。




另一先行指标土地购置面积降幅在1-2月明显收窄,从前两月的土地市场成交也可窥一斑。但目前土地市场分化的格局依然没有改变,一、二线持续火热,三四线则无人问津。


由于新开工以及土地购置面积的回暖,使得今年1-2月房地产开发投资增速同比上升。2016年1-2月份,全国房地产开发投资9052亿元,同比名义增长3.0%,增速比去年全年提高2个百分点。其中,住宅投资6028亿元,增长1.8%,提高1.4个百分点。


尽管1-2月开发投资出现了企稳的迹象,但基础并不牢靠,从绝对值来看并没有特别显著的上升,仍处于2015年以来的月均水平。尤其是高企的库存以及新开工面积常年大于竣工面积,都是阻碍房地产开发投资增速快速回升的重要因素。根据目前市场去库存以及行业开发节奏来看,2016年上半年房地产开发投资增速仍将处在低位运行。

 



  • 重点城市热销未能改变整体库存继续攀升趋势,商办项目风险加大


1-2月商品房待售面积73931万平方米,比12月末增加了2078万平方米,同比增长15.6%。其中,住宅待售面积46635万平方米,同比增加10.5%,办公楼、商业营业用房待售面积3435万平方米,14958万平方米,同比分别上涨21%和26.5%。


各类型物业待售面积延续10月以来不断增加趋势,特别是商业和办公,当前供大于求的现象严重。整体来看,房地产行业库存高企、结构性过剩的问题依旧,而居高不下的库存量也将成为房地产开发投资触底回升的阻碍。


目前来看,尽管销售量在持续走高,但基础比较薄弱,尤其是全国销售指标良好主要由一线和大多二线以及少部分三线城市贡献,并没有出现“一荣俱荣“的局面。而待售面积不断增长也再次佐证了一、二线城市热销并不能带动三、四线城市去库存,大部分三、四线去库存问题严峻。

 


-END-


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