中闻资讯 | 杨建垒律师获赠锦旗

2022年1月28日，春节前3天，当事人张女士终于与对方完成了房屋交接，搬进了自己的新家。回首过往，张女士自取得该房屋所有权证至今，已经过去了1年零3个月，这期间各种坎坷与曲折，一路辛酸，而今交接了房屋，兴奋、喜悦之情难以言表，张女士对杨建垒律师在其中的付出表示真诚感谢，特意来到律师事务所赠送锦旗。

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2020年9月15日，张女士通过司法拍卖方式成功竞拍取得该房屋，即“法拍房”，10月27日办理取得该房屋所有权证。张女士在对新房满怀期待、憧憬幸福时，却遭到了该房屋承租人的激烈反抗，双方因此发生了多次冲突，社区、派出所均介入，但事情仍未得到解决，反而让张女士身心俱疲、代价惨重。在和杨建垒律师分析案情后，杨律师告知虽然有“买卖不破租赁”的法律规定，但是如果对方并非法律认可的“承租人”，则该规定并不适用。于是在搜集了相关证据后，杨律师为其制定了相关诉讼策略，要求对方交付房屋，并按照每日400元/日的标准支付占用费，依法启动了维权程序。在经过整个诉讼程序后，张女士取得了一、二审均胜诉的判决书。但是在案件执行过程中，进展仍不顺利，在双方沟通谈判几次后，承租人仍不肯搬离；在搬离公告期限届满后，承租人又提出案外人诉讼。再次“短兵交接”后，在执行法官的主持下，双方终于又回到了谈判桌。经过深入沟通，对方同意了搬离，张女士同时也愿意放弃相关占用费及其他费用，双方终于握手言和，冰释前嫌，房屋也进行了顺利交接。

律师说法

中国的租赁历史悠久，伴随着现代社会经济的高速发展，租赁业务也得到蓬勃发展。房屋、车辆、机械等的租赁，都是我们人民群众日常生活中经常接触到的。在租赁合同中，有一些耳熟能详的规则，比如“买卖不破租赁”、“优先购买权”、等，如《民法典》725条明确规定“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。但是对于承租人的身份认定，法律标准与生活标准并不完全不一致，因个案而不同，需具体情况具体分析。涉及到搬离房屋，任何执行案件都不能仅仅依赖执行法官，何况年关已近，“涉稳定”“涉群体”案件是执行法官的重点攻克对象，因此其时间、精力都很宝贵，此时就需要当事人与律师协调配合、主动沟通；同时与对方沟通时，情理交融、“换位思考”，如此才能增加成功可能性。