中闻原创 | 限购、限贷纠纷来袭时需要知道的那些事儿

房地产调控政策对房地产交易市场的调控主要表现在提高首套房及第二套房的首付比例， 提高第二套房的住房贷款利率，限制购买第三套房、限制非本地居民购房及购房套数等。由于限购[1]、限贷[2]等政策控制范围内的购房者因贷款不足或贷款不成、或无法办理产权转移登记，导致在房地产调控政策出台之前已经签署但尚未履行的房屋（包括商品房）买卖合同无法履行时，购房者要求解除合同、返还定金或购房款，出卖人要求继续履行合同并追究购房者违约责任的纠纷增多。这段时间已有三例因限购、限贷引起的房屋买卖合同纠纷案件咨询，由此将整理出来的限购、限贷引发的房屋买卖合同纠纷的解决思路共享如下：

因限贷令贷款不足或贷款不成时的合同纠纷

Q1 购房者能否以因房贷政策变化导致无履约能力为由要求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金？

根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》以及《2015年全国民事审判工作会议纪要》，房屋买卖合同中明确约定以按揭贷款方式付款，购房者纯粹确因房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力的，对购房者的请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金，人民法院一般予以支持。

在房屋买卖合同中未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以房地产调控政策变化为由请求解除买卖合同的，人民法院一般不予支持[3]。

Q2 房地产调控政策是否属于不可抗力？

根据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》、《北京市高级人民法院关于下发〈关于妥善处理涉及“新国五条”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要〉的通知》、《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》、《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》的相关规定来看，将房地产调控政策认定为是“不可归责于当事人双方的事由”。

 Q3 如合同中另有约定：“因故无法办理贷款，由购房人自行筹集资金支付”，购房者还能以因房贷政策变化导致无履约能力为由解除合同？

如双方买卖合同中约定“因故无法办理贷款，由购房人自行筹集资金支付”，此时购房人因房屋新政实施导致其不能办理按揭贷款而要求解除合同的，不予支持，购房人应依约自行筹集资金支付房款[4]。

Q4 贷款不足或贷款不成并不纯粹因“限贷令”，购房者也有违约行为时，购房者是否需要承担违约责任？

贷款不足或贷款不成并不纯粹因“限贷令”，也存在可归责于购房者的其他原因，比如个人信用记录[5]、购房者延迟履行等违约行为时，出卖人可向购房者主张违约责任。

因限购令无法办理过户登记时的合同纠纷

Q5 购房者能否以因限购令无法办理过户登记为由要求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金？

房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持[6]。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持[7]。

Q6 已经办理网签时，房屋交易是否受“限购令”影响？

 “限购令”对交易的调控是以网签房屋买卖合同为时间节点的，即如果双方已经网上签订买卖合同，即使尚未办理房屋过户手续，该交易仍不受“限购令”影响[8]。

反之，若“限购令”在买卖双方签订售房合同后，网上签订售房合同之前出台，则房屋能否过户应以“限购令”相关规定为准。但是我们注意到有些地方的房屋登记管理部门的口径是，只要合同签署之时，并没有出台限购令，那么即使过户登记之际已出台限购令，也允许过户登记。所以实践中，因限购令解除合同之际，律师需要提前固定相关证据来为当事人争取更大的利益。

Q7 限购政策发布后，仍签订房屋买卖合同时，如何承担违约责任？

限购政策是针对买受人的，所以买受人最了解自己是否受限购政策的约束。限购政策发布后，买受人明知将受到或可能受到限购政策的限制，在此情况下仍签订房屋买卖合同时，应当承担全部合同责任，但出卖人明知的除外[9]。

Q8 过户不能并不纯粹因“限购令”，购房者也有违约行为时，购房者是否需要承担违约责任

过户不能并不纯粹因“限购令”，也存在可归责于购房者的其他原因，比如限购令之前签署的房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，但因购房者的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，出卖方可要求购房者承担违约责任[10]。

借名买房合同纠纷

Q9 依据借名买房合同，实际买受人能否主张房屋归其所有？

购房人由于属于限购或限贷人群，通过借用他人的名义购买房屋。 实践中出现名义购房人与实际购房人均主张其为所购房屋的产权人，争夺房屋所有权的纠纷。

因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续[11]。

此时，如房屋办理了按揭贷款，一旦实际买受人资金困难等原因，无法按时足额偿还贷款时，不仅影响到名义所有人（借款人）的信用记录，经催告等程序不予以纠正违约行为时，贷款银行也会起诉请求借款人偿还借款。

而对于实际买受人而言，政府限购政策何时发生变更不确定的情况下，如何签署与名义所有人之间的合同显得格外重要。

居间报酬纠纷

Q10 因宏观调控政策调整无法继续履行合同为由，能否请求解除居间合同并要求返还已支付的居间报酬？

房屋买卖双方确因中介机构的居间行为订立合同的，除合同另有约定外，一方当事人以宏观调控政策调整无法继续履行合同为由，请求解除居间合同并要求返还已支付的居间报酬的，原则上不予支持。但约定的居间报酬确实过高，当事人请求适当酌减的，人民法院可以根据案件具体情况，根据公平原则处理[12]。

Q11 因宏观调控政策调整无法继续履行合同之际，居间人能否以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的？

房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭贷款，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予以支持[13]。

从上述规定中得出，签署房屋买卖合同之际，对于买卖双方而言，尽可能降低第一笔居间报酬的支付比例为上策。当然最好是过户登记时全款支付居间报酬。

[1]例如《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（俗称“国八条”）第6条，原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

[2]例如《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（俗称“国八条”）第4条规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

[3] 参见《2011年全国民事审判工作会议纪要》和《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》

[4] 参见《上海市高级人民法院〈宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答〉》和《北京市关于妥当审理涉及房屋新政相关房屋买卖案件的会议纪要》

[5] 参见《上海市高级人民法院〈宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答〉》、《上海市第一中级人民法院2013年的楼市调控背景下房屋买卖新类型纠纷实务问题研究》

[6] 参见《2011年全国民事审判工作回忆纪要》（法办[2011]442号）、《2015年全国民事审判工作会议纪要》、《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》

[7] 参见《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》

[8] 参见《上海市第一中级人民法院2013年的楼市调控背景下房屋买卖新类型纠纷实务问题研究》和《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》、《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》

[9]参见《上海市第一中级人民法院2013年的楼市调控背景下房屋买卖新类型纠纷实务问题研究》

[10]参见《上海市第一中级人民法院2013年的楼市调控背景下房屋买卖新类型纠纷实务问题研究》、《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》

[11] 参见《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》、《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》

[12]参见《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办{2011}442号）

[13]参见《2015年全国民事审判工作会议纪要》

作者简介

金顺海律师，中闻律师事务所权益合伙人。毕业于中国人民大学法学院，从2003年开始先后就职于日本四大律师事务所之一的日本森·滨田松本法律事务所、金杜律师事务所，有十五年的执业经历，主要从事房地产投融资、竞争法相关业务、公司并购、外商投资公司法律业务等等。

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